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【摘 要】住房问题关系国计民生,实现“居者有其屋”是我国社会和谐的重要保证.但是近些年来,我国房价一直呈现持续上涨趋势,过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担,中低收入者只能“望房兴叹”.房价什么时候能回归到合理的价位,高房价的成因到底是什么,如何调控高房价等问题仍然成为人们关注议论的焦点.本文首先分析了我国房价的现状,然后分析了我国高房价的成因,最后从六大方面详细探讨了抑制我国高房价的对策.
【关 键 词 】高房价；供求；土地；开发商；保障房；宏观调控
一、我国房价现状
目前,北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平,但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施,导致房地产市场需求降低,使北京、上海的房价有了小幅度的下降.银行利率的上调,增加了开发商的贷款难度和成本,从而使房地产市场开发量有所减低,限购令的出台,使人们购房数量受到限制,从而减少了市场需求量,国家对二手房营业税进行了调整,增加了二手房交易成本,有利于打击投机、炒房行为,规范二手房交易市场.
国家为应对高房价问题,出台了一系列宏观调控政策,诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等,有效的降低了市场需求,规范了二手房交易市场,打击了投机、投资性购房行为,在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展.但是,现阶段房地产市场还存在一些问题,诸如房价仍然较高,普通民众还是买不起房子,以及房地产市场不规范等.
二、我国高房价的成因
(一)高房价的最根本原因是住房供求关系
根据经济学理论,供求关系是影响商品价格的决定性因素.房价居高不下,从根本上维持这种局面的还是供求关系,即现有住房远远不能满足我国广大居民的居住需要.近期我国住宅发展目标为户均一套,人均一室,力争2020年达到人均建筑面积35平方米.而据最新的统计资料表明,现在我国城市居民人均居住面积是22平方米,我国现有11189万户城镇居民,因此将需要39.2亿平方米的住房,现有的住房缺口将近15亿平方米,这是个相当庞大的市场,也是支撑房地产市场价格走高,新建项目持续增长的内在动力.
(二)建材价格水平上涨
建房材料上涨上引起房价上升.建房的主要材料是钢筋、河沙、水泥、砖等,这些建材的价格随着经济发展有一定幅度的上涨是必然的,也是合理的. 建房工人工资增加引起房价的上升.社会经济持续发展,国民收入普遍提高,建筑业员工逐步增加工资地所当然,由此而造成房价上升,既合情、也合理. 国家针对建筑房产业出台的税费政策发生的支出形成的房价成本合法合规,消费者承担税费成本是义不容辞的责任和义务.
(三)投资与投机是高房价的重要幕后操手
据调查,在房价急升的背后,有相当数量的市场购买力来自于资本的投资与投机需求.投机的目的极其鲜明,他们买房的唯一标准就在于能否获利,这样,就衍生出市场的许多虚拟需求.由于推动市场虚拟需求主要是来自于资本的力量,因而只要有获利的可能,房价就会被不断地推高,进而极大地扭曲了市场的价格体系.
据统计,目前我国市场上炒楼的比例约为15%,有不少观点甚至认为已达30%.投资与投机资金的疯狂入市,已成为目前房价暴涨的主要原因.
(四)宏观调控政策执行不力是造成高房价的重要原因
为遏制高房价,我国先后出台了大量宏观调控政策,如“国八条”、“国六条”、“国四条”、（新）“国十条”、“新五条”等.然而,房价上涨的势头仍难以抑制.最主要的原因是大量宏观调控政策执行不到位,使调控政策效力大打折扣.
宏观调控政策之所以执行不力,既受限于我国执法环境过于宽松,又受限于宏观调控政策的保障措施没有及时跟上,最根本的是房价上涨满足了银行、开发商、投机购房者、甚或是地方政府的利益需求.
(五)我国传统的住房观点是造成高房价的有力因素
住房对于国人而言,除了可以“居住”之外,还可以获得精神上的满足.因为“家”才是中国人的精神归宿,没有住宅就没有家.因此,人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅,年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子.
