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近期,国家和一些地方连续出台抑制高房价的政策措施,直接打击投资投机性购房,其力度和对象的针对性前所未见,预计短期内,它们将对房价过快上涨有一定抑制作用,但从长期看,还需要采取一些彻底的改革措施来治本.
相关政策相互矛盾是房价居高不下的根源
我国平均房价连续十几年上升,特别是2009年下半年以来,全国房价普遍上涨过快,引起广泛担忧.从根本上说,目前房价居高不下不仅与供求矛盾等市场因素相关,更与长期以来我国土地政策、产业政策、财政政策、金融政策与改善民生的公共政策相互矛盾有直接关系,也与房地产开发模式及管理体制存在缺陷有直接关系.
比如,让每一个公民“住有所居”是我们社会主义国家保障和改善民生的一项重要的公共政策,而要实现“住有所居”的民生目标,需要政府大规模投入,需要设法使房价大体保持在多数百姓能够买得起的水平,而不应指望通过税费和高额地价从房地产开发中获取巨额财政收入.然而长期以来,房地产业作为经济支柱产业之一和一大消费热点,不仅对GDP的快速增长贡献巨大,也成了各地方政府“土地财政”收入的重要来源,因此相当多的地方政府对地价、房价上涨,“乐见其成”.
再如,土地的垄断性决定了房地产业并非充分竞争产业,房子也并非完全市场化的商品,而具有保障、改善民生的公益性质,不能完全交由市场调节.可是现实中的房地产开发模式却是完全市场化、企业化的.通过各种办法拿到地的开发商完全按照市场化操作,为追求超额利润,将房价炒到畸高,造成了目前民众抱怨的困境.
眼下,普通百姓都希望房价降低,低到自己能够买得起,但如果房价下降过快、降得过低,又将造成两个后果:一是极大地压缩开发商的利润空间,使得开发商投资开发的积极性降低,从而导致地方政府“土地财政”收入的减少和地方GDP增速的减缓,二是可能导致大量房地产企业破产,累及银行业.因此,上述后果所涉及的利益主体――地方政府、房地产企业和金融企业,对降房价大多不积极,而恰恰就是这些利益主体对于房地产市场拥有更多的发言权和主导权.是政策错位导致了地方政府、房地产开发商、银行和百姓利益之间的矛盾关系,导致了房价高成为普遍现象.
唯有彻底改革才能突破高房价困境
高房价困境的根本之道,在于彻底改革.具体来说包括以下几项:
第一,应该把改善民生与调整房地产供应结构紧密结合,努力增加保障性住房供给.有资料显示,我国香港地区、新加坡的保障性住房比例分别达到了50%和84%.我们有必要学习借鉴它们的经验,积极推进保障性住房的大规模建设,进而大幅度增加保障性住房比例.同时要加快制订、完善全国统一的保障性住房配售条件、流转、管理等的法律和制度规范,严格依法管理,杜绝弄虚作假、徇私舞弊等腐败问题,杜绝保障性住房的完全市场化开发和商业化投资炒作.
第二,应该把调控房地产政策与财税体制改革紧密结合.“十二五”期间,将土地批租作为地方政府重要财政收入来源的做法已不可持续,要采取切实措施调整和地方的财政收入分配关系,增加地方税收留成,改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状,逐步建立保证各级政府财政可持续运作的长效机制.未来,调控房地产的政策能否切实收到预期效果,关键看财税体制的综合改革是否配套,在多大程度上减轻了地方政府对房地产的依赖.
第三,要着手改革现行的房地产开发模式,实行多轨制的开发与建设.应打破只有房产商开发房地产的格局,走房产商开发、政府开发、单位集资建房等多种途径.比如可以采取“政府出地,房产开发商建房”的办法,由政府提供成熟土地,按“代建制”即建设主体招投标的模式实施各类房屋的建设,房产商只能买卖地上建筑部分的房屋,地皮部分则以税收或租金方式由政府根据地价增值情况逐年累进或分年限向房屋购买者征收.还应改革现行的单一的供地制度,按使用方向实行有条件的土地“招拍挂”,如解决普通居民自住用房的“三限”土地招标(限房价、限地价、限户型)等.
应当设立专门机构管理、调控房价
一是加快产业结构调整,有计划有步骤地使房地产业退出国民经济支柱产业序列.房地产业相对IT、生物制药等行业,技术含量低,对国力增强的综合推动作用有限,而且这一行业的兴盛是以资源损耗为代价的,因为土地是越用越少的资源.国家的实力提升,不可能靠房地产业暴利来实现.
二是构建类似调控通胀的全国统一的房地产价格指标体系和调控机制.长期以来,对于房价等资产价格过高的问题,我们没有像针对CPI过高那样、以类似央行的专门机构进行管理和调控,也没有针对性较强的专门调控手段.主管房地产开发建设的部门,往往把重点放在房地产业的“发展”上,站在开发商一边考虑问题多,而对危及百姓“住有所居”的房价管理问题思考得少.这也许是导致几年来房价一直下不来,并且“越调控越高”的原因.因此,必须尽快落实各级政府调控房价的责任部门和考核机制,把有效控制房价过快上涨作为各级政府的工作目标.
当前,抑制房价过快上涨的应急措施首先还是要增加供给,尤其是增加普通商品住房、经济适用房、限价房及廉租房供应,其次,还是要抑制不合理的需求――从目前情况看,主要是抑制投资投机性等非自住房需求,再者,要加强管理,严厉打击房产开发商囤地炒地、建成住宅后捂盘惜售等炒高房价的行为.
(作者:同济大学经济与管理学院教授、博导.)