让更多人买得起房的骗局

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让众人买自己原本根本买不起的房子,这本来是一个美好的愿望,最终却成了举世瞩目的次贷危机的起源

2004年12月17日,富兰克林D雷恩斯(Franklin Delano Raines)在华盛顿西北部的家中举办的年度假日晚会上,仍然有许多政商高层到来.

与往年不同的是,这是他职业生涯中最糟的一周.那段时间,社交场合的一个重要话题是,作为房利美CEO的他前途未卜.

他当过投行合伙人、白宫的预算主管.三个月前,人们还盛传,如果克里当上总统的话,他就是下届财政部长的最佳人选.

但这几十年顺利的职业生涯在2004年12月戛然而止:美国证券交易委员会宣布,房利美自2001至2004年中期,虚报了大约90亿美元的利润,相当于公司同期全部盈利的40%.正是由于这些“利润”,雷恩斯拿到了巨额奖金.

“让更多的美国人买得起房”

任职期间,雷恩斯一直是房利美的“代言人”,公司网站上几乎每一页都有他的照片.他喜欢把自己的人生故事与房利美的目标联系起来.“我在工人阶层家庭里长大,”他在一次采访中说,“我们有所有工人阶层家庭都有的问题.”比如,父亲有段时间生病住院,他们就连续吃了两年救济.

他多次讲述自己还是个孩子的时候,父亲亲手建起了自家的房屋.“这花了他五年,他亲手打下地基、造出框架.虽然他和我母亲都挣钱,但还是(买不起房)只能自己盖.”

这些故事,是为了他之后的结论作铺垫:“伤害了房利美,也就伤害了住房供给市场.”

房利美(Fannie Mae),全称为“联邦国民抵押贷款协会”(Federal National Mortgage Association),成立于1938年,是“罗斯福新政”的项目之一,目的是让更多美国人买得起房.

住房抵押贷款在美国银行资产中占据重要份额.为减少利率风险、保证银行盈利水平,20世纪30年代大萧条后,美国政府一度对银行存款利率作了限制,但这种举措并不能使银行完全避免流动性危机.房利美买下抵押贷款后,银行不必担心购房者拖欠贷款,或还贷期间利率上涨,于是可以放心地发放更多的贷款.此外,当时联邦法律禁止银行跨州设立分行,大多数银行的规模都很小,资金有限.房利美的介入可以让银行解放有限的资本,增加流动性.

房利美向银行购入住房抵押贷款,向银行收取少量佣金,并把这些贷款重新包装成债券,出售给其他投资者,其中的价差就是它的盈利.

房利美成立之初是家政府机构,1968年越战期间为减轻政府财政预算负担,转型为私人投资者控股.1970年,为了打破房利美的垄断,国会立法创立了性质相同、规模稍小的“联邦住宅贷款抵押公司”(Federal Home Loan Mortgage Corp.),即房地美(Freddie Mac).

最复杂的议会游说

1999年1月,雷恩斯正式接手房利美时,正是其鼎盛时期.

邀请他来房利美的吉姆约翰逊(Jim Johnson)在20世纪90年代的大部分时间里掌管着这家公司.约翰逊也有长期在政府任职的经历,也喜欢在公共场合充满地谈论房利美的使命――让人们买得起房.他常说:“这一使命已经融入了我们的血脉.”

房利美一再强调“神圣使命”,或许正是为了有充分理由保住其特殊地位.

国会的特许给“两房”带来了巨大优势,包括免除州和地方所得税,董事会成员由总统任命,以及享受美国财政部的信贷支持.

最重要的一点是,它们的融资成本仅稍高于长期国债,比信誉最好的公司还要低,因为市场认为它们受到政府的隐性支持,政府决不会让它们失去偿债能力,不会让它们破产.信用高的结果是极低的融资成本,这是“两房”取得高额利润的重要保证.

为了保住国会特许权,房利美多年来一直注意与政界的关系.约翰逊在职期间成立了房利美基金会和合作关系办公室.基金会在成立之初的五年间,就向数千家组织捐献了约5亿美元.

通过基金会和合作关系办公室,房利美有了强大的政治力量.它逐步同建筑公司、房地产经纪人、交易公司建立起了稳固的联盟.它雇用的游说高手,比华盛顿任何组织都多.同时,房利美和房地美还帮助一些议员竞选.有数据表明,1989-2008年之间,“两房”向国会议员捐款金额达480万美元.

长期反对“两房”的一位前联邦众议员说,约翰逊把构建房利美变成了“现代金融史上最庞大,最复杂的议会游说行动”.

雷恩斯继承了这样的传统.在1999年的一次会议上,他说:“我们管控政治风险的力度不亚于管控信贷风险和利率风险.”

