本站原创关于房价及资产及住宅方面的免费优秀学术论文范文，关于房价评职称,关于老田又领先了一步相关论文范文素材，对写作房价论文范文课题研究的大学硕士、本科毕业论文开题报告范文和文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。
老田是本刊曾报道过的一位在房地产市场投资颇为成功的“打工老头”,然而有可能大家不知道的是,在去年的楼市高点时,老田率先实现了他“弃宅从商”的资产转换计划,其故事读来还让人有不少启迪.住宅市场最后疯狂
从2009年初开始,在金融危机发生后,中国经济率先出现恢复性增长,中国的房地产市场也再次升温,上海及各大城市又出现了全民炒房热.面对不断上涨的上海楼市,老田更加忧心忡忡了：楼市和股市差不多,涨得太高了就会下跌,跌到一定程度还会上涨,没有只涨不跌的房价,也没有只跌不涨的房价.但过高的房价会稀释房子的出租收益,出租收益过低是房市存在泡沫的表现,只可惜很多炒房人却没有看到这一点,这是一种潜在的危险.
老田的担心绝非杞人忧天.老田在楼市里经历了多年的摸爬滚打,也练就一双“火眼金睛”.老田始终认为：出租收益是支撑房价的根基,没有租金回报支撑的房子,就不可能有较大的增值空间.当房产市场出现调整时,租金的支撑作用表现得尤为突出,有租金支撑的房子就会相对抗跌,没有租金支撑的房子将会面临更大的风险.
老田也很同情那些跟风炒房的人：经历过金融危机的人们,手里的股票、基金和有价证券都缩水了,只有房产没有缩水.为了寻求保值增值,他们不买房产,又能够买什么呢但老田又替那些炒房人担忧,房价已经连续多年上涨,使许多炒房人产生了一种错觉：在房价上涨期间,只要买房就能赚钱.从投资的角度来说,关注房价的涨升是投资的前提,不过投资住宅和投资商铺有所不同,住宅买而不租只有在卖出之后才能获利,商铺则能在持有过程中通过出租来获得稳定回报.可又有多少炒房人真正知道这其中的奥秘呢
当然,老田也是一个普通投资者,对金融危机也不能先知先觉,他在那场金融危机中,也不能独善其身.老田在奉贤西渡有两套房子虽说涨幅巨大,却也空关了一年有余；还有老田所买的基金虽说没有缩水,却也涨幅有限.老田把空关的房子和不赚钱的基金,早已列为家庭的不良资产.还是在2008年的时候,老田还打定主意：他要趁着全球经济恢复性增长的档期,搞一次“资产转换”,只是“资产转换”的机会还没到,他还没有下手.
资产转换弃宅从商
虽说老田对金融危机没有先知先觉,对“资产转换”的时机把握却恰到好处.还是在2006年的时候,老田就发现中国的房地产市场有个奇特景象：上海的住宅和商铺的售价出现了倒挂现象,连上海这样的大城市都出现了住宅与商铺售价倒挂了,外地的住宅与商铺的售价倒挂现象岂不更为严重为了寻找住宅与商铺售价倒挂的重灾区,老田还多次走出大上海,在长三角区域内外进行考察.更令人钦佩的是,老田还连续3年对多个商业项目进行了跟踪考察.
通过跟踪考察,老田发现这样一个规律：每一次住宅价格向上大幅拉升,商铺的售价就会向下小幅回调.这也就是说,房价上涨最疯狂的时候,就是商铺销售最困难的时候.当然,也是他进行“资产转换”的最佳时机.
2009年初,中国房地产市场的最后疯狂开始了,上海街头排队买房的场面又出现了.老田暗自窃喜,盼望已久的“资产转换”时机已到.于是老田“资产转换”的行动也开始了.
老田这次“资产转换”的目标是商铺,地点选择在上海的周边城市常熟,项目的名称叫“常熟国际服装城”.商业业态是服装销售,经营方式还是包租10年,年投资回报是投资额的10％,而且是税后的.
老田为什么选择投资“常熟国际服装城”老田说是因为业态好,该服装城的业态是服装批发兼零售,这样的业态具有经久不衰的生命力.这个服装城已经运营3年多了,是个成熟的一级服装批发市场,投资这样的商铺收益有保障.
投资的目标选定之后,老田在常熟打起了“阵地战”.2009年3月,老田抛售了所有的基金,拿到32万元.之后他跑到常熟在服装城售楼处签下了第一间商铺购买合同：商铺面积69.71平方米,铺价58.8万多元,前3年“以租抵现”14.7万元,贷款22万元.
2009年6月,老田再次跑到常熟,他用上一次没有花完的钱和部分存款,与开发商签下第二间商铺购买合同.这间商铺紧挨着第一间商铺,面积、铺价及贷款,都与第一间一模一样.
2009年10月,老田将2002年在奉贤西渡花12万元买的2套房子,挂牌出售了,又得款42.5万元.老田第三次跑到常熟买下第三间商铺.由于这间商铺的位置好,同样是69.71平方米,铺价却是65.4万多元.
2010年3月,老田手里又有闲钱了,于是,在常熟国际服装城里,他拥有了第四间商铺,这间商铺仅有45.03平方米,因为位置更好,铺价也不低,花了近62万元.
老田的确是位投资高手.他在投资项目上不仅看得准,下手也狠.他每隔3个月就购买一间商铺,在一年时间内他4次买铺,商铺面积达254,16平方米,商铺总价245万元.
逆向思维才是关键
其实,老田之所以接二连三地买这个项目的商铺,他看重的不仅仅是投资回报高,而是资金的杠杆率和银行的贷款.
老田说,买这个项目的商铺,可以运用资金杠杆来扩大家庭资产.老田在购买商铺的过程中,用前3年的租金冲抵购铺款61.25万元,占铺价的25％；又贷款91万元,占铺价37％；实际支付92.75万元.老田用92,75万元,购置了245万元的商铺,将家庭资产放大了164％还多.
老田还说,买这个项目的商铺,可以用银行的贷款为自己赚钱.老田这总价245万元的4间商铺,使用银行贷款91万元.按银行贷款基准利率1.1倍计算,年利息也就是6.534％.人家服装城给咱们的年出租收益率是10％,这其中的差价是3.466％呀.这91万元的贷款,每年的差价可不是一笔小数目啊.
老田的“资产转换”再一次证明,房产投资者不应该把房产的投资收益仅仅放在房产增值上,特别是在房产市场调整的环境下,房产投资的主攻方向应该是最大限度地提高租金回报率.
纵观老田这许多年来的投资历程,我们可以发现,老田在买房、卖房上有个规律：他在买房子的时候,是在做左侧交易,房价越跌他越买；老田在卖房子的时候,是在做右侧交易,房价越涨他越卖.在投资商铺上,老田也有个规律：当房价上涨的时候,别人做的是右侧交易,房价越涨越买房；老田则趋冷避热,去做商铺的左侧交易,商铺价越跌越买铺.
这就是老田的逆向思维：别人追涨他追跌,别人买房他卖房.别人抢房他抢铺.老田,一个房产投资怪才.