对楼市“可变空间”的法律

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摘 要 ：“可变空间”是伴随近年来房地产市场发展而出现的新实物,有入户花园、平台花园、超大露台、地下室等多种表现形式.随着含“可变空间”户型的增多,其带来的容积率问题,房屋产权大小问题,税收问题等相应的社会、法律问题也随之出现.只有通过完善相应的法规、规章、制度,加大对违规修建“可变空间”谋取暴利行为的执法、处罚力度,才能规范我国的房地产市场.

关 键 词 ：可变空间；偷面积；法律问题

中图分类号：DF8文献标识码：A

文章编号：1009-0118（2012）04-0095-02

自国家在2007年颁布新政,要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上之后,“可变空间”、“送面积”的创新型户型应运而生,赠送面积的风气在房地产销售市场上愈演愈烈,而近年来,在国家强有力的宏观调控之下,楼市面临着严峻的资金考验、销售瓶颈和降价压力.目前市场上的一些开发商更是在户型的“可变”上面大做文章,争取渡过目前的“危难时期”,利用送阳台送面积,利用平台花园送面积,利用入户花园送面积等“可变空间”户型层出不穷.不少房产项目的得房率都超过了100%,对于许多购房者,尤其是刚需购房者来讲,这些含“可变空间”的创新型户型的性价比也着实诱人,那么,从法律的角度,如何看待“可变空间”呢?

一、“可变空间”的含义及主要表现形式

对“可变空间”的概念,目前在我国并无任何定论,总的来说,“可变空间”又称为“赠送面积”,业内也称为“灰空间”或者“偷面积”,就其原因,是因为它是在规划报批确定项目控制性详规的经济技术指标后,从空中,从土地上扩张建筑面积,占用的是公共空间,其主要表现如下：

（一）最常见的就是通过送阳台的方式实现空间可变.这种方式又主要表现为异性阳台的设计.通过将阳台设计为异性阳台,可将阳台的一半设计成一个房间,如L形阳台的设计,或直接将阳台设计为一个方正的较大的阳台,通过封阳台,直接得到一个小房间.而这种阳台,又只算一半的面积.

（二）入户花园、室内花园的半赠送.现今许多楼盘都有入户花园,而入户花园最初的设计是为了使室内多一点户外通风的空间,也有作为房屋屏风,增加房屋私密性的作用.但现今的许多楼盘都将入户花园设计的非常大,甚至可以作为一个小房间、小餐厅、独立的休闲室,会客厅等使用.还有一种室内花园的设计,则可以让“可变空间”直接变成一个房间.如四川省南充市顺庆区某楼盘的可变户型中,有户型的其中一个房间就是由室内花园改成的,该室内花园与一个房间没有太大区别,只是住户在购房是需缴纳3000元得封户费,即可“免费”得到一间小屋.

（三）平台花园的赠送.现全国不少楼盘都有楼下裙楼商业,楼上住宅的设计.第一层住宅外,商业裙楼之上,往往有一个大平台,不少开发商都会把平台送给该层住户使用,有时候一套80平方米的住宅,可以送出上百平方米的大平台.

（四）通过落地飘窗增加房屋的可使用面积.目前大部分飘窗只要高度不超过2.2米,都不算面积.［1］开发商将房间的飘窗台都做成一个从地面搭出的向外延伸的窗台,窗台并不不加高,而是与地面水平,窗户高度控制在2.2米以下,以上的部分则用墙体封住,这样,飘窗面积就可以直接成为房间的面积,使卧室扩大.而无需支付任何价款.

（五）小复式的,阁楼的搭建.这种空间的可变是开发商通过设计高层高的户型,让买家自行搭建阁楼,有的甚至搭好阁楼一起卖给消费者,以求达到买一层送一层,扩大房屋可使用面积的效果.

(六)架空层,连廊的“赠送”.即将两栋楼宇之间的架空层封闭起来,做成房间,供业主使用.

（七）室外花园,庭院的赠送.这种赠送,多为将房屋一楼外相应的花园,赠送给电梯公寓或多层一楼的住户.使其除了房屋自身的花园,阳台外,多出一片包含在产权内的花园,这种赠送的花园是完全免费的,并且有时可赠送上百平米的面积.

此外,近年来,房屋设计师们在设计“可变空间”时挖空了心思,赠送范围从入户花园,室内飘窗,观景阳台等扩大到了地下室,挑高卧室,入户客厅等,形式多样,手法各异,得房率从30%~40%一路飙升至120%~150%甚至更高.