忘了最初的使命

到约翰逊1998年12月举行退休晚宴时,房利美提供担保的住房抵押贷款达到了1万亿美元.他在职期间,公司市值由105亿美元增长到700多亿美元.

“在未来5年内,公司每股收益翻一番.”1999年初,雷恩斯向华尔街投资者许诺.

雷恩斯任职期间,公司所做的每一件事,都是为了实现这个承诺.董事会甚至将管理层的大部分薪酬与公司的盈利目标挂钩.2003年,公司公布的利润达到了73亿美元.

随着抵押贷款市场的发展,以及融资方式的复杂化,“两房”还发展出了新的盈利模式:回购自己发行的住房抵押贷款证券以及华尔街其他非政府担保公司的类似债券,作为一种投资组合持有.而后,把抵押收益和借贷资金成本之间的差额纳入囊中.

这种能带来巨额利润的盈利方式,引起了极大争议.以格林斯潘为代表的批评者,认为这种组合证券很冒险,而且它并没有为大众拥有住房提供任何帮助,只是为了“两房”自己的盈利.

事实上,从里根时代起,房利美一直有强大的反对者.但直到2002年,格林斯潘的想法成为布什政府中的主导看法,“两房”与政府的争斗才激烈起来.

2003年9月,雷恩斯在给财政部长斯诺(John Snow)的信中直呼其名,并称自己对斯诺呼吁的新监管制度“很失望”.

不久,雷恩斯又写了一封措辞严厉的信,指责白宫主任卡德在一个有关全美房屋建造协会的监管问题上错误地表达了房利美的立场.这以后,卡德就再也不给雷恩斯打了.

到2004年3月31日,就在参议院准备讨论有关房利美的提案的前一天,房利美又在电视上播放了一则广告,再次强调没有自己,美国人就买不起房了.

这则广告使国会相当震惊.一名参议员气愤地说:“国会创建了这家机构等可是当国会要认真监督它的时候,它却花钱挑战国会的权力.我感到非常吃惊！”

由于那起虚报利润的丑闻,雷恩斯于2004年12月21日宣布辞职.雷恩斯在职期间,也是房利美由盛转衰的关键时期.

时间很快到了2008年,虽然国会通过一项法案,针对两房建立新的强势监管机构.但一切已经太晚了.

两房债券仍是安全资产

“两房”的反对者们一直在探讨,这两家公司到底给美国人带来了什么.

纽约大学发布的一则研究报告指出,由于“两房”提供的贷款,很多中低收入家庭购买了远远超过其收入标准的房子.报告称,当时美国一套新房的中价(所有出售物业中中间的价格)是22.1万美元.要拥有一套可供生存的房子,只需要18.4万美元.但在2006年,“两房”提供的30年固定利率住房贷款最低额度就达到了41.7万美元,加上20%的首付,可买到价值52.1万美元的房子.除了在房市较热的沿海地区外,这个价格超过了美国大部分地区房价的平均值.更早一点的数据显示,2004年,房利美提供的最低贷款为33.37万美元,可让购房者买到价值41.7万美元的房子.

另一则研究报告则指出,“两房”对市场的惟一好处是,只将住房贷款利率降低了0.25%,与它们带来的弊端(巨大的财务风险、政商勾结乱象)相比,这“并不值得”.

美联储经济学家威尼帕斯摩尔(Wayne Pasore)估算,1997年4月至2003年5月期间,政府对“两房”的意向性担保相当于价值1220-1820亿美元的补贴.他指出,这种政府暗中担保带来的“补贴”数额,占了“两房”市值的大部分,而“这些补助没有给购买住房或建造住房带来实质性的影响”.

让众人买自己原本根本买不起的房子,这本来是一个美好的愿望,最终成了举世瞩目的次贷危机的起源.

糟糕的是,这个麻烦还不能除去.1996年,国会预算局公布的一则研究报告称,“两房”对美国房地产市场的影响已是如此之大,让人根本无法摆脱它们――“一旦同意和一头熊共乘一条小船,你就很难让它走,除非它愿意走,除非你不怕弄湿自己把它赶走.”

在政府注资数千亿仍不见起色后,2010年7月8日,“两房”正式从纽约证交所退市,转板至场外市场交易.

由于中国持有“两房”债券高达数千亿美元,“中国被深度套牢”开始成为热点话题.事实上,“两房”退市与其债券价格并没有直接关系,受影响的是股票投资者.

讽刺的是,即使到了今天,“两房”的债券信用评级仍是AAA.自6月16日宣布退市以来,“两房”债券价格持续上涨,因为它们仍有美国政府的间接担保,在欧洲主权债风波不止,全球投资者寻求避风港时,两房的债券仍被市场认为是安全资产.