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中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）03-000-02
摘 要 房地产市场经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分,对我国市场经济的完善和发展都有重要作用.本文从我国房地产市场经济的性质进行分析,进而探讨社会主义房产市场经济的法律性质,增强对房地产市场经济的认识和理解,以期对当前房地产市场经济的发展有一定的借鉴作用.
关 键 词 社会主义 房地产市场经济 法律性质
一、社会主义房产市场经济的性质
(一)我国房产经济是我国社会主义市场经济的组成部分
对房产市场的认识,可以从广义和狭义两个方面来分析.从广义上说,房产市场指整个房产交易中所涉及的各种经济关系和社会关系的总和.从狭义上说,房产市场指专门以房屋买卖、互换、抵押、租赁等房屋交易活动的市场.房产市场可以分为：国内房产市场、国际房产市场、农村房产市场、城市房产市场.其中,以城市房产市场和国内房产市场为主.
房产市场经济指以房产市场作为主要配置资源,以房产市场经济调节和激励房产经济活动,主要通过对房产市场的供求双方进行调节,实现双方的供求目标和需求.我国房产经济是我国社会主义市场经济的组成部分,是以生产资料的集体所有的公有制为基础的经济制度,掌握着集体房产和国有房产的经济命脉.国家通过宏观调控政策对房产市场进行有效调节,发挥房产经济的积极作用,减少和消除其自发性,促进房产市场的有序进行.
(二)房产经济是一种富有活力的经济,不易形成全国性市场的经济
发展房产经济不仅能深化我国的社会主义市场经济制度的发展,还能促进对外开放,优化我国的产业结构,促进我国城市化建设进程的加快.从全球范围来看,房产经济是一种富有活力且发展迅速的经济模式.再者,由于房产经济中大都为不动产,人们对房产的居住质量、居住面积的要求不断提高,需求弹性增大,房产交易受到国家的政策法规、居民人数及地理位置等的限制,房屋的结构、装饰和造型的要求也不尽相同,全国性统一的市场经济不易形成.
(三)房产经济是社会大市场经济和行业市场经济
房产市场交易一般先在某地洽谈,再到房屋所在地看货,双方签订交易合同后,还要经政府部门的书面审核,办理房产过户手续或登记备案手续,保证房地产市场经济的有序进行.房产交易结果是房屋所有权、使用权、经营权、处分权和收益权等的转移,是行业市场经济.同时,由于房产与人们的生产生活密不可分,因而可以称之为社会大市场经济.
(四)房产经济受到人口增长的速度、环境和资源现状和城乡用地限制
房产经济离不开地产经济,房屋的建造应取得土地所有权.目前,城市人口的密集,房产用地非常紧张.而农村宅基地占用农田现象普遍,影响农业生产发展.房产经济的发展,不仅受到地域、资金的影响,还要求房产经济由多层建筑向高层建筑发展,促进城市的立体化建设进程.
二、社会主义房产市场经济的法律性质
(一)社会主义房产市场经济的客体在一定条件下具有可转化型
房产经济的客体——房屋,也是我国《民法通则》所规定的民事法律关系的客体.从《民法通则》的债权和财产所有权进行分析,房屋所涉及的法律关系包括房屋所有权、房屋债权民事法律关系.从民事法律关系的角度而言,房屋属于不动产、不可分物、流通物、特定物,属于生活资料和生产资料,可分为用作住宅房屋和不用作住宅的房屋,且两者在一定的条件下可以相互转化,住宅房产可以转为营业用房,而营业用房可以出租,成为商品房.公民个人将自己所有的房租自住时,属于生活资料；而用于出租、教学、科研、营业时,则属于生产资料.而生产资料归谁所有,是社会类型划分的重要标志,将房产划分为生活资料和生产资料,是我国《民法通则》对房产经济的民事法律关系客体的分类依据,房产作为生活资料和生产资料的可转化性,是我国社会主义房产市场经济的重要法律特点.
