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佳兆业下半年以来发力推盘,9月份向投资者交出一份销售捷报.
据佳兆业公布的销售简报,佳兆业在9月份实现合约销售为20亿元,同比上涨219%.截至9月30日,累计销售额为103亿元,同比增长48%,完成今年销售目标的2/3.
此外,佳兆业上半年在土地市场进取,连拿14幅地块.房产市场低迷,佳兆业选择在这个特殊时期,模仿恒大,走快速滚动的开发模式,加速扩张规模,是乐观的市场预判还是盲目的激进?
销售压力仍存
尽管佳兆业的销售已冲百亿元,但销售仍面临压力.
销售数据显示,佳兆业的销售得益于国家宏观调控影响较小的二、三线城市新盘项目,这些项目大多为刚需性产品,符合大部分首次置业者,销售和更换速度非常快.
从去年上半年开始,佳兆业改变在一、二线城市发展为主的战略,发展战略转向二、三线城市.去年下半年,佳兆业更是拿地凶猛,有7天拿下300万平方米的纪录,这些地块有80%在三线城市.
数据显示,佳兆业的销售主要来自于二、三线城市的贡献.项目销售分布上,成渝地区占到33%,长三角地区和珠三角区域分别为25%、23%,中部地区为12%,环渤海地区则占7%.
独立地产评论人林夕向时代周报记者表示,目前政策紧盯一线城市,复苏也以一线城市做考量.佳兆业在二、三线城市出击,反而分散分险,是一个好路线.尽管佳兆业还不能和恒大相提并论,品牌还没有形成效应,但快速滚动开发的战略转型已经奏效.
但随着佳兆业二、三线城市业务的比例加大,利润率有所下跌.数据显示,佳兆业的合约销售平均售价比去年同期下降46%至6425元/平方米.
根据海通国际的报告,估计佳兆业的预售均价将于今年下半年和明年进一步向下.随着建造成本与融资成本的上升,2012 年及2013 年利润率可能出现一定程度的下调.
佳兆业表示,发展二、三线城市,应该看长期.刚到那个城市打造品牌,自然要让利于消费者,价钱会放低点.虽然短期还是会受影响,但二、三线城市发展速度很快,做到后面,毛利率会相对较高.
不少中小开发商扛不住,开始悄然降价销售.记者从佳兆业多个在售楼盘了解到,佳兆业今年在江阴、常州等地推出的楼盘,都有不同程度的降价或优惠销售.为冲击150亿元的销售目标,佳兆业在第四季度是否会降价销售呢?
佳兆业对此向时代周报记者表示,公司以“快速开发”为盈利模式,主要针对刚性需求,这样的企业大多数采取“随行就市”的策略.目前很多品牌开发商也是在“随行就市”,根据市场情况调整策略,公司下阶段会采取积极优惠措施也是“随行就市”,在政策未见松动的情况下,积极采取优惠措施,顺应市场需求,也顺应国家的政策趋势.
此外,佳兆业表示,随着政策延伸,市场整体环境下滑,该公司已经有意优化负债比例.并且公司土地储备已经够3-5年的发展,大项支出已经降低,将资金链的风险性也降到最低.
年内再融资可能性小
除了快速销售外,佳兆业延续剽悍的拿地风格,并试图布局新领域.
4月,佳兆业以6.5亿元竞得辽宁省鞍山市高新区3幅商住用地,总占地面积为30.89万平方米.获取该地块后,佳兆业将进一步深入东北的二、三线城市.
此后,佳兆业又落子湖北.5月27日,佳兆业宣布,以6.8亿元人民币成功竞得湖北省武汉市洪山区两宗地块,总占地面积11.87万平方米.据了解,这是佳兆业首次进入湖北市场,以此在华中进一步布局.
次日5月28日,佳兆业竞得山东潍坊5幅地块,总占地面积约16万平方米.按照计划,这5幅地块将发展为住宅项目.
今年上半年,佳兆业在东北、华中连拿下20多幅地块.此外,在这期间,佳兆业还与广东普宁市政府签署初步合约,计划于此进行小型城市开发大型综合项目.佳兆业深圳盐田110万平方米项目的旧城改造方案也获得通过.
