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摘 要:随着我国城镇化进程的加快,小城镇经济迅速发展,小城镇房地产市场尚处于起步阶段,有着巨大的发展空间.科学分析现有小城镇房地产发展现状,充分利用其有利因素,扬长避短,促进小城镇房地产市场健康稳步的发展.
关 键 词 :小城镇,房地产市场,房地产开发
中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:16723198(2009)22015802
1.小城镇的概念界定
我国学术界对小城镇的概念尚无统一定论,但是根据我国现行的行政区划中,建制镇与乡平级设镇政府,县城关镇是指县级行政机关所在的建制镇,集镇属乡级政府管辖,不设镇政府.国家统计局明确界定了小城镇一般是指建制镇,而在《城市规划法》中确认建制镇属于城市范畴,但是由于有着城乡混合的多种表现,集镇与小城镇两个概念可以互相代替使用或者相近范畴来处理.
本文中所说的小城镇,泛指县城关镇、一般建制镇和集镇.
2.小城镇住宅发展分析
小城镇处于“乡首城尾”的地位,是城市与乡村之间的桥梁和纽带,决定了小城镇在我国城市化进程中起着不可估量的重要作用.经过多年的改革和发展,我国农村经济社会发展水平日益提高,小城镇的经济实力和聚集效应增强、人口规模扩大,基础设施和公共设施也日益完善,住宅建设也随之蓬勃发展.
从我国小城镇住宅建设发展历史来看,大致可分为以下几个过程:
(1)居民自建住房.小城镇中原有农民在宅基地上建造房屋,没有任何规划、布局松散、占地面积大.房屋形式杂乱无章,大多数是以平房和两层楼房为主.随着城镇化进程,土地资源稀缺,房地产市场逐渐规范化,居民自建房已越来越多受到限制.
(2)公有住房租赁.这种福利分配制度是我国在计划经济制度下原有住房制度的核心内容.在1957年基本形成了“高福利、低工资、低租金”的住房福利分配制度,主要是由政府或单位作为公有住房建设的主体,建成后的公有住房由地方政府或企事业单位按照职级和家庭人口进行统一分配,由地方政府主管部门进行统一管理,实行低租金政策,职工享受福利待遇.
(3)单位集资统建房.根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定,距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市、县人民政府批准,可以利用单位自用土地进行集资合作建房.参加单位集资合作建房的对象,必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭.在我国,小城镇当地经济发展迟缓、人们收入水平相对较低、思想观念想念落后等因素的影响下,这种建房制度在20世纪90年代处于主导地位.但是随着经济体制改革,思想观念的转变,这种建房制度的弊端已经越来越不受大众的欢迎.
(4)商品化住房.随着我国经济体制由计划经济转为市场经济,住房供应体制发生了巨大的变化.为了适应市场经济的要求,政府和单位不再直接建房,而是由房地产开发企业自筹资金建设住房,通过市场交易为居民提供住房,住房需求层次主要根据购房者的收入水平和消费水平来决定.
3.小城镇房地产发展分析
3.1 小城镇房地产存在问题
(1)缺乏科学论证与评估.一般情况下,小城镇房地产开发都不会对拟建项目进行科学的论证与评估,盲目地规划、设计和施工,导致房地产市场供大于求,甚至出现半途而废的现象.
(2)建设用地混乱.例如,有些土地没有经过挂牌、招标直接出让给开发商的,有些开发企业与单位共同开发的,对土地的使用权权责不明的等等.这些都会为项目开发完成后带来很多麻烦.
(3)开发水平不高.小城镇房地产开发企业大多数资金实力较弱、开发水平相对较低、经验相对欠缺,明显低于大中城市.有些住宅的基础设施和公共配套设施由于缺乏统一规划和设计而比较落后.有些住宅甚至连质量都难以保证.
(4)规划管理不到位.在小城镇房地产开发企业存在着随意更改项目规划,自行规划自行设计等严重问题,致使房屋建设杂乱无章.
(5)项目质量差.小城镇房地产企业在开发项目一般很少按照规范要求委托监理方,对施工全过程进行质量监督控制,逃避工程质量监督,影响开发项目的质量.
(6)物业意识缺乏.小城镇房地产开发项目规模较小,传统的思想观念束缚,导致了缺乏物业管理意识.对于小城镇而言,物业管理几乎处于起步阶段,由于小城镇存在着其特有因素,导致了基本没有专业物业管理公司进行协调和管理.
