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摘 要 ：随着国务院在一九九八年颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,结束了我国延续将近五十年的福利分房制度,正式步入商品房时代,房地产业也呈现出了迅猛发展,并逐渐成为国民经济发展的主要推动力之一,而这其中房地产制度改革,特别是房地产税改革,对调节和推动房地产的发展功不可没.然而我国房地产业在过去十多年的高速发展的过程中也凸显出不少问题,主要体现在开发商囤地、捂盘、投资者过度炒房,致使房价上涨过快且居高不下,远远超出了普通民众的购买能力.本文主要通过分析我国一九九八年至二零一零年的商品房价格与房地产五税相关数据的变化来研究房地产行业税收政策变化对房价的影响.
关 键 词 ：房地产业 税收政策变动 房价 实证探析 建议
房地产税收是政府于预地产经济活动、促进房 地产市场均衡的一种重要政策工具,在引导房地产 资源合理配置和有效利用以及社会财富公平分配 等方面具有独特的功能.只有正确认识房地产税收 与房价之间的关系,才能全面把握房地产税调控房 价的运行规律,为房地产税制改革提供参考.
一、当前房地产行业税收政策变动对房价的影响研究的主要观点
当前,不少海内外专家学者就商品房价格受房产税的影响进行了大量的研究分析,其主要集中在两个方面：一方面,从宏观方面层面探讨房价与房产税的两者的联系；另一方面,从具体的税收制度的设计层面探讨两者的相互联系及影响因素.国外学者Lundb指出,房价是内生的,房地产交易税征收所形成的闭锁效应,导致短期内房地产价格下降.国内学者杨绍媛、徐晓波从住房成本和资产收益的角度进行了相关分析研究,则认为购房者需求弹性小,不论从资产收益 的角度还是从住房成本的角度,税收的提高在短期内都会使房价提高.同时,王海勇从现代资产定价理论出发,认为房地产征税会降低购房者对房地产未来收益的预期,从而导致现期房地产价格下降.
二、房地产行业税收政策变动对房价的影响实证探析
当前国内房地产税收体系中主要有“五税”,分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税其涵盖了房地产开发交易的所有环节.从图l可以看出,从2004年到2010年国内房地产的税收总体呈现快速显著增长的态势,其中1998年收收入总额仅仅是2010年的1/26.与此同时,中国的房价在十几年内也迅速增长,特别是在2004年～2010这7年间增速迅猛.
下面笔者将以一九九八年至二零一零年的房地产“五税”与商品房价格数据为计算分析依据,采用Eviews（EconometricsViews）经济分析软件进行实证研究,分析房地产税与商品房房价格的关系.一方面,由于各个变量的相互关系呈现出显著的线性变化；另一方面,房地产税收数值比较大,选用对数计量方式效果更具真实性.创建房价与房地产税收的运算方程式为：log（thp）等于c0+cxlog（htax）,并使用Eviews软件对该方程式相关参数估值,并得出以下公式：
Log（thp）等于5.8759+0.29244×log（htax）
（42.7556） （14.6915）
R2等于0.95997R2平均值等于0.95552DW等于1.0089F等于215.840；（其中：thp为：房价；thax为：房地产税收）.
从回归方程中,标准误差、P值、等各项指标可以看出,方程具有较好的拟合性.然而因样本容量小于15,没法确定DW值最大、最小值,具有出现自相关问题的可能性.因此选用B—G高阶系列进行开展自相关检验工作,检验结果表明并不存在自相关问题,因为F、R2两个概率值均在0.1以上.与此同时,在运用White检验后,证明其也不没有异方差.
通过回归方程我们可以看出,htax和thp显示出显著的正相关关系,换句话说,房地产税收与房价关系为正相关,Htax的系数为0.29,这就意味着房地产税收入若上涨l%,国内房价则将上涨0.29%,说明这十几年的我国房地产税收政策的变化,对房价的影响并不明显.
当前我国房地产税收政策的改革变化,对房价影响比较小,无法实现对房价的调控作用,原因在于房地产税收政策分布不合理,其主要分布在土地的买卖、开发等流通环节.
三、健全我国房地产税收制度的建议
(一)契税
根据上述的数据显示,在房地产“五税”收入的领头羊为契税,现已成了地方税收的比较重要的来源.该房产税具有比较明确的征收对象与目的,主要是发生在不动产发生变更时,如在房屋买卖、赠送等,其有利于打压房地产投机炒作行.然而实现契税收入的两个比较重要的基础为：不动产登记的健全与土地交易的规范性.因此,我认为当务之急是需要强化我们国土部门、税务部门以及房屋管理部门三者之间的协调联系.
(二)土地增值税
在我国土地增值税的计算与征收的主要发生在不动产的转让环节上,且不管是所转让的不动产为：新开放或存量的商品房、二手房产,还是土地使用权,且不管双让双方是外资或内资,都需要根据不动产的实际情况以及考虑市场价格来计算并缴纳相应数额的土地增值税.同时对与普通商品房开发商,国家提供了一些税收优惠政策.然而因地方政策的干预且较为繁琐的计算方式,因此该房产税的征收管理问题比较突出,有的地方征管工作不上不上,甚至一直处于“半征管”状况.虽然国家已经颁布了一些相关土地增值税的清算征收办法,但是因不少房地产开发商计账较为混乱,土地增值税的清算难且成本高,因此各地执行状况普遍不到位.因此,我们税务机关一方面要学习并掌握好土地增值税的相关税收法规与清算办法,同时要妥善处理并协调好与地方政府的关系,保证相关税收政策的执行力,严格依照相关实施细则开展税收征管工作.
(三)全面开展物业税
物业税是当前大家讨论的房地产税收调整的热点问题.物业税的征收对象是不动产的所有者,要求所有者每一年都要缴纳一定税款,所缴纳税款的额度需要跟该不动产的市场价值挂钩.本人认为有必要逐步在全国推广物业税,因为,一方面开征物业税可以对房价有一定的抑制和回调作用,让投资者买得起房但是养不起房,提高投资炒房的成本,进一步打压投资性购房,降低投资性购房比例,使房价回归理性；另一方面,开征物业税可以增加地方税收的收入,在一定程度上剥离地方政府与土地市场的关系,降低土地出让作为地方政府的主要收入的动机.总之,物业税的开征,在增加税收的收入的同时,有利于房价回归理性,从短期看其会对房地产行业有一定的压制作用,但从长远来看有利于我们整个房地产业的健康平稳的发展.
四、结语
通过对,1998年至2010年的国内房地产主要税收以及房价的相关数据进行研究分析,可得出这样的结论,在过去的十几年间,我国房地产税收与房价成正相关系,但是税收制度的改革,对房价的影响与调控有限,因此有必要对现行的房地产税收制度进行调整与完善.