物业公司的财务管理

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中图分类号：F275文献标识：A文章编号：1009-4202（2012）07-000-01

摘 要我国物业管理在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下,通过实行住宅商品化制度而逐渐发展起来,随着物业管理在我国发展和大量物业管理企业的成立,会计在物业管理企业的管理活动中也扮演着越来越重要的角色.如能做好物业公司的财务管理,不仅能简化财务核算体系,而且能提高工作效率.本文将针对物业公司的会计核算及帐务处理方式进行剖析,旨在提高物业管理企业的财务管理活动.

关健词物业公司财务管理

物业管理企业主要从事的是房地产的售后服务和管理,因此其会计制度执行的是《施工、房地产开发企业会计制度》,其核算方式需结合《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》等文件精神,并联系自身的特点,科学地进行财务管理组织设计,并熟练运用财务管理技巧,制订出切合公司实际的财务管理方式,确保物业管理活动的正常进行.

由于物业管理企业需要对若干个物业项目提供管理和服务,因此它有别于一般企业的财务管理.从目前物业管理项目机构财务管理的现状看,主要分为“独立核算”和“非独立核算”两种方式.

“独立核算”是在项目机构设置财务部或专职会计和出纳,单独设置财务帐套,物业管理企业对其财务权限给予一定的限制,而“非独立核算”是物业管理企业把各项目管理单位的会计核算集中至企业,在统一的财务帐套下,按物业管理项目进行分别核算.

独立核算,其优点是能独立反映该项目在物业服务过程中的各项经济活动,但其缺点是不能及时反映整个物业管理企业的经济活动,需要通过多个财务帐套,并进行相关的数据处理、合并才能实现.

“非独立核算”,企业只需设置一个财务帐套,在一级会计科目下设置二级会计科目,并添以辅助核算功能,辅助核算按服务项目分别设置.这样,通过一级会计科目便能及时、准确地反映整个企业的经济活动,通过二级会计科目则能独立反映各个项目的经济活动,即简化了核算方式、又实现了对企业财务的集中管理.因此对物业管理企业来说,选择合适的财务管理方式显得尤为重要.

根据物业的服务形式,物业服务可分为包干制和酬金制两种形式.根据《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式”.“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同的约定支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式.”

针对上述两种服务形式,物业公司的财务管理方式该如何选择呢?

毫无疑问,包干制下盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担,那么企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关,物业管理企业作为一个独立的企业法人,就应本着“自主经营、自负盈亏”的原则,挖掘管理潜力,通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长,因此物业公司的财务管理方式应该是选择“非独立核算”,把各项目的财务核算集中至企业,即减少了独立核算的复杂性,又减少了在项目机构设置财务部或专职会计和出纳员的运行成本.

对于酬金制项目而言,由于物业公司是以约定的酬金作为企业利润,其收支结余或不足均由全体业主享有或承担,物业项目设置财务部,对企业的利润似乎并没有影响,而且还能体现酬金制项目帐务的独立性.但从以业主利益及企业的经营效益上考虑,实行“非独立核算”,即维护了业主的利益,也减轻了企业财务工作的复杂性与繁锁性.

那么如何在物业公司的一个财务帐套中准确地反映酬金制项目的财务状况以及编制相应的会计报表呢?

由于酬金制是代业主进行有关的物业服务费收支,对物业公司而言是代收代付款,但通过代收代付款方式来核算酬金制项目,即不能准确反映企业的经营规模,也不能正确反映收入与税金的配比关系,另外由于酬金制项目的盈余或亏损由业主享有或承担,不属于物业公司,因此对于酬金制项目的核算,与包干制有相近的地方,也有所不同.不同之处是需设置会计科目“经营成本-酬金制项目盈余亏损调整”、“其它应付款-酬金制项目-收支结余”来实现酬金制下的项目核算.当企业确认酬金制项目收入时,借记“银行存款-酬金制项目”,贷记“主营业务收入-酬金制项目”,发生经营费用支出时,借记“经营成本”,贷记“银行存款-酬金制项目”.期末,根据合同约定,提取约定酬金,为了能正确反映物业公司与业主方各自所承担的税收,需要进行相应的帐务处理,借记“主营业务收入-酬金制项目,贷记“主营业务收入-公司总部”,同时根据酬金制项目“收入（已扣除酬金）-成本-税金等于余额”的原则,调整“经营成本-酬金制项目盈余亏损调整”,结余或不足部分转入“其它应付款-酬金制项目-收支结余”.“其它应付款-酬金制项目-收支结余”贷方余额反映酬金制下的收支盈余,借方余额反映酬金制下的收支亏损.

对于酬金制项目,是否需要单独设置银行存款帐户,以此来保证该项目资金的专款专用?从物业公司角度出发,由于物业服务企业是一个规模化、规范化的企业,除人员工资及社保、各类能耗费需要按时支付与缴纳外,为了降低采购成本,企业物品往往也是集中采购,因此难免会出现各个项目垫付资金的情况.如果单独设置专户,企业财务就需要根据各酬金项目的资金使用情况,经常在银行之间做划款工作,工作量大不说,也容易出错.为了解决上述问题,可以在、银行存款下设置酬金制虚拟帐户,以此来达到酬金制项目设置专户银行的目的,同时也为企业编制完善的酬金制会计报表提供了可靠的依据.