二、“可变空间”带来的一系列社会、法律问题

（一）“可变空间”的出现,是一种变相规避我国关于容积率法规,规章制度的行为

从规划角度来看,规划部门会在出让土地前对每一建筑项目进行用地规划设计,并且对容积率,建筑密度,绿地率,建筑限高等建筑指标作严格限定,而这些指标将影响规划建筑面积.特别是容积率,它涉及到开发商将土地成本推销到单位房产造价成本的重要参数.［2］

容积率,指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值.对于住户来说,容积率直接关系到购房者居住的舒适度.我国各地方规划部门对各地的用地项目的容积率也有一定的规划要求.而现房地产行业中打着的“可变空间”、“两房变三房”、“买80平米实得120平米”等促销牌,其实质就是“偷面积”,变相增加容积率.而一般的,容积率越高,居民的舒适度越低,反之亦然,这种变相增加容积率的手段,不仅影响了居住区内的环境与生活品质,更是钻行政法规,规章制度的漏洞,为后期的搭建安全也埋下了隐患.

(二)“可变空间”不利于日后的产权保障

“可变空间”的出现,不仅变相提高了容积率,降低了居民居住品质,而且还是开发商变相加价的幌子,实则不利于产权的保护.许多带有“可变空间”的户型较其他户型而言的房价都较高.实际上,开发商早就把成本和利润统统都加进去了,购房者以为用稍高的价格,买到了更多的面积,而实际上,购房者并不具有所送面积的产权.我国《物权法》规定：不动产登记薄是房产面积的产权法律表现形式,房产面积最终以登记薄的方式记载下来,但“可变面积”为房屋多增加出来的那一部分面积并未也不可能写入商品房买卖合同中,因此,一旦面积缩水,实用性不高,功能折旧,质量存在隐患,或者房屋要拆迁、转让、继承、抵押、评估,购房者的利益将无法得到维护.

(三)“可变空间”给房屋出售者及买受人规避税费制造了可乘之机,扰乱了房地产市场的秩序

对于房屋出售者和买受人来讲,通过“可变空间”可规避房屋产权发生转移时所需缴纳的契税.当前国家对房地产市场正在进行严密的调控.对刚需小户型和大户型的房屋实行不同的利率的征税制度.对于超大户型,税率高于刚需小户型.“可变空间”的出现,可让建筑面积不到100平米的单元实际面积达到120平米,甚至150平米,甚至更高.这就使一套实际应缴高税的单元变成“刚需小户型”,而无需缴纳高税.减少了国家正常的税收收入.

另外,有的开发商推销的“可变空间”是改变规划加建的,未经报批更改的手续,属于违规修建,存在无法通过规划验收且无法取得合法的房产证的风险.还有的“可变空间”则属于公用面积,如一楼的庭院的赠送,有的并未通过规划审批,实属小区公共绿化,为业主共有财产,开发商无权赠送.这些都将增加买房人的购房风险.业内人士提醒,开发商送面积与正规面积相比,毕竟不属于事先规划的内容.［3］严格的讲,“可变空间”有可能违反规划,影响建筑的外观和内部结构,这种现象的增加,还可造成开发商为了占有市场,不顾一切违规“偷面积”,及对正常户型房屋,影响市场秩序.

三、如何规制“可变空间”带来的社会,法律问题

（一）制定统一的行政法规、规章、规范性文件对“可变空间”偷面积的问题进行规制

我国目前针对房地产的各种具体调控,规划设计等许多规定,都是由地方根据实际情况自行确定,并无一个实际的标准.目前,上海、广州、成都等地相继出台了专门文件限制开发商利用“可变空间”偷面积.但具体规定都不一样,且对哪些“可变空间”将予以限制的认定标准也不一样,而全国的大部分城市都未对此作出相应的规定.法规、规章制度的不完善是造成市场上“可变空间”户型层出不穷,开发商偷面积成风的重要原因.因此,我国的职能部门应制定一个统一的行业标准,规制“可变空间”户型的泛滥.

(二)加强对开发商违规偷面积行为的处罚力度

光靠制定相应的法规、规章、规范性文件限制开发商利用“可变空间”偷面积是远远不够的,相关职能部门更应作出相应的处罚规定.让开发商一旦违规修建“可变空间”就要受到相应的罚款处罚.如果将处罚金额与开发商通过偷面积多得到的利润相对等,开发商就会失去利用“可变空间”偷面积获得更多利润的动力.

(三)加大对开发商违规偷面积行为处罚的执法力度

所有的法规、规章制度都要依靠执法来实现.在查处开发商的该项违规行为时,相关执法人员必须做到执法必严、违法必究、严厉查处.只有这样,才能从根本上杜绝开发商利用“可变空间”偷面积,谋取暴利的行为,才能规范建筑房地产市场,才能维护国家、社会大众的利益.