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摘 要 本文对区分所有建筑物之下业主自治过程中的最重要的组织――业主大会的法律制度研究.本文对业主大会的相关法律制度进行浅析,并结合我国区分所有建筑物自治管理的现状,对完善业主大会法律制度提出相关的建议.
关 键 词 业主自治 业主大会 法律制度
中图分类号：D923.2 文献标识码：A
一、区分所有建筑物（商品房住宅、公寓）的管理与业主大会
建筑物区分所有权为民法上的一项重要的不动产所有权形态.各国立法中关于建筑物区分所有权的表述各不相同,但在实质上并无差异.都是将区分所有建筑物中的某一专有部分作为主要客体,并对该部分构成的权利形态进行抽象得出的.对建筑物区分所有权的定义有不同的学说,包括一元论、二元论和三元论说等,我国《物权法》在立法中采用了三元论的定义方式.
现代区分所有建筑物或者区分所有物业小区实行以决策和强制参与相结合为特点的业主自治管理制度.2007年修订并通过的《物业管理条例》中确立了业主大会和业主委员会在区分所有建筑物管理中的地位.业主大会及其委员会形成了业主自治的两大支柱.
二、业主大会的性质
业主大会从性质上看类似于公司的股东会,是区分所有权人团体的最高权力机构,是业主为了区分所有建筑区划内的共有部分所涉及到的事务,明确相互之间的权利义务,召集全体区分所有权人举行的会议；业主委员则与公司的董事会相类似,其设立是为了将业主大会的决议付诸实施,同时负责对建筑区划的共有部分的日常维护,是由区分所有权人大会经法定程序选举产生的.业主委员会是业主大会的执行机构,受其委托管理建筑区划内的共有财产及共同事务.
业主自治管理机构的设立,目的是为了提高共同事务管理的效率.但是该制度也面临着一个问题,即如何实现业主自治管理机构和业主之间权利义务的平衡.既要提高管理效率,又要防止自治团体的决策侵害业主个人权利.
三、业主大会的现状
目前,启动难是我国大部分城市中业主大会所面临的首要难题,这也在很大程度上制约了业主的维权行为.以北京地区为例,目前,北京市的物业小区约3000个左右,其中业主大会的成立率仅28%.目前行政机关在着力推动将物业管理纳入社区建设,推动街道,乡镇对业主大会的指导、监督职能的落实.希望形成社区居委会、业主委员会和物业服务企业“三位一体”的管理模式.三者各司其职、互为补充、互相促进.根据该《意见》,对于新建的小区,要在建立之初就组建业主大会.街道办事处应在业主入住后及时介入,指导和帮助业主成立业主大会.同时,政府也将购买社会服务,辅导业主们尽快成立业主大会.具体的措施在2010年实施的《北京市物业管理办法》中已有明确规定,比如有5%的业主发起,就可以申请成立业主大会.同时,保障房小区由于在入住之前,就已经在摇号配售时确定了业主的名单,因此今后保障房小区将全部在业主入住前,就提前成立业主大会.对于物业矛盾纠纷较为突出的小区,将以组建业主大会作为化解矛盾纠纷的突破口.出现矛盾纠纷的小区,就要组建业主大会.另外,推进老旧小区业主大会的组建也将作为重点.2011年上半年,北京市住房和城乡建设委员会在怀柔区开展了试点,目前试点已经结束.怀柔区已经实现了住宅区业主大会的全覆盖.
除了业主大会启动难之外,随着业主维权意识和对服务质量要求的提高,业主委员会、业主和物业服务企业之间的纠纷数量骤增.个别小区的业主委员会、业主与物业服务企业之间的矛盾异常尖锐,甚至扰乱了整个社区的生活秩序.除了以上的问题外,一些已经成立的业主大会,暴露出管理不规范,决策不公开透明等问题,这些负面的示范作用,使得没有成立业主大会的小区不愿意选择成立这样的组织.
四、法律制度设计：法律部门之间的协作与配合
建筑物区分所有权制度的发展和完善非一朝一夕所能成就,这是一个系统的工程.包括国家层面上的制度框架设计,地方层面的政策执行和推动,也包括对业主的培训.
从国家层面来看,对区分所有建筑物的管理可以分为两个层次：法律制度设计和组织机构设计.法律是基础,机构是保证,这两项设计相互配合,国家在区分所有建筑物方面的法律法规才能顺利实施.
建筑物区分所有权法律制度要实现良性发展,必然需要一个相对健全的法律环境.
建筑物区分所有权的法律制度设计,一般而言可以分为三个部分,一是规定法律规范的对象,确定其适用范围.二是对一般性原则的确立,包括专有部分所有权以及共有部分所有权两部分的原则的确立,确立区分所有权人的权利和义务.第三块内容比较庞杂,包括对建筑物区分所有权人组织在法律上的地位、设立目的及其权限,自治组织召开会议和进行决策的程序,业主自治组织应当包含的机构,业主自治组织所筹集的资金如何运用以及怎样对其进行财务管理,如何分担共同的支出,并具体规定业主以外的第三人对业主所应负担的义务等.
（作者：财经大学法学院硕士研究生）