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【文章摘要】
新会计准则的实施对我国会计管理工作与国际接轨、规范企业经营管理具有积极的意义.文章首先介绍新会计准则实施后的主要变化,然后系统论述其对房地产开发企业会计工作的影响,并规划相应的改进举措.
【关 键 词 】
新会计准则；房地产开发；企业；会计；影响
房地产行业的发展变化促使会计计量工作产生相应的变化,2006年我国推出新会计准则,对投资性房地产的会计处理做出专门要求.房地产开发企业也应与时俱进,运用科学的方法,努力推进会计管理工作的改革.
1.新会计准则的主要变化
公允价值计量模式的提出是新会计准则最突出的变化.新会计准则指出“在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量.”公允价值计量模式强调会计信息的真实性,它要求企业以实际取得的收益或产生的负债作为计量的依据.新会计准则对房地产开发企业的影响是显著的,因为在我国房地产行业的发展历史中,房价的明显递增已成共识,房价的变化和企业的收益有着直接的关联,沿用原有的成本计量模式不能完全展现企业的会计信息,公允价值计量模式开始得到广 泛应用.
2.新会计准则对房地产开发企业会计工作的影响
在新会计准则下,适应公允价值计量模式的要求,我国房地产开发企业的会计工作将受到以下影响：
第一,会计计量模式的选择影响.投资性房地产从根本上是指企业可以从中获得收益或是资本增值,而能否选择以公允价值模式计量取决于企业投资地区房地产价格的信息供给.如果企业能够获得同类房地产商品的比较价格,对投资性房地产的公允价值做出有效估计时,应使用公允价值计量模式,不再计提摊销和折旧.对于不符合公允价值计量模式要求的房地产,企业应继续沿用成本计量模式.采用公允价值计量模式后,由于房地产商品的价格处于变动之中,而且很多时候是呈现上升式变动,公允价值将和账面价值之间产生差额.企业从事房地产开发过程中应增设投资性房地产账户,会计处理时借记“投资性房地产”,贷记“开发产品”.到资产负债日时,以实际的公允价值和账面价值之间的差额进行会计处理.如当公允价值高于账面价值时,借记“投资性房地产——公允价值变动”,贷记“公允价值变动损益”,反之则作相反的会计分录.因为强调当期损益,所以企业如果发生资产减值,即使在以后的会计期间得到恢复,资产减值损失也不能再转回.
第二,公允价值计量模式下收益与成本的匹配影响.采用公允价值计量后,房地产开发企业应当时刻反映真实的资产和负债情况,企业的经营收益在会计工作中具有至关重要的意义.但是公允价值的变动特征导致收益与成本的匹配存在难度.成本对企业来说相对稳定,如果公允价值变动幅度较大,势必会从账面上体现企业收益的波动.一般情况下,房地产开发企业从项目选址、可行性分析与设计、项目开工,到最终完工进入销售环节产生销售收入,这期间需要涉及较长的周期,销售在整个项目中处于中期和后期阶段,所以项目前期支出比重很大,却不能产生收入,中期和后期集中产生销售收入,从而使成本的匹配成为科学分析经营收益的关键.企业忽视成本匹配的直接影响是片面认为后期经营收益可观,并影响到下一阶段的投资决策.
第三,公允价值计量模式下的费用计提影响.成本计量模式下企业盈余管理问题得到了多方面的抑制,新会计准则实施后,盈余管理开始出现新的特征.房地产开发企业可以利用未来的不确定性作为利润调节的“杠杆”.这是因为,在公允价值计量模式下,企业对未来发生的费用需要计提,但是以怎样的标准计提却没有在新会计准则中明确指出.如房地产开发过程中除建筑本身的工程外,还会涉及到相关建设费用,这些费用尚未产生,只是在会计工作中进行预提,所以企业或是可借预提调节利润,或是可能对预提的标准有所犹豫.
第四,公允价值计量模式下的所得税影响.按照新会计准则的要求,采用公允价值计量应以资产负债表债务法核算所得税.所以资产的账面价值和计税基础之间会产生差额,账面价值可能大于也可能小于计税基础,这种情况下计量应包含当期所得税和递延所得税两个部 分,分别作为账面价值计量得出的所得税和差额部分计量得出的所得税.
3.新会计准则下房地产开发企业会计工作的改进
从新会计准则对房地产开发企业会计工作的影响可以看出,公允价值具有双重性的影响——企业在真实反映会计信息的同时,工作的难度相应增加；而利用计提标准的模糊又可以成为企业会计利润操纵的机会.因此,今后房地产开发企业的会计工作改进应从以下方面入手：一方面,作为房地产开发企业本身,应加强对房地产性质的分析,界定其是否具有投资属性,以便为后续的会计工作奠定基础.会计人员应结合细化的行业信息,深入分析房地产开发过程中产生的收入和费用,使收入和成本的匹配更为清晰,为企业投资决策提供详细的依据,避免盲目投资风险的发生.而且会计人员应以严谨的态度开展工作,对费用计提和所得税处理严格把关,尽可能减少财务波动.另一方面,政府部门也应综合近年来我国房地产开发行业的统计数据,对新会计准则下比较模糊的计提标准予以量化,减少公允价值计量模式存在的盲点和漏洞,抑制盈余管理的新发展.与此同时,相关的法律监管也是提高房地产开发企业会计工作严谨性的保障.
4.总结
房地产行业近年来呈现出如火如荼的发展态势,成为国家经济收入的重要来源领域.公允价值计量模式的提出从根本上有利于规范房地产企业的财务管理,促进行业整体的良性发展.因此,企业应在新会计准则的指导下进一步完善现有工作,使会计管理迈上新的台阶.
【参考文献】
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[3]陈汉文.管理会计[M].广播电视大学出版社,2010年7月.