3.2 小城镇房地产市场需求分析
(1)从前景来看,随着城镇住房制度改革不断深化,居民消费观念发生了巨大变化,人们逐渐从福利分房的制度中走出来,转变了购房习惯,开始转向商品房.在小城镇中,有绝大多数的人们仍居住在十多年前的单位集资房或者公房内,房屋结构陈旧,基础设施和配套设施落后,已经不能满足良好的居住环境.随着人们收入的提高,开始注重自己的生活品质,他们都需要改善居住环境的潜在要求,这部分人是未来房地产市场巨大的潜在客户.
(2)政策大力扶持,政府提出了“小城镇大战略”发展观念,小城镇加快发展,导致大量的农村人口涌向城镇.解决新增城镇人口的住房问题,就会增加房地产开发来满足市场需求,从而推动了小城镇房地产业的进一步发展.
(3)大多数的外出务工人员在积累一定技术、经验和财富后,会选择回乡,就近小城镇内安居乐业,需要为他们提供生产经营和生活的空间.这部分人对房地产市场存在巨大需求.
3.3 小城镇房地产开发模式
(1)大城市的郊县:
①普通住宅:随着城区内房地产价格猛增,郊区环境改善、私家车拥有量越来越多,快速交通的方便,许多中低收入家庭更愿意选择价格低廉的郊县普通住宅.
②别墅区:高品质、高价位的别墅以其环境优美、设计精湛的特点吸引了成功人士的选择.
(2)发达地区的小城镇:比如东部沿海城市,这里小城镇居民生活富裕,经济发达.这些地区已经普遍实现了商品化住宅小区的综合开发.
(3)一般小城镇:房地产开发基本处于萌芽状态,对于房地产开发处于摸索阶段.根据小城镇居民居住习惯,一般还是主要以7层以下的砖混结构为主,少数商品房开发以框架结构为主的小高层.
3.4 多层砖混结构住宅的特点
(1)多层砖混结构住宅的优点.
①砖混结构的单方造价相对较低.相对于框架和框剪结构的高层住宅来说,由于其人工、材料、机械等费用相对较低,砖混结构的住宅造价一般在800元/m2-1200元/m2(不含土地价格).
②多层砖混结构公摊一般在10%,而高层住宅要达到在20%左右.
③多层住宅物业管理费一般在1元以下,相比较与高层住宅,省去了电梯费及二次加压供水费用等.
④多层住宅的户型设计更为合理,多层一般都采用板式建筑,一个单元两户到三户,能够满足住户的通风采光要求.
从经济效益、居民消费水平来综合考虑,小城镇居民更愿意选择价美物廉的多层砖混结构住宅.
(2)多层砖混结构住宅的缺点.
①容积率小.多层住宅占地面积大,由于土地的稀缺性,土地资源的逐渐减少,导致了多层住宅已经逐渐不适应城镇建设的步伐.
②使用寿命少.从建筑质量上来讲,一般多层住宅是以砖混结构为主的,相较于高层住宅的钢筋混凝土结构来说,使用寿命会大大降低.
③抗震性较差.砖混结构住宅是由砖墙支撑和现浇、预制钢筋混凝土板盖成的住宅.由于建材质量和施工质量的不同,抗震性能就差于高层住宅.
3.5 小城镇房地产价格趋势
一些大中城市的房价由于受全球金融危机的影响,从去年开始,全国楼市萎靡,房价普遍下跌.那么小城镇房地产市场的价格趋势是否会受此影响呢
(1)根据上述市场分析,小城镇房地产目前基本处于供不应求的状态,故房价不会出现下跌趋势.
(2)从全国城市房地产价格变动趋势来看,小城镇房价本身远远低于大中城市房价,已无任何下降空间.
(3)随着小城镇经济快速发展,房地产价格应该会稳中有升,不会出现大幅度降价的情况.
(4)土地资源的稀缺性,导致了地价不会下降,从而也带动了房价的上升.
根据对一些小城镇房地产价格的调查统计,位置较好地段售价一般在1500元/m2-2500元/m2之间,远低于全国房地产价格平均水平.
未来很长一段时间内,我国城镇化进程加快发展阶段,也是小城镇迅速崛起的时期,小城镇房地产市场存在巨大的发展前景.应当认真研究对比,科学论证,加强宏观调控,规范小城镇房地产市场,有计划、有方向、有步骤地进行小城镇房地产开发,以促进小城镇房地产业健康、快速发展.