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摘 要：业主委员会是经业主代表大会选举产生,由物业管理区域内业主代表组成,代表和维护业主权益,并监督物业管理公司运作的一个组织.现行的《物业管理条例》和《物权法》对于业主委员会虽然有相关制度规定,但对其法律地位和性质提及甚少.因此,以现行法律对业主委员会的相关规定以及学者对业主委员会法律地位的理解为基础,从其实体上的民事主体地位和程序上的诉讼主体地位两方面来对业主委员会的法律地位进行界定就显得尤为重要.
关 键 词 ：业主委员会；业主；法律地位；《物业管理条例》；《物权法》
国务院2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第一次把"业主委员会"在行政法规这样的规范性法律文件中予以规定,第一次以法律形式正式确认"业主委员会"的合法存在以及其职责.2007年10月1日起施行的《物权法》也规定了业主委员会的设立和决定效力等相关制度.然而在谈及这样一个业主自治管理组织的法律地位时,现行法律法规却都没有明确规定,这导致司法实践中不同法院对此因为有不同理解而做出了截然不同的判决,损害了司法审判的统一性.为了解决这一问题,我们有必要对业主委员会的法律地位进行界定.在目前的物业管理和审判实践中,就这一问题的争议焦点主要有以下两方面.第一,业主委员会可否具有法人资格,可否成为独立的民事法律关系主体?第二,业主委员会可否为业主的公共利益而成为民事诉讼主体?
一、业主委员会实体民事主体地位之初探
学界于此主要有三种观点,"社团法人说"[1]、"其他组织说"[2]以及"执行机构说".笔者赞成第三种观点.
(一)业主委员会不是独立的社团法人
根据我国《民法通则》第37条的规定,法人应当具备下列条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产和经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任.我想分别从这四个条件来分析业主委员会缘何未达到法人的标准.
1.业主委员会并不以登记为成立要件
根据《物业管理条例》第16条,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案.这里的备案与企业法人等一般民事主体的设立登记并非同一概念.[3]企业法人进行的行政登记是法人成立要件,目的是为保障交易安全,而业主委员会是基于业主团体的意思自行设立,备案并不是其成立要件,只是为了便于房地产管理部门对物业小区的管理.因而业主委员会的备案不同于法人依法成立中的登记程序,并不是其成立要件.
2.业主委员会没有独立的财产和经费
有学者认为业主委员会拥有物业维修基金、建筑物共用部分、公用设施收益,即拥有了自己的独立财产和经费.[4]根据《物权法》第79条,建筑物及其附属设施的维修基金属于业主共有.而且全体业主在购买建筑物专有部分时,已经对共用部分支付了相应的费用,因而对共用部分享有所有权,其收益也自然归业主所有.而业主委员会只是在占有和代表业主使用这笔财产从而实现对物业管理区域的管理,并不拥有所有权.同时,业主委员会也不从事生产经营活动,本身并无独立的经济能力.因而,业主委员会并没有独立的财产和经费.
3.业主委员会并无自己的活动场所
业主委员会成员通常由热心社区公益的业主担任,并且一般都用自己业余时间来处理业委会的事务,因而一般不需要长期固定的场所[5].即使有的业主委员会在物业服务用房内办公,但根据《物权法》第73条,物业服务用房属于业主所有.因而业主委员会并没有专属自己的活动场所.
4.业主委员会不能够独立承担民事责任
法人独立承担民事责任的前提就是具有必要的财产和经费,因为业主委员会没有独立的财产,所以不可能独立承担民事责任.[6]业主委员会仅仅是代表业主团体对外实施与物业管理有关的行为,其最终责任由业主承担.因而业主委员会不能独立承担民事责任.
(二)业主委员会不属于民事诉讼法上规定的其他组织
《民事诉讼法》第49条规定,其他组织可以作为民事诉讼的当事人.根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第40条,其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织.虽然理论界有很多学者持本观点,但通过前述的分析,业主委员会不是根据法律的规定而设立,而是基于业主团体的意思自行设立,并且没有固定的组织机构和独立的财产,因而不能认定属于"其他组织".
（三）业主委员会既不是独立的法人,也不是"其他组织",只是业主大会的执行机构
根据《条例》第15条规定,业主委员会执行业主大会的决定事项.可知法规明确规定业主委员会是业主大会的执行机构.由于业主大会不是常设机构,在现实中,业主团体的许多事务,尤其是与物业管理相关的事务大多是由业主委员会执行.业主委员会负责日常事务的管理,代表全体区分所有权人做出决议,维护全体小区所有权人的利益,是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构.[7]
以上第三种观点与我国立法现状相符.之所以现行法律对业主委员会没有明确的民事主体地位的规定正是因为法律认定业主委员会并不具有民事关系主体的构成要件,它只是业主大会的执行机构,不能以自己的名义对外从事民事活动.《物业管理条例》（草案）第15条第2款关于业主委员会职责之一规定："与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同."而正式公布后的《条例》却修改为"代表业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同."便可见立法者在深思熟虑后认为业主委员会并不具有实体上独立的民事主体地位,既不是独立的法人,也不是"其他组织",只是业主大会的代表机构和执行机构,只是按照业主大会的授权行使权力,其民事责任最终由全体业主来承担.
