税收与房地产市场健康的保障

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摘 要 ：目前房地产市场存在一些问题,不仅阻碍了房地产市场的健康发展,还严重影响了世界经济的有序运行.针对现有的问题探索确保房地产市场健康发展的途径,得出国家要通过税收政策抑制投资性需求等措施来进行保障.

关 键 词 ：房地产市场；税收政策；对策建议

中图分类号：F29

文献标识码：A

文章编号：1672-3198（2011）06-0186-01

近年来,我国房地产行业已经成为国民经济发展中的支柱产业.由于房地产行业本身又是一个高风险的行业,通过产业链条,对整个国民经济的运行产生重大影响.因此,在我国房地产市场发展迅猛的同时,我们也应该注意到我国房地产业存在的问题,并积极主动的去应对,而税收政策应该发挥积极的作用.

1.理论分析

税收手段是财政政策的主要手段,它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求.税收是财政收入的主要来源,税收额等于税基乘以税率,而税基与国民经济运行的规模和速度直接相关.

如图1所示,税率(T)为零时,税收(R)亦为零,随着税率提高,税收逐渐增加,税率上升到某一点T.时,税收达到最大,这时税率为最优税率,如税率继续上升,高税率打击经济主体的积极性,因而,有可能使经济发展速度,包括经济规模出现衰减,从而导致税基大幅下降,这样整个税收总量反而减少,所以T.为税率的临界点.税收首先要尽可能的做到赋税公平,从而调动各方面的积极性,实现市场运行最大效率,税收结构应体现国家的产业政策,按国家产业政策实行税收倾斜,支持关键产业超前发展.对房地产业课税也应找到最合理的税率.

2.国外房地产税收制度的经验

目前,许多国家都建立了比较完善的房地产税收体系,税收制度具有“宽税基、简税费、轻税负”、“从价计税、动静结合、地方所有”的特点.“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外,其余的均要征税.“简税费”是指一个国家设置的有关房地产的税收种类相对较少,税外收费也少.“轻税负”是指国外房地产税收中税率一般都不高,如美国征收房地产税收的50个州,税率大约平均为1%-3%；在加拿大多伦多市物业税税率为1%.“从价计税”是指绝大多数发达国家是以房地产的市场价值为计税依据,即以财产的资本价值、评估价值或租金为计税依据,只有少数国家以土地面积和账面价值作为房地产税的计税依据.“动静结合”是指既重视对房地产保有环节的征税(静态税),如加拿大的不动产税、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税、日本的固定资产税、法国的房屋税、英国的房屋财产税、韩国的综合土地税、巴西的农村土地税；又重视对房地产权属转移环节征税(动态财产税)）,如意大利不动产增值税、其它国家遗产税与继承税、赠与税、登录税、印花税和公司所得税、个人所得税.但对权属转移环节实行轻税政策,以促进房地产的开发经营,有利于房地产要素的优化配置.如美国,对房地产的拥有和使用者,每年必须缴纳房地产税,且不分对象实行统一的税率和征管办法,对住宅实行减免和抵扣；而在开发经营环节的税负相对较轻,仅有交易税和所得税,并享有各种税收政策的优惠.“地方所有”是指为了激发地方政府征收房地产税的积极性,扩大基础设施和公用事业的投资规模,房地产税一般作为地方税,是地方主要的财政收入来源,一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上.另外,发达国家已形成了一套相对成熟的房地产税管理办法和配套制度,如房地产产权登记制、估价制度、计算机管理制度,并建立了相应的机构.政府特别重视房地产税种的设立和调整对经济、社会以及资源配置的效应,把税收政策作为调控经济和调节收入的重要手段之一.

3.引导我国房地产市场健康发展的税收政策建议

3.1 减轻流转环节税负,提高保有环节税负

减轻流转环节税负,提高保有环节税负是解决目前房地产市场诸多问题的治本之策.税负较多的集中在不动产保有环节,是国际社会的普遍做法.许多发达国家的地方税收收入主要来自对房屋等不动产征税.以英国为例,直接来自于房地产转让的税收(指个人而不包括公司)仅占全国总税收的1%-2%,而来自房地产保有的居住用不动产税和经营性不动产税占总税收的30%.这样的税种结构极大地鼓励了不动产的流动,减轻供给者的成本.我国如果能提高保有环节的税收负担,减轻流转环节税收负担,则能抑制房价上涨过快,同时也可以打击囤积房屋,占用多套房屋的行为,刺激不动产的经济供给.

需要指出的是,将来改革不动产保有环节税收应该是有区别的,对保有环节税收调控应首先从空置不动产入手,而对普通居住用的不动产在很长时间里免税.对现行空置的不动产征收比较重的保有环节的税收,增加投机者的持有成本,减少投机收益,使整个不动产市场供给量有所增加,缓解供求矛盾和房价上涨的趋势.对目前百姓消费居住不动产实施合理的免征额,在很长时间不应增加他们的税负,因为他们在买房时已承受了沉重的税负.

3.2 加快推进物业税的改革

逐步将房地产税收的重点由目前的对供给方征税转向对需求方征税,应是下一步调控房地产的税收政策选择的方向.对需求方征税也就是对保有环节征税.我国目前虽然有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等保有环节的税种,但是对个人住宅房地产的保有环节事实上没有征税,因此在个人占有这部分房地产时,只要不转让交易,仍然是零税收成本占有房地产.所以,多占有住宅房地产以保存财富的成本就非常低.这样,目前在交易环节设置的税收政策和制度便无法对抑制房地产投资需求产生作用.为了促进房地产业的健康发展,必须建立和完善房地产业的税制体系,物业税的改革是当前首要的任务,物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值,而房产的市场价值是通过房地产交易或评估得出的,因此,建立和完善我国房地产评估体系将成为物业税征收必须面临的一大课题,另外,物业税计税税率的确定、计征时间的确定、税收收入的使用等都是必须考虑的因素.在住宅保有环节征税,将会进一步有利于房地产业的健康、平稳发展.

3.3 通过税收政策抑制投机性需求

市场的投机行为助涨了房地产市场的潜在风险所以,要抑制投机性需求.首先,借鉴国外的经验.例如,美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%.而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少,税负相对较轻,这就降低了房地产保有者的经济风险,在客观上增加了房地产投机者的需求.所以我国在抑制房地产投机需求时,国家应考虑在房地产保有环节统一征收物业税,按房地产的面积每年付税.为保障一般居民合理房地产消费,国家在征收物业税时应确定一个上限,如人均25平方米可以不征收税,超过这个上限则按累进制征税.其次,政府应完善购房登记制度,个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租,出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率.出租房屋所得租金还必须按规定纳税.同时,可以以个人为单位,限制购房面积.例如,年收入在2万元以下的个人,购房面积不能超过25平方米,年收入在5万元以下的个人,购房面积不能超过45平方米,年收入在10万元以上的个人,购房面积不能超过70平方米.最后,严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率,紧缩信贷总量.严格审查土地使用权抵押贷款条件,降低融资比率,加大对抵押物与信用担保方的核实力度.