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摘 要 鉴于2009年房地产市场价格的非理性上涨和通胀的压力.自2009年12月9日国务院常务会议决定恢复房地产交易营业税政策后.政府明显改变了对房地产市场的态度,并相继密集出台了包括金融、税收、土地等在内的一系列房地产调控政策.本文对2010年房地产市场发展现状做了深入分析,指出了问题,并提出了对策.
关 键 词 ：房地产 发展 问题 对策
一、我国房地产市场发展现状
2009年上半年房地产市场呈现价格和销量的双增长,2009年第一季度、第二季度数据表明,2009年房地产市场急剧升温.在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下,我国房地产市场表现远好于预期,出现了投资加快、销量增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况.在房价增长的初期,人们由于预期房价持续增长,刚性需求和投机性需求都都得到了提高.以北京为例,2009年随着国家一系列购房优惠政策的实施,很大程度上刺激了消费者住房自住型需求和改善型需求的释放,也刺激了投资投机型需求,全市商品房销售市场日趋活跃.全市共销售商品房2362.3万平方米,比上年增长76.9％,其中住宅销售为1880.5万平方米,增长82.3％.2009年全市销售商品住宅16.5万套,为上年住宅销售套数(9.4万套)的1.8倍.通过扩张性政策的调节,政府行为逐渐使市场恢复信心,理性预期的作用带动房地产市场出现新的增长,同时又加大了通胀压力以及二次探底的危机.
2009年中期住房需求的增长略微下降,但受政策影响价格继续上涨.此时政府为了维持保八目标的实现和中国经济增长,再次动用扩张性政策,于5月27日,国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％.这是自2004年以来执行35％自有资本金贷款比例后的首次下调,已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平,从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”.导致房价持续走高,并在10月份达到了最高峰.
政策调控下的2010年上半年房地产市场发展状况：
2010年1月10日,国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,为2010年房地产市场定下了基调,明确了调控的主要任务：遏制房价过快上涨,并从土地到信贷、地方政府责任等,详细列出了11条措施,被国人称为“国十一条”.国家房地产市场调控政策“国十一条”的推出,不但强调了加大差别化信贷政策执行力度,而且去掉了改善性住房这个内容,强化了打击投资投机购房的目的.此外,“国十一‘条”还首次提出了增加普通住宅用地供应,增加保障房和低价商品房的市场供应,并强调落实地方政府的执行责任.可以说,“国十一条”释放了政府全面,深化房地产调控的信号,对打击投资投机购房、开发商囤地炒地以及严格执行二套房贷政策等方面具有很强的针对性.
又过几个月,国家更加严厉的新政出台了：2010年4月“新国四条”和2010年8月“新国十条”,这次调控可以说是近几年最严厉的一次.新政的出台,引起了房地产市场较大的震动,北京、深圳二手房市场有放量的迹象,新房市场也出现促销打折的现象.更为重要的是,房地产新政不仅力度大,对供求总量和结构产生影响,也向社会表明了政府抑制房价过快上涨的决心.新政将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期,对市场主体的心理产生影响,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望,引导市场主体行为发生变化,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中趋于稳定.
二、目前我国房地产市场发展中存在的问题
第一,由于财政体制不完善导致地方政府财政资金缺口严重.地方政府缺少财政资源、过分依赖土地财政来发展地方经济.在土地垄断供给的体制下,让“土地收入”作为弥补财政缺口、支持地方经济发展的重要资金来源,进而带动房价不断攀升,国家甚至把土地收入作为一项很重要的拉动GDP增长的工具,这样只能使地方政府放任纵容高房价的产生.
第二,由于金融体制不完善导致的投资渠道狭窄,民众的钱不知投向何处,使房地产逐步由消费品逐步转变成为“投资品”,进而导致房地产市场投机气氛浓重,也就是加重了投机性需求,价格非理性攀升、泡沫风险严重.
第三,由于税收体制不完善,导致房产消费税、物业税、遗产税等税种缺失,使得房地产投资需求难以得到有效的约束.
第四,在城镇化和刚性需求仍然较为旺盛的背景下,强化了投资者对房地产价格将持续上涨的预期,而在强烈的“持续看涨”的预期下,无论当前价位有多高,都有投资者继续敢于接盘、都有开发商敢于拿地,这就使房地产泡沫越吹越大.
