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摘 要 本文研究了房屋产权证登记的法律规定,并对未竣工房屋进行产权登记的法律效力进行了分析,最后针对我国目前大量存在的未竣工但已经登记了产权证损害购房人利益的情况做了救济途径的分析.
关 键 词 未竣工房屋 产权登记 效力 救济
作者简介：赫建青,河北省无极县东侯坊乡政府.
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)05-082-01
债权本身仅仅意味着一种权利实现的可能性,而不具有必然性和当然的现实性.而通过合同转让而取得的债权,同样也仅仅是依据合同将来取得房屋产权的可能性.这种可能性在实际上并不必然会实现.债权转让（包括债权债务的概括转让）是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利.
近年来,我国的房地产市场发展迅猛,在很多地区,房地产市场的发达程度基本上就决定了当地的发展水平.房地产行业的巨额利益同样也使得许多有关人员迷失了自己的本性,近年来涉及房地产的案件数量越来越多,房地产市场开始成为诉讼的重灾区.为了规范房地产市场的法律关系,国家近年来也出台了很多的法律法规和司法解释,试图解决房地产行业过于复杂的法律关系,如2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》以及2010年11月18日起施行的最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》等等,各地也有相关的配套法规和实施细则相继出台.由于房屋是一种不动产,其产权的取得必须依登记,但是在实践中,由于种种的利益驱使,以及法律规定的不够严密,我们也经常见到开发商在这个过程中通过种种途径侵害利益相对人的权益.在实践中,未竣工的房屋也有不少被开发商通过种种途径,瞒天过海,登记在其他利益主体的名下,严重的侵害了购房人的利益.在这种情形下,研究如何确定未竣工房屋登记的效力,通过何种途径救济自己的权利具有非常重要的现实意义.
一、房屋登记的有关法律规定
众所周知,房屋属于不动产,根据《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）（以下简称《物权法》）第九条的规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外.”由此可知,房屋的物权设立需要经过登记.关于房屋登记,我国《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行）（以下简称“《登记办法》”）第三十条规定,“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料.”
有上述法律规定可知,进行房屋产权的登记必须提交以下材料（或满足以下条件）：登记申请书；申请人明；建设用地使用权证明；建设工程符合规划的证明；房屋已竣工的证明；房屋测绘报告以及其他必要材料.而未竣工房产是不可能取得房屋已竣工证明的,故在进行房屋产权登记之时无法提供有效的“房屋已竣工证明”.因此,未竣工房屋肯定不符合上述法律法规的规定.即,未竣工房产依法应该不能进行房屋的产权登记.
二、未竣工房屋登记的法律效力
从法理上来说,物权是一种绝对权,拥有对世的效力,任何人都不得妨碍物权所有人行使权力.正是因为物权具有这种属性,因此,物权在取得的时候,就必须要让别人知道所有人对该物拥有了所有权.对于动产,基于经济性和效率性的考虑,我们的法律将交付作为其公示的手段,而不动产,由于其价值较高,安全性和效率相比更为重要,我国的《物权法》规定了登记作为其公示的方式.物不经公示无法取得所有权,即动产必须经过交付、不动产必须经过登记方能取得所有权.而至于交付或者登记过程中是否存在瑕疵,则在所不问,只要经过了公示,从法律上来看,在没有被法院经过确认之诉确认所有权人不具有所有权之前,经过了公示的权利都是受法律保护的.因此,从这个角度来看,未竣工的房屋即使依法不能取得房产登记,但是如果开发商通过各种途径进行了登记,则该登记是有效的,受法律保护的.
三、购房人的救济途径
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（2010年11月18日起施行）（以下简称“《规定》”）,第一条规定“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服,提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理.”
第十一条规定,“等被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为.第十二条规定,“申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任.”
第十三条规定,“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记,侵犯原告合法权益的,房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任.”
因此,从上述法律的规定来看,购房人可以通过行政诉讼请求法院确认行政行为无效并撤销该行政行为,要求申请人和行政机关赔偿由此给当事人带来的损失.《规定》第一条规定了本案的情形为法院应当依法受理的情形,若申请人在办理房屋产权登记之时工程尚未竣工,则本案中的登记机关应该存在《规定》第十二条或者第十三条的情形,法院可以依法确认登记行为违法.此外,由于撤销登记行为只影响银行和申请人的利益,并不涉及国家利益或者公共利益,可以依法撤销.撤销登记行为之后,可以根据《规定》第十二条和第十三条的规定要求申请人和行政机关承担相应的赔偿责任.