国际形势下外商房地产投资对我国房地产市场的影响

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中图分类号：F293.3文献标识码：A

摘 要：随着经济全球化和金融一体化步伐的加快,重大突发事件的国际影响也被逐步放大.房地产开发企业必须对国内、国际重大突发事件保持高度敏感性,密切关注各类突发事件可能给国家或区域房地产市场走势带来的影响,进而提早进行谋篇布局.本文从国际环境的宏观方面,国际房地产投资以及房地产投资对我房地产业产生的影响这三个方面对我国的房地产市场进行分析.

关 键 词：国际环境；国际房地产投资；国内房地产业

一、国际宏观环境分析

人们常说,大河有水,小河不干.这说明了宏观环境对事物的决定性作用,用到房地产行业就说明了宏观环境对于房地产市场的重要影响.同样的道理,国际环境的变化也会对我国的国内环境产生显著的影响,进而波及到我国的房地产市场.

(一)世界经济形势

1.理论基础

世界经济状况,特别是周边国家和地区的经济状况,对房地产价格有很大的影响.如果世界经济发展良好,一般有利于房地产价格上涨.反之则引起价格下降,房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的.若一国经济不景气,房地产投机也会相对减少.

2.当前形势

2011年全球经济形势严峻,发达国家经济不振,美国经济在量化宽松的政策刺激下维持了低速增长,但就业形势无改观；欧洲债务危机恶化,呈经济负增长；尽管发展中国家经济受到世界经济总形势的拖累,但新兴经济体仍保持较高增长,发展中经济体的分量进一步上升.整体来看,经济不平衡性加大,财政危机也进一步恶化,对国际货币体系的影响持续深入.

(二)国际政治安全形势

1.巨大动荡

从俄罗斯杜马选举结果看,俄罗斯国内矛盾激化.尽管主流民意仍然是“求稳”,但2012年3月的总统选举可能会引起进一步的政治分化.日本大地震对日本社会产生深刻影响,正处于一个政治变革的历史性的分水岭阶段,日本国内政局仍将处于难预料的转变状态.美国“占领华尔街”运动的出现,表明社会分化矛盾尖锐,同时,面对内外的困局,国内政党政治深度两极化.奥巴马政府为赢得选举,可能会对金融寡头开刀,而这将激化其国内矛盾,对美国国内政策和对外政策增加变数.

2.政治对立状况

政治对立状况对房地产市场有显著影响,如果国与国之间发生政治对立,则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等,这些一般会导致交易失败、房价下跌.

中国鼓励企业海外投资.然而,在“走出去”的道路上,包括华为在内的诸多中国企业屡屡遭遇非经贸壁垒.中国企业赴海外投资被境外扣上“政治帽子”已不是新鲜事.

(三)战争军事局势

一旦发生战争,则战争地区的房地产价格会陡然下落,而那些受到战争威胁或者影响的地区,房地产价格也会有所下降.因为房地产不可移动,一旦发生战争,避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏,则繁华城市有可能瞬间化为废墟,所以,在遭受战争威胁时,大家争相出售房地产,供多于求,房地产价格势必大幅度下跌.因此,国家的稳定与和平对经济发展至关重要.

二、外商房地产投资

从中国统计年鉴1996-2010年的数据我们可看出,外商对我国的房地产投资额总体上是递增的,2006年由于我国金融业全面开放,外商对我国的房产投资额达到了最高,但是由于2007年我国建设部、商务部等七个部门连续颁布《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》,这两个新文件无疑给来势迅猛的外商投资巨大的打击.2008年由于金融危机影响,有关部门又一度撤销“限外令”,出台了暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》,外商的投资又有所增加,但是由于金融危机的加剧国外经济不景气,09年外商投资额较08年有所下降.2010年,在政府推出的大量经济刺激政策的推动下,房地产市场恢复了加速发展的状态,外商投资额也随之大幅增加.

三、房地产投资对我国房地市场的影响

1.积极影响

（1）增加房地产市场竞争

国外投资者为国内房地产行业带来了成熟的管理体系和先进的操作经验,促使国内房地产企业学习先进的经营管理理念,使用先进的技术设备,不断创新经营机制和改革管理体制,提高了房地产企业经营能力,促进房地产设计、施工、开发和房地产金融等各领域的成熟和发展,并促使国内房地产企业在理念上与国际接轨,使国内房地产企业更有机会参与到国际市场,从而推动中国房地产市场融入际市场的进程.

（2）缓解国内房地产企业融资难困境

一直以来,我国房地产行业的融资模式过于单一,绝大部分来源于银行贷款.近年来为了稳定房价的过快上涨,国家出台了一系列调控政策,很多房地产企业处于资金不充足的状态；此外由于房地产是资金密集型行业,项目的开发需要大量资金,且资金占用时间较长,投资风险较高,因此开发商经常面临资金周转问题.而外商直接投资的进入,有效缓解了房地产开发领域的资金短缺现象.外资房地产开发企业一般实力较为雄厚,因此外资的进入使国内一些大型项目尤其是优质房地产项目得以开展,促进了社会经济发展和城市现代化建设.

（3）提升房地产专业服务水平

随着我国房地产业的发展和开放程度的进一步提高,国外先进的房地产服务公司逐渐进入国内,如国际知名的房地产五大代理行第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕和高力国际都己进入我国开展业务,并且逐渐向二三线城市渗透.这些国际知名房地产服务公司的进入,直接带来了先进的房地产服务管理理念和新的经营管理模式,引发了国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上较大的改变,带动了房地产服务业专业服务水准的提高.

2.消极影响

（1）推动房价上涨,诱发房地产投资过热

通过对1996年到2010年外商对我国房地产业的投资额和我国1996年到2010年的房价均价数据进行SPSS统计分析得知,房价等于0.001*外商对我国房地产业投资额+1365.507,也就是说,外商对我国房地产业的投资额每增加1万美元,我国的房价就上涨0.001元.就2009,2010年的数据来看,2010年外商对我国房地产业的投资额较2009年增加了718937万美元,那么2010年我国的房价就上涨了718.937元.可见外商对我国房地产业的投资额对我国房价的影响力是很大的.

（2）制约货币政策的有效性,加大了宏观调控的难度

近年来,随着房价的大幅攀升,央行推出了加息等系列调控措施,收紧了房地产业的资金链.但是外资的大量涌入为房地产企业提供了资金,制约了我国宏观调控政策的有效性,增大了调控难度.

（3）民怨加大,对外商投资产生质疑

公布的数据显示,危机后我国外商投资质量不断提升,服务业利用外资超过制造业.而民众看到的是大多数外资进入的是房地产这样的高利润服务业,而过多外资进入房地产业对我国经济的负面影响大于正面影响.此外,地方政府官员为政绩又热衷于引入房地产外资这类资金密集型企业,如重庆超过60%的外商投资是进入房地产行的.因此,在目前法律监管和政策体制下,外资的大量进入影响了我国调控房地产的政策效应,加大了房价上涨压力,也对外资质量的提升产生了负面作用.