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在开始探讨税收手段是否可以控制房价之前,我觉得有必要提出我认为房价增长的内在原因.房价的增长有两个不同层次的原因：
1. 城市人口的增长.由于房屋是生存的必需品,使得人们对房屋的需求量必然增加,而城市土地有限,同时经济的发展使得人们购买力普遍上升.原始的供需关系使得房价上涨.
2. 房屋变为了资本的载体,资本并不关心是否有人将实际居住这些房屋,而是通过不断的流通赚取利润,在没有实际的消费基础的情况下,产生所谓“泡沫”使得房价不断上升.
下面就对这两个层次作一个简要的分析并论述税收在其中可能的影响：
对于第一个层次,房屋价格的上涨是供需关系正常作用的结果.只要城市化进程继续,城市人口不断增加,房屋价格的上涨就是必然的结果.在这一层次中又细分为两种情况：一种是人们直接从房屋开发商那里购买房屋来进行居住,另一种是人们购买房屋并不是为了自己居住而是为了进行转手获利或是为了收取租金获利.对于这两种情况,税收可能会采取不同的对待方法,但是无论采取何种税收以何种方式征收,试图控制这个层次原因所导致的房价上涨是不会成功的.也许有人会认为对“一人多房”的情况征税[1]来进行控制（实际上就是限制第二种情况）能有效对房价进行控制,我并不认为这么做是一个有效的办法.如前所述,房屋这种必需品,其价格由供需关系最终决定,在一个相对稳定的经济环境下房价必然会达到与地区经济水平相对应的程度,税收在这里仅有对收入进行再分配的作用.简言之,就是征税会减少中间环节,让社会赚取的利润进入国家的财政,但是并不能降低因为城市化进程产生的房价上涨[2].
值得提到的是在这个层次内的人们为了获利而购买的房屋依然是被实际需要的,是有购买力基础的,这和第二个层次中资本用来获利的房屋有本质的区别.这也决定了这种使房屋的价格上涨的力量和资本产生的力量不同,前者是受到购买力限制的.这种区分在理论上很有必要,但是由于在实际生活中这两个层次是同时起作用的,所以我们并不能说某些房屋价格的上涨属于前者而另一些属于后者.对于真实购买力的标准我是这么理解的,当房屋的租金[3]达到这样一个水平,在这个水平上租金再上升会导致租户的生活水平普遍下降[4].此时的房价就是一个地区的真实购买力所能承受的最大值.超过这个水平的房价增长就不再是由第一个层次的供需关系引起的了.
第二个层次是在第一个层次的基础上产生的,这个层次的房价上涨其实也是由供需关系决定,但这种供需关系并不是传统意义上的供需关系,它脱离了实际的使用需求,房屋不过是资本的另一种形式而已.由于资本的进入,供需关系被扭曲了.当房价确实超过了消费基础所能承受的程度时,房屋实际上是不可能退出流通领域的.但对于资本而言,只要有新的资本进入,使得旧的资本可以回收并获利,并不用关心房屋是否能被实际使用.也就是说这个层次的房价上涨完全是资本的投入在支撑,所谓的泡沫就产生了,这种情况持续的时间取决于资本的持续流入时间.资本是需要回收的,当没有足够的资本流入,无法替换出原有的资本时,泡沫就会破裂并产生一系列不良的后果.
在这个层次上,税收能起一定的作用.税收能增加资本流动的成本从而降低其收益率,基于这个原因,部分资本就会寻求其它的投资方式以追求更大的利润率,这就在减少了进入房地产的资本,减少了泡沫的程度,提前了泡沫破裂的时间.但税收的作用也仅限于此,对于那些决定进入房地产的资本,只要房屋在流通,成本再高也总是可以收回的.
我的结论是：税收手段对于房价的上涨总的来说无能为力.从根本上来说,城市化进程是房价上涨的根本性动力,资本由于利益的因素必然会将这种根本动力进行放大,使得房价上升.税收仅能对资本部分进行调节使得资本的放大作用有所减弱,但是这种作用也是很有限的.因此如果房价需要控制或者说控制是有效益的话也应当通过其他手段而不是税收来进行.