除了在土地市场大量进货,佳兆业还需大量投入发展于去年拿下的项目.为维持流动性,佳兆业同时也进行了高密度的融资行为.
2010年11月至今年3月,佳兆业在海外市场,分别发行了3年期和5年期无抵押贷款3900万美元和6000万美元.今年1月和5月,佳兆业分别发行20亿元人民币债券和3亿美元优先票据.
但在8月底,佳兆业通过场外交易回购了200万美元于2015年到期的优先票据.9月,佳兆业大股东郭氏家族又增持佳兆业股份.
海通国际证券地产分析师向时代周报记者分析,佳兆业回购优先票据和大股东增持股票,是出于目前股价下跌,估值偏低的原因回购,并非是“不缺钱”.“可以说,目前内地房地产行业的资金链都是趋紧的.”
根据海通国际证券在报告中指出,预计佳兆业总负债120亿元,其中近80%是在2012年或以后到期.在此之前,佳兆业存在的流动性风险甚微.
佳兆业有关人士向时代周报记者表示,公司年内再融资可能性很小.回购优先票据和大股东增持都是增加投资者信心,表示公司将会努力发展,并且仍然看好行业前景.
为实现销售目标,加快资金回笼,佳兆业下半年加大了推盘力度.按照佳兆业计划,下半年计划推出的销售面积将超过300万平方米.从佳兆业公布销售简报可知,仅在9月份,就推出9个新盘销售面积达52万平方米.目前,佳兆业在24个主要城市共有60个项目在运作.
旧改项目仍是王牌
佳兆业通过旧改项目,深耕深圳这个大本营.
今年以来,佳兆业在深圳基本通过旧改项目拿地.4月,佳兆业正式与深圳盐田政府签约,启动盐田3个村子的整体搬迁改造工作.该项目是盐田区最大的城中村改造项目工程.
公开资料显示,佳兆业获得盐田项目改造权包括约47万平方米建筑面积的旧村搬迁,以及26.6万平方米的总用地面积.佳兆业将规划建筑面积约107万平方米的安置区重建,除拆迁安置房外,还将会有住宅、商业以及区域公共配套服务设施.
3月初,佳兆业已经启动深圳华为科技城龙岗宝吉厂的改造项目.6月底,宝吉厂及大鹏的专项规划获评审通过.
目前,佳兆业在深圳、广州、珠海、东莞等城市,共拥有30多个旧城改造项目,总占地面积超过950万平方米,其中约一半位于深圳,为同业中最高.这些项目被分批列入深圳城市更新改造项目列表之中.佳兆业总裁黄传奇曾对媒体表示,这些旧改项目是佳兆业未来发展的“重中之重”.
积极参与深圳的旧改项目,是佳兆业获得土地资源的主要模式.佳兆业在深圳的土地储备,也基本来源于这些旧改项目.在开发商强手如林,土地资源争抢异常激烈的深圳,通过旧改项目,佳兆业能低成本获得土地.
但旧改项目同时也是一个“烫手山芋”,既能实现较高的利润,但同时也面临拆迁补偿、不良资产处理等各种繁琐手续和潜在的风险.
旧改是佳兆业盈利的一个核心业务,但项目开发周期较长,大量资金会被积压.同时,佳兆业又需要迅速地扩张规模,走快速滚动的开发路子.一慢,一快,佳兆业的发展步伐是否存在不协调?
一位不愿具名的地产人士表示,其他开发商或多或少也有旧改项目,但佳兆业是同业中最多的.发展这些旧改项目,速度是快不了的.相信佳兆业应该也注意到自身的这种矛盾.但佳兆业在旧改项目中投入不少资源,不可能说退出就退出.
独立地产评论人林夕也表示,深圳土地稀缺,连万科都进入了旧改.“佳兆业更不会退出,继续推进是必然.”
“这种发展模式既能弥补公司快速周转模式下利润比较单薄的问题,又能发挥公司在旧改方面的经验和竞争力,是公司既能够保持发展速度,又能够保持发展稳定性的结合.”佳兆业回应道.“城市更新是公司的利润增长点,快速开发是未来的规模增长点.”在土地供应有限的深圳,旧改项目仍是佳兆业深耕该区域的一张王牌.