因此,归纳起来,我国房地产市场泡沫严重的原因有两个方面,一是对高房价的强烈预期,二是体制改革滞后.纵观当前出台的治理房地产泡沫的主要调控政策,已经表现出调整预期的意图,然而我们要做的是稳定预期,而不是使预期发生急剧变化；是释放泡沫的压力,而不是简单地“刺破”泡沫.同时,当前的政策在体制改革方面推动的力度仍然不足,只有体制改革才能够真正实现预期稳定,进而使房地产市场“去投机化”.因此,针对当前我国房地产泡沫的问题,我们总的思路应该是：大力推动各项相关体制改革,立足于稳定房地产市场预期,围绕“供给面”和“需求面”实施调控,逐步“释放”房地产泡沫,引导房地产市场健康发展.
三、促进我国房地产市场健康发展的对策
我们应该从以下几个方面来促进中国房地产业的健康发展：
(一)果断改革开发商预售制.预售制本是我国商品房制度推出伊始的过渡性政策,演绎至今已经成为开发商们以小搏大、攫取暴利的工具,以及将房地产泡沫蔓延至金融体系的桥梁.“预售收入监管”并没有实施,如果实施且严格执行,一定会对行业的正常运营产生巨大的影响,意味着房地产滚动开发的模式需要发生重大改变.如果该项政策严格执行,开发商则不可能追求暴利,对于稳定房价有重要作用.
(二)增加土地供给,特别是普通商品房和保障性住房的土地供给.应该在市场上营造“低端有保障、中端有市场、高端有抑制”的房地产供给新体制.
(三)加大保障房建设力度.房地产是特殊的商品,它既有商品的属性,又有公共保障品的属性,政府必须关注民生,关注中低收入家庭能够居者有其屋.政府每年大笔的土地出让金收入和房地产各种税收收入应确定一定比例用于保障房建设.
(四)对于高档商品房开征房产税.房产税的征收应该从长期角度来看,而不是头疼医头、脚疼医脚.高档商品房房产税的征收肯定对房地产价格有影响,对于抑制高房价商品房的需求和投资投机型需求都有积极作用.
(五)增加房地产交易环节税种,且交易时间越短,税率应该越高.这样可约束短期商品房买卖,对抑制投机行为会有所帮助.
(六)坚决执行差别化信贷政策.对于购买第二套商品房,提高首付比例,并大幅度提高消费贷款利率；对于购买第三套及更多套商品房,要评估购房者购买力和信用水平,决定是否发放个人消费信贷,坚决防范金融风险.
(七)房地产政策应当针对房地产市场的长期健康发展,而不是注重短期内的市场波动.国家这几次短期内的调控政策在短期内是起到了抑制房价过快上涨的效果,但是从长期来看,并不解决根本的问题,即地方政府缺少财政资源、过分依赖土地财政来发展地方经济.这就要求政府加快财政体制改革,只有将调控和改革相结合,进行金融,税收,土地,财政,收入分配等方面的长效改革,中国房地产市场才能真正健康.
(八)必须坚持正确的调控政策不动摇,不能让房地产市场反反复复,一旦放松调控,价格就出现报复性增长的情况.对房地产市场的调控政策决不能半途而废,只能是更加完善和更加有效.如果房价上涨过快的势头只能短时间得到遏制或者不能有效遏制,那么房地产市场就会出现巨大的泡沫,一旦泡沫刺破,那么对中国经济的影响是巨大的,对世界经济也会带来不可低估的冲击.
总之,要把解决广大居民的住房问题作为房地产市场发展的根本目的,而不应该推行把房地产作为投资品为主的发展模式.如果投资者买了许多套房子却闲置着,而大量真正需要解决自住房的群体因房价过高又买不起,那么,这种被扭曲了的市场显然是不健康的,这种发展方式也是不可持续的,必将成为引发诸多社会矛盾的根源.国家要在土地供给、财政政策、税收政策和金融政策等各方面进行综合配套改革,建立长效机制,使之制度化,甚至法制化,才能保证房地产市场长期稳定健康发展.