我国房价调控的税收政策

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摘 要:分析并总结政府的税收政策.进一步介绍营业税、房产税、土地增值税、物业税等几种在增加政府财政收入,稳定住房价格上发挥一定作用的税种.对进一步发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用提出几点建议.

关 键 词 :房价,财政政策,调控

税收是国家为实现其职能,凭借政治权力,按照法律规定,通过税收工具强制地、无偿地参与国民收入和社会产品的分配与再分配,取得财政收入的一种形式.我国现行的房地产税收主要有:直接以房地产为课税对象的税种,即耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、契税等,与房地产紧密相关的税种包括营业税、维护建设税、教育费附加税、印花税、企业所得税和个人所得税等.在以上税种中,房地产营业税、土地增值税、所得税、物业税等在增加政府财政收入,稳定住房价格上发挥了或大或小的作用.本文就几个重要税种分析如下:

一、营业税

营业税是以纳税人从事经营活动的营业额为课税对象征收的一种商品流转税,无论对谁征营业税,税收负担都是由买房者和卖房者共同承担,但实际上,由于房地产本身的特性,房地产营业税更多是转嫁到了买房者身上.住房是普通老百姓的必需品,价格再贵也要买房子住,而对于供应商来讲,地产物业不是易腐品,可以等到想要的价格再卖出去.因此,笔者不赞成政府对初始房地产交易征营业税,这样只会让本来在交易中就处于弱势地位的买房者更加雪上加霜.

但是对于二手房的交易,则必须课以重税.前面提到的投资性炒房,部分投机者利用消费者的心理,大肆购房再转手出卖,从中赚取利润,同时也在客观上抬高了房屋的价格.为了抑制投资性炒房,尽管在2008年,国家将国务院调整了个人住房转让营业税征免时限,由5年调整到2年,但是2009年末,营业税重新恢复了5年制.之所以要对二手房交易课以重税,就在于这种投机行为减少了买房者的消费者剩余,在一定程度上对房价飞涨起到了推波助澜的作用.征收二手房交易营业税除了炒房投机者不欢迎外,对政府、对开发商、对消费者都是有利的,为了规范市场,稳定房价,政府应该加强对二手房交易营业税的征收力度.

二、房产税

房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)的房屋财产为课税对象,按照房产的计税余值或租金收入向房屋产权所有人征收的税.由于房产税属于房地产保有阶段的税收,通过征收房产税提高了住房保有的成本,遏制了房地产闲置和浪费现象,提高住房的整体利用率,这也就间接增加了住房的供应,可以起到稳定房价的效果.

我国的房产税同样也存在着一些问题,比如税率设计不合理、计税依据不科学等.笔者认为我国设计的出租房屋的税收负担远远高于保有房屋的税收负担.有必要对现行房产税率进行大幅调整.首先,提高保有房屋的税率,尤其对个人的第二套房,适用更高的税率.这样,一方面加大了房屋的保有成本,促使房主将其房屋出租或转让,提高了利用率,加大了房地产供应,另一方面,提高了房地产投机成本,对炒房者也起到打击的作用.其次,降低房地产租金的税率.在我国目前房地产市场供不应求的情况下,租房市场的发展可以有效缓解住房供应紧张的状况,应该大力发展房屋租赁市场,但过高的房屋租金税率打击了出租人的积极性.因此有必要降低房地产租金的税率.

三、土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其增值部分征收的一种税.它是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收.

土地增值税名为“增值税,实际上是一种专门针对房地产业利润的所得税“,其影响不仅在于所得税的大幅提高,增加了政府的财政收入,促进房地产业健康发展、稳定房价水平具有积极的意义.它有利于抑制开发商随意涨价,遏制开发商的围地行为,引导住房结构合理化,打击房地产投机行为和保障政府收入.

2007年1月16日,国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》虽然政策是制定了,但是地方政府并没有严格的征管土地增值税,政策效果不明显,房价依然增长很快.但是增值税的征收对于政府和百姓都是好事,对于开发商和炒房谋利的投机者则是一个沉重的打击.所以,政府要从公共利益的角度出发,严格清算和征收,加大执行力度,努力规范住房市场秩序,调控和稳定房价.

四、物业税

物业税又称财产税或地产税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高.

在2003年及2005年,都提出要稳步推进开征物业税.国家发改委在2007年提出要“加快出台住房保有环节的税收政策,即不动产税,可按人均30平方米进行税收减税, 超过部分征收保有环节税.”目前,由于中国房地产泡沫凸显,是否及何时开征物业税正成为时下热点问题.

现阶段普遍认为开征物业税将对市场上火热的投资起到抑制作用,促进房地产市场的健康发展,物业税能否起到如众人所说的效果没有定论,但是现阶段开征物业税存在着阻碍倒是一致认同的.由于物业税牵涉的法律关系、技术环境复杂,面临着物业税税制确定困难、部分应税房屋产权不明晰、房产评估体系不健全、物业税征管存在困难等等难题.

总之,现阶段我国的房地产税收体制仍然存在很多问题,要进一步发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,应做到:严格清算土地增值税,加大执行力度,努力规范住房市场秩序,调控和稳定房价.改革房产税,首先是提高保有房屋的税率,尤其对个人的第二套房,适用更高的税率,其次是降低房地产租金的税率,缓解住房压力,加大对二手房交易的征税力度,开征消费税、土地闲置税,择机开征物业税等.在税收政策逐渐完善时,要真正贯彻落实,加强监管,保证政策的顺利执行,早如实现房价稳定,社会和谐.