三、抑制我国高房价的对策
(一)要改变传统的住房消费理念
据统计,发达国家的自有住房率多数在40%至60%之间.在我国,随着经济社会发展和城市化进程的加快,居民的工作和居住流动性大增,人们选择租房住或买房住,主要不取决于经济能力,而取决于工作流动的需要,是否拥有自住房也将不再成为富有和事业有成的标志.我国居动适应社会的发展变化,改变传统的居住观念,未偿不是一件好事.
(二)建立和完善相关的法律法规,打击炒房行为
房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配,房价上涨最终需要通过经济增长来消化,政府有责任有空间去干预,以实现可持续发展目标.为此,需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用.加强对房地产市场的监督与管理,规范房地产市场交易行为,打击投机性炒房行为,维持房地产市场的稳定.
(三)完善住房保障体系,增加住房有效供给是重要手段
1.加快保障性住房建设步伐
加快建造保障性住房,以此来增加真正对应给老百姓消费需求的有效供给,这是完善社会住房保障体系、治理房价上涨过快的有效措施.建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的住房保障机制,加大廉租房建设,以解决中低收入家庭的住房问题.
2.增加中低价位商品房的土地供给
在土地保护政策允许的范围内,增加中低价位普通商品住房和建设用地供应量.同时,采取一定措施利用好土地二级市 场,增加有效土地供给,主要是加强土地利用的管理.严格执行土地使用政策,土地管理部门对超出动工开发期满一年未动工的土地,从高征收土地闲置费；满两年 未动工的,无偿收回土地使用权. 3、降低房屋的空置率,增加住房的有效供给
首先,加强对住房预售环节的管理,对达到预售标准的楼盘实行最低预售数量和最少预售时间规定,防止开发商捂盘.
第二,清理不规范的中介机构,改善房地产的流通环节,对住房销售实行有效的现场监督,同时,建议城市房地产主管部门建立房地产销售信息网络,对空 置住房情况进行全面的摸底调查并将空置情况上网公示.
第三,实行结构性贷款利率政策,对购买第二套以上住房规定较高的首付,对房地产贷款规定较高的利率,同时配合有效的财政税收手段,增加房产持有成本.
(四)稳定物价
健全价格监管法规、加强价格监督检查和反价格垄断执法、完善价格信息发布制度,提高银行存贷款利率,减少市场货币流通量.
(五)积极推进物业税制度建设,发挥其对房价的调节作用
在中国,房地产投机成为人为推高房价的重要原因之一.包括上游的房地厂开发商,实际上靠买到土地,然后把它切成小块附上房屋后再以高价卖掉.表面上是卖房子,实际上是倒卖土地,所以说某些房地产开发商纯粹是从事投机活动,他们其实没有资金,是从银行贷款,通过空手套白狼的方式,攫取高额利润.物业税应该针对的就是投机活动,降低投机的收益,促进房价大幅下降.
(六)推进多元化的住房建设模式
打破开发商目前的强势垄断地位,形成竞争机制,用公平竞争的多元开发模式取发商垄断的模式,就成为高房价,解决公众居住这样一个民生问题的必要途径.打破开发商垄断地位的关键是增加市场准入主体,形成多元化,多层次,多渠道的竞争关系.比如,鼓励居民自建房.不少人担心,“允许居民自建房,会导致住房管理的混乱”.其实并不然,欧美国家的自建房比例高达30%以上.但是西方国家的自建房则管理的有条不紊.原因是政府的规划做的好.可见,只要政府能很好的作出规划,自建房是不会导致混乱的.
四、结语
综上,住房问题是关系国计民生的大事,让每个家庭都有房可居是任重而道远的.国家要加大保障性住房建设,扩大土地供应量,严厉打击投机、炒房行为,引导居民合理消费,达到维持我国房价稳定,限制房价过快增长的预计效果,让每个居民在可承受的经济范围内都买的起房子,过上幸福美满的生活.