我国房地产市场的非均衡特征调控建议

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中图分类号:F293 文献标识码:A

内容摘 要 :经济的非均衡通常表现为商品的供过于求、供不应求.当前,我国房地产市场呈现出典型的非均衡特征,供求失衡严重,居民购房和政府调控都面临着巨大的压力.本文从房地产业的现状出发,讨论其特殊性及市场供求特征,并对我国房地产业的规范和调控提供一些建议.

关 键 词 :非均衡 特殊性 供求失衡 政府调控

房地产业自身的特殊性

(一)房地产业与居民的基本需求紧密相关

住房是居民的基本需求,无论房价收入比如何,居民都有买房需求.相对于当前收入来说,我国绝大多数居民面临着较高的房价.然而,在目前这样一个特殊的经济发展时期,一边是高涨的房价,另一边是居民迫切的购房需求,这就决定了商品房不同于一般商品,而是一种特殊的商品.

(二)房地产业与金融业密切相关

房地产业的投资周期长并且需要大量的人才,是一种资金密集型企业.如房地产面临着高昂的土地成本、建造材料和政府税费、营销成本和管理费用等,这就决定了房地产企业需要大量的资金.单凭房地产开发商的资金根本不能满足这样巨大的资金需求,绝大部分房地产开发商都会与金融机构建立信贷关系,以获得资金上的支持.虽然房地产业也会有风险,但房地产业相对于其他行业来说已是高回报率低风险行业,银行等金融机构也乐于把资金贷放给房地产企业.据统计,房地产开发项目的总投资中,有大约35%需要通过银行贷款融通资金,在商业房地产市场中,有超过70%的个人通过按揭贷款的方式购买住房.数据显示,1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿,2001年底,全国房地产个人贷款达到了6600多亿元,是1997年的35倍.而到了2012年,全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元,是1997年年底的363倍.

(三)房地产业的发展具有较强的地域性

房地产业包括房产业和地产业,而地产实体自身的不可移动性,就导致了房地产业具有较强的地域性.这一地域性特征使房地产业的资金不能够像普通商品市场上的资金那样自由的流动,进而给房地产业的健康发展造成消极的影响.当获得地产权的房地产开发商既不开发土地,又不出让土地产权给需要土地的房地产开发商,这会使土地得不到合理的利用,导致效率损失,严重阻碍房地产业的健康发展.

房地产业市场的非均衡特征

(一)房地产市场是卖方垄断市场

据2011年中国统计年鉴资料显示,我国有88419家房地产开发企业,从这个庞大的数目来看我国房地产市场应该是竞争的市场.但实际上,由于政府土地拍卖出让模式等原因,使得大部分中小房地产开发企业由于资金不足只能处于边缘化的地位,结果我国房地产市场呈现出卖方垄断的特征.

在此引入勒纳指数,它反映了市场垄断程度的强弱.在完全竞争条件下,勒纳指数为0,当市场存在垄断时,勒纳指数大于0,勒纳指数越大说明市场的垄断程度越严重,范围介于0到1之间.计算公式为:LI等于(P-MC)/P,其中LI:勒纳指数,P:产品的市场价格,MC:产品的边际成本.利用中国统计年鉴上的数据对全国最近十年房地产业的勒纳指数进行测算,结果见表1.

从表1可以看出,我国房地产业的勒纳指数大部分处在0.5以上,说明近十年来我国房价中50%以上的部分为非成本因素,房地产卖方垄断已是不争的现实.

(二)房地产的供给和需求非均衡

目前,我国的房地产市场里开发商拥有大量的闲置商品房,同时大量购房者购买不到合适的房子.近年来,随着国家在大中城市实施“限购令”等调控房地产市场的宏观措施,现实情况中开发商的有效供给和购房者的有效需求都与商品房价格呈正相关的关系,购房者普遍存在“羊群效应”,并未出现商品房销售价跌量涨.而正常的市场供给需求应该是供给商随商品价格上涨增加供给量,消费者因商品价格的上涨的降低需求量.房地产的供给量和需求量远远偏离市场均衡点.

(三)房地产业的投机需求旺盛

房地产不仅满足人们的居住需求,由于其自身的保值增值特性,人们也把它当做一种投资品.今天房价高居不下,从某种程度上说是因为有大批的购房者并不是为了自己居住,而是在他们认为商品房价格会一直上涨的预期下买入房子,以增加商品房的稀缺性从而推高房价,然后找合适的时机高价卖出房子,从中谋取巨额差价.近年来不断有这样的报道,刚开盘的房子一下就被抢购一空,甚至有这样一个群体,被称为温州炒房团,他们靠自己雄厚的资金及金融杠杆原理囤积大量商品房,然后再高价卖出.在这样疯狂的投机活动下,人们的购买需求曲线已经完全改变了,大量的投机者不会在房价下跌时购买商品房,而是在他们预期房价会上涨时才会买入,这样需求量不再是随价格下降而上升,而是随价格上涨而上升,使得房地产市场严重偏离市场均衡点.

从图1可以看出:S代表供给曲线,D1、D2分别代表需求曲线,当投机购房者预期房价上涨时,会增加其购买量,需求曲线表现为从D1向右移动到D2,对应的价格从P1上涨到P2,成交量由Q1增加到Q2,房地产市场的非均衡特征在这里得到明显的体现.

