房地产行业营运资金的管理

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【摘　要】 营运资金是公司流动性最大的资金,公司的经营状况主要靠营运资金的支持.由于房地产行业属于典型的资金密集型行业,具有投资额度大、风险系数高、资金周转时间久、供应链长等特点,从而使房地产开发企业营运资金的管理显得尤为重要.本文选择了我国房地产行业5家知名的上市公司,收集了它们从2009年到2011年财务数据,以此来分析整个房地产行业营运资金的管理情况,并给那些中小房地产公司以一定的参考.

【关 键 词 】 房地产行业 营运资金 流动性 营运能力

Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a pany. The management state of a pany mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and all real estate pany.

Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability

现如今,我国房地产已经发展成为一个较成熟的行业,但是在金融危机的一次洗礼之后,房地产已经不再有过去的高增长和高利润.在多次的波动中,房地产行业的营运资金管理也备受关注.

1. 营运资金管理理论

1.1营运资金

本文将采用狭义上的营运资金即净营运资金来进行分析.狭义上的营运资金是指营运资金的净额,即是流动资产与流动负债的差.公司资产的流动性和偿债能力可以用净营运资金的状况结合流动比率、速动比率 等来衡量.

1.2营运资金管理

营运资金管理是对公司流动资产和流动负债的管理.一个公司要想能够正常的经营和运转就必须有适量的营运资金作为支持.公司需要通过短期融资来获得必要的流动资产.营运资金管理主要包括对数量和筹集方式两个方面的管理,公司可以通过内部的资金转换机制,使两者达到最优组合.在管理中,我们要考虑该资产变现的时间以及变现的稳定程度.

1.3房地产行业营运资金管理

房地产行业营运资金管理是房地产财务管理的中心,是指房地产公司在开发、建设、销售和管理活动中对营运资金的管理和控制.房地产开发,如住房、写字楼、商业娱乐设施包括相应的基础设施的建设,都需要有大量资金的投入.在前期的开发和建设阶段,公司需要的资金最多,支出资金的回收期也很长.

房地产企业营运资金管理的目标是要提高资金的利用率和资金供应的有效性.房地产企业资金运作过程复杂、资金投入量大、回收期长,因而加强资金管理是保证房地产企业健康发展的重要环节.

2. 地产行业营运资金管理现状

在此,我选择了我国房地产行业较为领先的5家上市公司,并对它们从2009年至2011年底的利润表、资产负债表、流量表等做了分析.这5家公司分别是万科、保利、金地、荣盛以及北辰.在资产、负债结构分析中,我采用了算数平均法来计算整个行业的资产、负债情况.

2.1营运资金流动性分析

2.1.1流动资产结构分析

流动资产和非流动资产相比,它具有盈利能力差、风险小的特点.如果一个公司流动资产占资产总额的比重较大,说明公司的财务风险较小,盈利能力较低.

表1中,我们可以看出,我国的房地产行业的资产总额呈上升态势.在房地产公司的资产中,流动资产的比重非常高,平均占到95%左右.可以看出,流动资产是房地产公司的血液.而在流动资产中,存货占比最大,在70%左右,而且比重有上升的态势.由于房地产行业的特殊性,存货一般是指已竣工的房产、施工中的房产以及用于建造房屋所购置的钢筋、水泥、板材等.但是,房屋的出售并不同于其他小商品的销售,房屋的价值高,许多顾客还需要通过向银行贷款来付清首付款.进入到后金融危机时代,为了减少行业内的泡沫,政府出台了一系列的限购、提高存款准备金率的措施,这使得房地产公司的存货的周转更困难.公司积压的存货越多,资产整体的流动性就会变差.在流动资产中,应收款项也占了一定比重,大约在10%左右.而应收款项能否收回很大程度上由欠款公司的经营状况决定.对于房地产公司来说,存货和应收款项的流动性更类似于长期资产.可见,房地产公司只有15%左右的货币资金具有较强的流动性.

2.1.2流动负债结构分析

流动负债也称短期负债,是指公司需在一个营业周期内偿还的债务.流动负债的规模会影响一个公司短期的偿债能力. 由表2,我们可以看出,房地产行业的负债规模很大.房地产是一个高投入,周转慢的行业,一般的公司是不可能拥有那么多的自有资金,所以必须要采取负债的方式.而在房地产行业的负债中流动负债的比重较高,在70%左右,而且比重呈上涨趋势.之所以房地产公司更倾向于流动负债是因为流动负债的成本要低于长期负债.进一步分析表2中的数据,我们可以看出,房地产公司预收账款占流动负债的比重已经超过了50%.房地产公司先预收顾客的购房首付款,再对这些资金进行有效利用.预收账款并不构成实际的偿债压力,而是会随着项目结算转化为公司的营业收入.但是能否及时、大量收到预付款项将由公司的销售状况决定,只有当公司销售很景气的时候,公司才会有可能收到大量的预付款,从而盘活.一旦房地产行业呈现下滑趋势,公司的流动资产筹集将会受到影响.

2.1.3短期偿债能力分析

速动比率是速冻资产与流动负债的比值,它可用来衡量流动资产中可以立即用于偿还流动负债的能力大小.速冻资产是流动资产减去存货的差额.

不同的行业存在不同的速动比率,所以速动比率应该是多少这个问题就没有标准答案.房地产行业具有存货占比大的特点,存货又存在销售及压价的风险,因此房地产行业的速动比率比流动比率更具有参考价值.

经验认为,理想的速动比率应该是l.如果公司的速动比率低于1,则会被认为短期偿债能力偏低,但这也仅是一般的观点.

