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摘 要 ：目前我国的房地产行业正朝气蓬勃的发展着,房地产行业对我国税收有着巨大的贡献.但目前房地产行业中税收流失的现象特别严重,房地产开发商总会想这样或那样的方法进行逃税或漏税,对我国的税收有着较大的影响.文章主要根据当前我国房地产行业存在的税收流失的现状,探讨了治理房地产行业税收流失的措施和方法,采取有效的措施,减少房地产行业税收流失的现象发生.
关 键 词 ：房地产行业 税收流失 措施 逃税漏税
目前我国经济总量已经跃居世界第二位,经济快速发展.近年来,尤其是房地产行业发展异常迅猛,成为我国国民经济重要的支柱产业,并且对我国的财政税收起着很大的贡献.但由于当前我国的房地产行业财政税收政策还不完善,总是存在着偷税漏税的现象发生.这种税收流失现状对我国当前的发展十分不利.因此本文根据我国房地产行业税收流失的现状,探讨了治理房地产行业税收流失的措施和方法,国家财政税收部门应采取有效的措施,减少房地产行业税收流失的现象发生.
1.我国房地产行业税收流失的现状
（1）在我国的基层房地产行业中存在这种现象,基层政府部门在当地房地产开发过程中设有专门的项目指挥部门或城建公司,通常都是政府人员组成.从表面上看由这些指挥部门或城建公司对当地土地进行征集或转让,项目指挥部门在房地产初期负责土地的操作事宜,由于实际上是作,因此在征收税收时会存在不能快速地代扣税款,擅自减少税率或者根本不收税收等,指挥部门还会以招商引资的名义与土地购买大户协商,存在各种暗箱操作的现象,在多种利益条件下,指挥部门将实际转让价低于同类市场价格,这样对地方税收造成了很大的损失.
（2）房地产商在销售商品房时,故意将公司房源以超低于同期商品房市场价的价格或成本价卖给公司职工,在这个转卖过程中由于不办理“三证”,因此这个过程不受任何部门约束,因此在这个过程中就逃脱了商品房市场价和卖给员工之间形成的差价造成的公司营业额的提高,但这部分使房地产商偷逃了营业税的征收.而由于目前商品房市场销售火爆,员工可以很轻易的以较高的价格将商品房卖出,因此员工也逃脱了在商品房交易过程中的转让收益所必须要交纳的个人所得税.这种方法随着目前国家在房地产行业施行限购令以来有所缓解.但在限购令出台之前还是存在这种现象.
（3）房地产项目成本核算不规范,偷逃所得税.通常情况下,房产商从项目开发、工程施工、竣工到楼盘销售等有很多的环节,因此造成工程结算较为复杂,有些房地产商故意拖延工程结算期限,一般房地产商的房产项目都是几个一起进行,当一个项目完成之后房地产商就会把上一个项目中的利润投入到下一个房产项目中,通常造成结算周期延长.并且我国企业税收制度是以年度为单位,因此房产商的结算周期就会延长,这实际上就导致了少申报企业所得税或造成了企业收入与项目支出不对等,造成税收流失的现象.
（4）在我国现行的二手房交易中涉及的税收制度规定：个人将购买不足5年的普通住房对外销售,应全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售,免征营业税.根据这种制度,转让方就利用这一时间差来逃税,买卖双方可以通过签订一份书面协议就可以进行二手房交易,等买房住满5年之后再通卖方一起办理过户手续,这样的话就逃脱了营业税的征收.还有就算买方购买了没到5年得普通住房,要求办理房产过户手续等,通常都是提供给房产局一份价格明显缩水的报价,使房产税收部门征收的营业税也有所降低,造成了税收流失的现象.
2.房地产业税收流失治理对策
根据以上所介绍的我国目前房地产行业存在的税收流失的现状,国家财政税收、审计及相关财政部门应制定有效的措施,相互之间信息共享,加强和完善我国房地产税收征收的方法,坚决抵制税收流失的现象发生.