结论和建议

(一)调整土地出让制度

数据显示:2009年 4月28日,金赛置地有限公司以37.48亿元的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧的7宗地块,建筑面积136.35万m2,成为自去年市场调整以来的首个总价“地王”.2010年3月,广西南宁红日东升投资有限公司豪掷15.92亿元拿下一块地皮,楼面价高达11033元/m2,成为南宁当之无愧的单价“地王”.2011年6月北京崇文菜市场地块以总地价7.1亿元成交,规划建筑面积为16424.7m2,楼面价为43227.58元/m2.2012年11月30日,成都拍卖武侯区永丰乡太平村一宗地块,最终以8500元/m2售出,刷新成都实行土地招拍挂以来成交楼面地价新高.以上“地王”虽然不是普遍现象,但能够凸显出地产的价格之高,是推高商品房价格的主要因素,这与政府的土地的出让政策紧密相关. 政府应该适当的降低地方政府的财政负担.自1994实行财政税收体制改革后地方财政每年的财政收入占全部财政总收入的比例不到50%,但其财政支出占全部财政支出的比例近70%,这个不平衡的比例使得地方政府不得不靠出让土地来增加财政收入去应对所需的财政支出,实际上地方政府的财政收入由出让土地所获得的收入占了很大的比重,我们称之为“土地财政”.要改变这一不平衡,需要依靠政府对与地方的财政收入支出比例进行合理的调配,使地方政府的财权与事权相匹配,减轻地方政府的财政负担.

GDP增长率作为地方政府政绩重要的考核机制也需要转变.这样的考核机制会引发地方政府的“短期行为”,鼓励地方政府去出让土地.由于地方政府对土地的垄断权力,在征地时,政府是在买方市场下以很低的价格获得土地,在出让土地的时候,政府是在卖方市场下高出买入价几十倍甚至上百倍的价格出让.巨大的价格差,使地方政府能从中获得巨大的财政收入,这样一个“优质”的财政创收很容易催生地方政府的“谋利”冲动,引发地方政府疯狂的出让土地.因此,不能以GDP的增长作为地方官员政绩的重要考核机制,而更应该以公民的福利水平的高低,基础设施的完善程度作为更为有效的考核机制.

地方政府要及时调控土地的出让量.在地产需求旺盛,商品房价格有上涨趋势时,地方政府应该加大地产的出让以降低价格,当地产供大于求时相应的减少供给以使房地产价格避免出现大的波动.

(二)控制房地产开发商的垄断行为

政府要充分利用自2008年8月1日起实施的《中华人民共和国反垄断法》,对房地产市场进行全面监督,一旦发现垄断行为就对其进行严厉的惩处.例如,对其超出市场均衡价格的部分制定特定的高税率,限制其以后购买政府土地出让权的资格,限制其从事房地产业再开发的权利,利用媒体对其不良市场行为给予披露.

根据房地产企业的垄断特征,对房地产市场进行可能产生的垄断进行预期并采取必要的预防措施.地方政府在出让土地时,在预期能构成垄断行为的区域内,让尽可能多的房地产企业参与进来,使他们之间构成有力的竞争,从根源上减少垄断产生的可能性. 针对同一区域内,可能协同定价的房地产企业对其制定最高限价,并对其在限价的范围内的供房比例制定最低限制标准,以防止其在此价格限制下囤积房导致限价失效.如政府制定标准限制其出售比例不得低于其总建筑面积的85%.

(三)打击房地产市场的投机行为

首先,政府建立有关房地产的全面公开透明的信息公告.信息的不透明是导致投机行为的根本原因,在房地产市场中卖方掌握着大量的信息,他们投机性的转卖商品房抬高房价,使购房者处于被动的位置.政府应该对各地区的地产及待售商品房数量给予公告,并对发展趋势给予导向性预期,为消费者提供正确的市场供给需求信息,通过公开透明的信息披露,使购房者掌握更多的市场信息,从根本上降低房地产开发商的投机可能性.其次,政府制定防止房地产投机行为的有效措施.禁止购房者在短期时期内转卖房屋产权,防止投机者频繁买卖从中赚取差价;对在短期内转卖房屋者征收高额的所得税,压缩其投机的利润空间;在资金方面,限制银行对房地产投资性贷款额度,降低其利用金融杠杆投机的机会;在大中城市继续加大限购力度,坚定不移的执行政府的限购令;对存在闲置土地等待高价卖出的企业,政府有权进行价格评估并将土地收回从新拍卖,提高土地的使用效率.

(四)发展廉租房及保障性住房建设、引导合理消费及房地产开发商合理投资

目前,我国广大的中低收入群体短期内很难买得起价格相对高昂的商品房,政府应该借鉴一些国外的解决住房问题的经验.数据显示,新加坡在整个20世纪90年代,住在政府廉租房的居民比例为86%,2007至2008年这一比例占到82%,我国现在的廉租房市场所占比例微乎其微.而房地产开发商,他们大都把投资资金集中在利润空间更大、需求弹性更小的高级住宅上面,忽视了广大中低收入者的住房需求,造成房地产市场供给和需求非均衡的现状.政府要引导房地产开发企业把更多的资金用于保障性住房建设,可以对进行保障性住房建设的企业给予土地出让的优先和税收方面的优惠鼓励,甚至可以要求房地产开发企业在建设一定的高级住宅的同时必须建设一定比例的保障性住房.最后,消费者要理性消费,不能陷入“羊群效应”,价格越上涨购买越高涨,应该根据自身的需求合理的把握市场信息进行理性消费.

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