我国的房地产市场从2009年中旬起开始回温,销售比较顺畅,量价齐升,大量回流,速动比例较2008年有大幅度的上升.根据前几年的财务数据可知,像万科的速冻比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59.但是由于20l0年5月开始,市场行情出现回落,速动比率较2009年有所下降.2011年5家公司的速动比率都有所下降,大概维持在0.4.

2.2营运资金营运能力分析

2.2.1管理分析

狭义的仅指库存.广义的则还包括各种等价物,如有价证券、银行存款和在途资金.如果没有足量的作为保证,就很可能使得公司资金周转困难,无法继续经营.但是,如果持有的过量,公司也会受到损失,因为是一种产生极少收益的资产,过多的持有货币,会存在机会成本的问题.在此我们选择广义上的含义.

由表4可以看出,保利和荣盛的周转天数逐年降低,说明这两家公司的的管理有好转.而其余三家公司的货币资金周转天数有波动,说明这些公司的货币资金的管理还没有完全可控,不定因素还会影响公司的管理,其中,金地和北辰的货币资金周转天数在270天左右,说明它们的资金的周转比较缓慢.

2.2.2应收账款管理分析

应收账款是企业在经营中,由于销售、提供劳务等原因,应向购货方或接受劳务者收取的款项以及代垫的费用等.公司提供信用业务,虽然可以为公司带来一定的收益,但同时也会付出代价,如出现拖欠货款,应收账款回收难的风险等.在房地产行业,应收账款相对资产而言比较少,这是由行业的特点决定的.房地产行业为交易,预收款项是他们主要的收入来源.

由表5可以看出,金地对应收账款的管理比较好,其应收账款的周转天数维持在40天以内,而且周转速度逐年加快,2011年其周转天数只有12天,这个数据让许多公司都望尘莫及.而其他四家公司应收账款的周转天数都较大,且呈逐年递增状态.万科在2011年应收账款的周转天数达到780,超过了两年.可见,万科在日常经营活动中应收账款的管理存在问题.保利也有类似的状况.为了提高资产的流动性,公司应加快应收账款的回收.虽说较高的应收账款周转率能说明公司收款变现能力强,但是这一指标也应该控制在一定限度内.

2.2.3存货管理分析

房地产行业中,占流动资产比例最大的即为存货.而存货中,除了原材料、低值易耗品及少量已经开发完成的房屋外,很大一部分是准备开发和正在建设中的土地和房屋.

由表6可以看出,房地产行业的存货周转速度比较慢,存货最少的也需要2.5年才能变现为货币资金.最高的北辰,在2011年,存货周转天数为3000,即8.2年,说明北辰的已竣工房屋的销售状况很不理想.普遍来看,存货周转都需要4年多,而且周转的速度逐年减慢,也说明了房地产行业竞争的激烈性.存货的管理将影响到公司整体资金的周转和变现,影响到公司的盈利和还贷能力.

3. 地产企业营运资金管理问题

通过以上数据的分析,再结合房地产行业的整体背景,我们可以看出,房地产行业营运资金的管理还存在以下问题：

3.1存货多

通过上面的数据分析,我们可以看出,房地产行业公司普遍存在存货较多的问题.在房地产行业,存货主要指未开发的土地、在建的楼盘和建完的房屋.存货的多少直接受房地产行业的销售情况的影响.由于从2009年底开始,房地产市场一直呈下调趋势,销售的不畅直接导致公司存货的堆积,再加上有些公司为了战略扩张不断增加储备,又加重了这种情况.对于房地产公司来说,存货是公司未来发展的保障,但也是风险的主要来源.

3.2负债比例高

通过对负债结构的分析,我们可看出,房地产行业的资产负债率较高.由于我国对房地产企业进行股权融资和IP0的条件较多、较严,而且单个公司不可能完全依靠自有资金来进行发展,因此许多企业都选择从银行进行融资,这便导致了房地产行业过高的负债率.而较高的债务率会使企业承担较大的财务压力和风险.

3.3偿债能力弱

房地产行业近三年来公司的资产变现能力在下降,资产的流动性不断降低,速冻比率大幅下降,这是由公司存货所占的比例不断增加所造成的.公司的销售环节出了问题,资金被套,就极有可能造成公司短期债务的偿还能力受到影响.所以房地产公司就应该及时的采取相关措施促进商品的销售,盘活,从而逐步增强公司的偿债能力.

3.4资产营运效率低 通过对营运资金营运能力的分析,我们看出房地产行业资金的营运效率较低,周转时间较长.在交易过程中,对于公司出现的应收款项的收回,许多公司还存在问题.赊销方式、条款并没有全面地考虑到资金回收的问题.而对于资产中占比最大的存货来说,随着房地产行业市场的下调,销售的不通畅,存货的周转变得更慢,有的企业存货周转达到7、8年的时间,这有点令人毛骨悚然,所以房地产行业的经营者一定要重视效率问题.

结束语

房地产行业是一个对经济状况反应极为灵敏的行业,它的兴衰也能预示出宏观经济的走向.而房地产行业的营运资金之于房地产行业,就好像房地产行业之于宏观经济,营运资金的管理状况即能显示出房地产行业发展的态势.因此只有加强资金的筹集、采取多渠道融资、提高资金管理水平才能保证房地产企业的正常运营和项目的顺利开发,才能使我国国民经济的基本承载体——房地产行业蒸蒸日上.

本论文是一篇营运资金管理类工商管理学论文,关于房地产行业营运资金的管理相关函授毕业论文范文。免费优秀的关于营运资金管理及应收账款及房地产方面论文范文资料,适合营运资金管理论文写作的大学硕士及本科毕业论文开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。

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作者简介：张舒辰(1990-),女,汉族,江苏南通人,北京交通大学经济管理学院.

（作者单位：北京交通大学 经济管理学院）