(二)社会主义房产市场经济的基本内容是房屋所有权和债权
房屋所有权是我国房产市场经济的基础内容.一般而言,我国农村地区的房屋所有权为集体所有,是农民个人的生活资料所有权、集体生产资料的所有权、国家所有权.城镇的房屋所有权中,国家所有权占有大部分,主要包括：城镇房屋的集体所有权、合伙所有权、联营所有权、中外合资经营所有权、中外合作经营所有权、外商独资所有权、城镇职工、居民生活资料的所有权.
随着我国经济的发展,人们生活水平不断提高,住宅用房和非住宅用房的质量、数量要求也越来越高,同时,由于自然灾害等对房屋的破坏,城市的违章建筑拆除、城市迁移、房屋使用年限超期、城市规划对已建房屋的破坏等,房屋的兴建和改造工程在每个时期都存在,这就要求在房屋建设承包合同中,对房屋的勘察、设计、施工合同和建设安装合同中,应明确房屋的所有权,建立房屋债权关系,对债权关系的产生、变更和终止进行严格管理,为房产市场的交易活动提供法律依据.
公民的房屋所有权是通过原始取得或继受取得,如继承、遗赠等方式取得后,用于家庭住房的,属于公民的生活资料的一部分,在用于租赁、保管、抵押、合伙营业时,则成为房产市场的商品,属于生产资料.房产市场经济主要涉及房屋租赁合同、房屋买卖合同等.社会主义房产经济中,通过房屋租赁合同和房屋买卖合同,确定房屋的使用权、所有权、处分权、收益权等各项民事法律权利归属.
(三)社会主义房产市场经济和住房制度改革的关系
我国房产市场经济的发展目标是满足人们的住房需求.新中国成立至改革开放的三十年间,我国的住房制度实行的是实物分配制度：国家包、租金低、补贴福利高.随着市场经济的发展,这种住房制度已经不能适应社会发展的要求.将实物分配制度转变为货币分配制度,将住房纳入市场经济中.在1988年,国务院制定《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,将住房补贴纳入工资考核范畴,提高市场租金,减轻国家的财政负担,缓解了住房的供求矛盾,逐渐消除了多种分配形式租赁所造成的苦乐不均,住房制度改革取得了良好的效果.据调查,经过1988年的住房制度改革,全国城镇5亿以上的居民、干部、职工的人均住房面积较1949年的4.5平方米,到1995年,人均住房面积已达到8平方米,住房的成套率达到50%以上.2006年以来,住房制度改革日益重视社会基层民生问题,在住房保障方面,加大城镇廉租房制度建设,住房保障问题成为住房制度改革的新的发展方向. （四）从某种程度上说,社会主义房产市场经济是一种房产法制经济
房产法制经济是从我国房产市场经济的法律制度方面而言,在不同的发展阶段,国家通过房地产的法律、法规、规章、条例、实施办法、决议和相关政策,对我国房产市场进行宏观调控,以促进房产市场的有序进行.1983年,国务院颁行了《城市私有房屋管理条例》,1988年,国务院制定《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》和《关于鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》, 1989年,全国人大常委会颁布了《城市规划法》,1994年,全国人大常委会颁布了《城市房地产管理法》,1997年,全国人大常委会颁布了《建筑法》, 现行《土地管理法》等,是房产法律的专门的法.同时,我国《宪法》《民法通则》等对房产经济中的民事法律关系进行规定.同时,《继承法》《婚姻法》《商业银行法》《担保法》等部门法对房产交易中诸如抵押、继承关系、婚姻关系等方式获得房屋所有权、使用权、收益权等权利进行规定.如现行《婚姻法》中,对夫妻双方的婚前财产,包括房产进行了划分,不再以婚姻过错方为赔偿条件,而以财产的实际归属为判断原则.这些法律、法规、实施办法,都为房产市场的有序健康发展创造了条件.因此,从某种程度上说,我国的房产市场经济是一种房产法制经济.
结束语：社会主义房产市场经济是我国市场经济的组成部分,是富有活力且不易形成统一市场的经济模式,同时,房产市场经济与人们的生产和生活密切相关,容易受到人口增长的速度、环境和资源现状和城乡用地的影响.自新中国成立以来,我国的住房制度改革经历了从实物分配制度向货币分配制度的发展过程.国家通过颁布各种法律、法规对房产市场经济的运行进行宏观调控,促进我国房产经济的健康发展.