2.1加大对房地产企业的税收征管力度,防止税款流失
（1）加强税务稽查力度,严肃税收法纪.税收稽查人员应对房地产企业房产项目的立项、施工许可证、征用土地面积、商品房预售许可证、房产项目建设规模、项目投资总额等情况有应非常了解.督查房地产企业每年都要做一次税收自查,税收稽查人员及相关部门根据自身了解的房产企业资料对自查内容仔细分析,严查是否有偷税漏税的现象发生.另外稽查人员还要不定期的对某些有逃税漏税前科或有重点嫌疑对象的企业应重点进行税务稽查,加大对房地产企业的税收稽查力度.
（2）财政税收部门应根据本地区的房地产开发商及其项目具体情况制定详细的档案,跟踪房地企业的房产项目的承建、施工、竣工以及房产销售等情况,并按照实际情况记录在档案中,加强对房地产企业的日常税务监督能力.另外还要督促房地产企业每个月都要上报销售合同、清单、存量房产盘点表等一些涉及到税收的资料,全面了解房地产企业的承建、施工、竣工以及房产销售等情况,加大对房地产企业的税收监督力度.
2.2全面实施房地产税收一体化征管,建立房地产业各税种的税源控管
目前我国对房地产企业征收的税收种类较多,税务部门在征税使难度较大,对税源的控制和管理有着许多的不足之处.但是,税务部门在对房地产企业征收不同的税种时所依据的资料基本上一样,因此税务部门可以通过加强对房地产税源的管理和控制,可以很好的减少税收流失,使房地产企业的税收工作形成一体化管理,要实现这一步通常情况下要采取下列措施：
（1）财政税收部门应加快建设与土地管理、房产管理、城市规划管理等相关行政之间信息共享平台,能够全面了解房地产企业的涉及到税收的相关资料.
（2）税收部门应统一要求房地产企业预缴房地产交易企业所得税和土地增值税,到房地产项目楼盘销售完毕之后再对房产企业的营业额进行结算,多退少补.
（3）税收部门应对房地产企业开发的楼盘实行定向税收管理制度,即对楼盘每一栋商品房的交易建立台账,详细标明该栋商品房的详细地址,对其楼盘交易进行跟踪管理,防止房地产企业通过暗箱操作偷逃税款.
（4）税收部门在对商品房交易过户进行税收审核时,稽查人员应对房地产企业必须征的相关税收情况进行详细核查,对没有缴清税款的不予办理过户,直到房地产商缴清税款方可办理.
（5）政府应组织建立房地产交易管理信息系统,该系统涵盖了商品房交易过户过程中的税收受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明等与税收相关的内容.对整个税收征管流程实现网上办理,对房地产交易的各种税源可以进行有效地控制.
2.3加强部门协作,提高征管效率
（1）税务部门应加强与房地产相关行政部门的配合,防止漏征的现象发生,要从一开始就控制房地产企业的信息,防止新办房地产企业的税收漏征现象.政府各个行政职能部门应对那些没有缴纳税务证明的房地产企业,不予办理房地产立项,不允许房地产项目施工,还应要求银行等金融机构不予办理开户或贷款事宜.相关部门只有凭借房产企业纳税证明才能给予办理相关业务,如此以来,就可以促进房地产企业积极缴纳税收.
（2）国税部门和地方税务部门应加强业务之间的协作,目前我国房地产税收中规定：房地产企业所得税应在国税部门缴纳,而营业税则去地方税务部门缴纳.因此特别是对于一些新成立的房地产企业,国税和地税部门应加强协作,防止因职能属性不同而造成房地产企业的税收流失形象发生.
3.全文小结
综上所述,房地产行业的税收流失现象必须要得到各个税收部门的重视,加强对税收流失的治理,采取行之有效的措施,政府各个职能部门通力协作,改善我国目前房地产行业税收流失的现状,使我国税收工作达到一个新的高度.