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几天前,广州一家著名大报的财经版记者找到我,希望采访,让我谈谈虚假房源的问题.我觉得这是一个很好的选题,就约了这位记者来办公室谈.
这位记者很敬业也很专业,已经做了很多前期准备,包括去中介公司实地调查和亲身体验虚假房源现象,也找了一些中介机构的一线经纪人员了解这个问题,所以我们很快就热烈地讨论起这个问题.
这位记者专门总结了虚假房源的不同情况：有的是把已经卖掉的房源挂出来,有的是虚报房源价格,其目的都一样：为了吸引客户前来询价或者看盘.
这位记者引用一位经纪人的话介绍了虚报房源价格的典型情况：同样的一个房源,一般会放三个价格：一个比市场价低20%左右,一个比市场价低10%左右,一个则和市场价持平.“根据普通人的心理,价格最低的那个会觉得是虚假的,选价格最高的房源又觉得不划算,一般都会选适中的价格进行询问”.
其实做生意的人都知道,欺骗只能得一时之逞,要想持续经营,诚信是必不可少的.而现在这种虚假房源泛滥的现象,已经导致房地产经纪行业的信誉度普遍下降.
笔者借接受采访的机会向这位记者介绍了美国基于独权代理的经纪人房源信息共享系统（MLS）,并且告诉记者：目前在广州,已经有中介公司对此进行前期尝试.
这位记者通过调查还提出,现在网上虚假房源过多的原因之一是一些大型存量房信息发布平台采取的是按月固定收取端口费的方式,只有不断发布“新”房源信息才能保持经纪人个人的端口信息处于信息发布平台的“上层”.
造成这样结果的原因,正是因为我们现在的信息发布平台并非美国的MLS形式,首先是绝大部分发布出来的房源信息都不是业主独权委托给经纪人的,其次是这个信息发布平台是面向公众的,所以如果在上面发布完全真实的房源和业主信息资料,很难确保发布上去的信息不被同行“撬”走.而MLS系统只对加入了系统的经纪人开放,而房源信息的发布者因为获得了独权委托,所以可以发布房源的真实信息,并不担心别的经纪人“撬单”或者是业主“飞单”.
广州实际上也有公司开始在做这种独权代理的尝试,他们采取的方式是尽量说服业主签署独权代理协议,拿到了独权代理资格以后,就把真实的房源信息发布给别的经纪人.这种方式相当于一个MLS系统的雏形,只是这个MLS系统上只有一家卖方经纪人,而有很多家买方经纪人.
近十年来,笔者已经在多家刊物和报纸上撰文推广MLS,也想努力尝试在笔者担任会长的广州房地产中介行业率先推广这种模式,但后来发现目前用强制性制度变迁的方式,通过自上而下的制度供给来推广这种模式还不成熟.
但笔者一直鼓励广州的房地产经纪公司积极尝试这种模式或者与之类似的变通方式,希望通过诱致性制度变迁来实现模式和规则的逐步转变.前面提到的那家公司是一个很典型的案例：公司负责人就是在看了笔者过去发表的关于MLS的文章而开始尝试实践这种方式的,而当前两天记者在那篇关于虚假房源的文章中介绍了这家公司的实践之后,公司负责人就很快接到了几家投资机构的,希望投资这家公司.看来资本的嗅觉就是灵敏,而我们也相信投资人的这种判断是正确的,是可以获得适当的投资回报的.
王春敏/责任编辑