二、业主委员会程序诉讼主体地位之初探
上文笔者已经分析了业主委员会在实体上的民事主体地位,只是业主大会的执行机构,那么在程序上是否应该赋予业主委员会诉讼主体资格呢?从法理上说,民事权利能力与诉讼权利能力既有统一性,又有一定程度的分离性,民事权利能力并不是诉讼权利能力的必要性.[8]根据过去我国各地方物业管理立法和司法实践,笔者认为,虽然法律并没有赋予业主委员会实体上的民事主体地位,但基于维护业主权益的考虑,在一定条件下可以赋予业主委员会程序上的诉讼主体资格.一般来说,业主的诉讼可以分为以下三种： （一）业主个人诉讼.
业主个人诉讼由于只牵到业主个人,即使是与物业管理有关的事宜,业主仍然可以以自然人的民事主体身份进行起诉或应诉,无需业主委员会的介入.所以在此不多做赘述.
(二)部分业主诉讼.
我国法律、法规对于业主委员会是否有诉讼资格,没有直接作出规定,但最高人民法院曾作出如下审判意见：依法成立的业主委员会在其职责范围内,经业主代表大会授权,就物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,可以物业公司为被告向人民法院提起民事诉 讼.与物业管理无关的、个别的或部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼.[9]业主委员会设立的目的是为全体业主服务的,对于涉及部分或个别业主与区分所有权人以外的第三人发生的纠纷,业主委员会就无权提起诉讼.[10]该审判意见提及的只是"全体业主",但现实生活中,可能并不一定全体业主权益都受损,可能只是百分之八十这样的极为接近全体的比例的业主权益受损.因而针对部分业主权益受损,但通过个人诉讼又不便于解决的情况,笔者认为,可以采取代表诉讼制度.《民事诉讼法》第54条规定："当事人一方人数众多的共同诉讼,可以由当事人推选代表进行诉讼,代表人诉讼行为对其所代表的当事人发生效力."代表人诉讼的实质是对具有相同或同一种类诉讼标的的众多当事人的纠纷进行诉讼主体的合并,可以避免同一或同一种类的纠纷重复诉讼造成诉讼资源的浪费.[11]那显然,在部分业主权益被侵害,能代表业主进行诉讼的就属业主委员会最合适.业主委员会行使由部分受侵害业主授权的代表诉讼权利,但因为业主委员会没有独立的财产来独立承担责任,最终仍由授权业主承担责任.这样有利于节省业主大量的人力物力财力支出,也在一定程度上赋予业主委员会代表业主进行诉讼的权利,从而更有利于维护业主的合法权益.
(三)全体业主诉讼.
除了前文提到的最高院下达的审判意见,我国一些地方法院通过司法解释和地方物业管理条例均对业主委员会的诉讼主体资格进行了确认和肯定.如《上海市居住物业管理条例》第54条规定,对违反业主公约、住宅使用公约的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼.在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《广东省物业管理条例》中也有相似规定.又如重庆市高级人民法院作出的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》明确指出：依法成立的业主委员会在物业管理活动中,为维护业主的公共利益可行使诉讼权,诉讼风险及诉讼后果由业主委员会及全体业主共同承担.因此,当涉及全体业主利益受损的情形时,业主委员会可以经业主大会以合法程序决定,以自己的名义而非业主的名义提起诉讼,诉讼后果由全体业主共同承担,在一定程度上享有诉讼主体资格.这一点,在地方性立法和实践中也是较为明确认同的.
上文探讨的是业主委员会作为原告身份起诉时的主体资格,除此之外,我国《物权法》第78条第2款和2007年8月26日重新修订的《物业管理条例》第12条第5款均规定"业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销."也就是说,当业主委员会作出的决定侵害了业主的利益,业主可以以业主委员会为被告提起民事上的撤销之诉,请求法院予以撤销.这是对业主委员会的决议瑕疵的救济,北京市西城区法院2008一审判决的万通新世界广场业主王某诉业主委员会撤销决议的案件即为一例.再如上文提到的重庆市高院出台的《意见》还规定,业主委员会如遇到以下情形也可能成被告：因拒绝或拖延与业主大会聘请的物管企业签订物业服务合同；因履行物业服务合同不符合规定；因其他涉及业主共同利益的事项而发生的物管纠纷.上述几个法条均意味着区分所有权人与区分所有权组织的关系得到了重视,受侵害的业主可以通过起诉业主委员会的方式来保护自己的合法权益,也表明了业主委员会不仅可以成为原告,也可以作为被告被起诉.
三、结语
以上只是笔者通过现行法律法规、地方物业管理条例、地方法院司法解释和出台的指导意见以及学者理论为基础,进行探索的业主委员会的法律地位,至今仍没有一部高层次的规范性法律文件对业主委员会实体上的民事主体地位和程序上的诉讼主体地位进行明确规定.笔者认为,业主委员会实体上从各方面条件看暂时还不具备民事主体资格,只是业主大会的执行机构,但程序上,为了更有利于业主委员会履行职责,切实维护和保障业主合法权益,促进物业管理区域和房地产市场的有序发展,在涉及全体或者极大部分业主权益受损的情形时,应当以法律法规的形式明确给予业主委员会诉讼主体资格,为业主委员会履行职责提供充分的司法救济,也为业主委员会进行自治管理保驾护航.