刍议商品房买卖中几个常见的法律问题

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摘 要 ：自1998年国家取消福利分房的政策实施以来,我国商品房的建设如火如荼,购房者异常踊跃,房价更是久涨不衰,买房成了老百姓探讨的问题,如何才能买到一套令自己称心如意的住房呢?除了考察商品房的地理位置是否优越、交通是否便利、环境是否优美、配套是否健全等问题,购房者应在商品房买卖所涉及的法律问题上多了解一些,本文就以下五个方面对商品房买卖中几个常见的法律问题作浅显的探讨.

关键字：商品房买卖；法律问题

一、格式合同的利弊问题.商品房买卖中,合同作为保护当事人权益的法律依据,成为引发争议的焦点,涉及工程质量、计量、广告、交付等.对于专业知识和法律都相对欠缺的消费者,购房合同无疑是房产交易的重要法律依据,如何通过买卖合同来体现《民法》所赋予的公平原则,真正体现消费者的知情权,真正让消费者明明白白购房.采用格式合同诣在免除当事人反复磋商的麻烦,使当事人减少与每个缔约人单独磋商的过程,节约了个别交易成本；格式合同因其条款漏洞少,切实保护了缺乏相关知识的一般消费者的利益；格式合同作为要约形式,其内容一经确定,便相对稳定,给消费者以平等、无差别的待遇.但是,由于格式合同缺乏专门机关进行管理,没有同一法规进行有效规范,因而某些行业便利用自己本身的经济技术优势或行业垄断地位,在格式合同中规定一些不合理的侵害消费者利益的规定,具有地位的不平等性；以格式合同形式发起要约的服务行业,其同行之间不同行业之间为了在市场竞争中占据有利地位,在缺乏相应的约束机制的情况下,很容易滋生附条件交易行为,强迫易行为等不正当竞争行为,具有非协商性,给消费者正当权益的实现设置了巨大的障碍；格式合同运用的本行业专门术语,给普通消费者正确全面理解合同内容并真实表达自己的意思造成了困难,很容易导致消费者在并不真正明晓合同内容的情况下作出错误的意见表示,具有一方事先决定性,最终损害了消费者合法权益；格式合同形式的相对固定,内容也相对固定,对消费者的意见缺乏反馈机能,对消费者的要求更是缺乏针对性.

契约作为确定交易双方权利义务关系的依据,其重要性不言而喻.但交易双方在选定示范文本后可以就未尽事宜达成补充协议.一些开发商出于对自己利益的“严密保护”而在协议后加了不平等条款,或是在条款中出现了双方的违约责任不对等的现象,还有不少房地产商拒绝买房人写或修改补充协议,霸王条款由此产生.这不仅侵犯了购房者的合法权益,实践证明对开发商自身的信誉,形象起到了负面影响.由此可见,以公平原则制定补充协议才是对双方权益的最好保护.

二、因房屋质量引发纠纷问题.上海塌楼事件,给建筑行业敲响了警钟,房屋质量纠纷成为投诉的焦点.开发商所交付的物业如存在质量问题,一般视不同情况予以处理：即对于存在严重质量问题,将足以影响居住者人身安全的,购房者可予以解除合同；如果物业仅存在轻微的瑕疵,如漏水、细微裂缝等,可通过修补、给付违约金的方式补偿购房者的损失,即属一般瑕疵,买受人还是要履行合同义务.如果双方对物业是否存在质量问题存有争议的,仍需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测,以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据.这将涉及到两个问题,即费用承担的问题和鉴定机构鉴定结论的效力问题.对此,双方当事人最好事先在预售合同中予以约定,否则,一旦发生质量问题的争议,双方不能就鉴定机构的选择和费用承担等问题达成一致的,则只能通过诉讼的途径予以解决,增添了当事人诉讼成本.实际上,质量问题往往成为一方推卸责任的借口,对此,为了防范法律风险,一定要在签订买卖合同时约定质量异议期.显然,双方没有约定质量异议期,也没有国家规定的质保期,理应遵守法定期限.

三、延迟交房的问题.出卖人应当将具备经综合验收合格或规划验收合格的商品房交付买受人使用,实践中延迟交房事件导致业主集体维权的事件屡见不鲜,开发商都是用所谓的“不可抗力”来逃避延期交房法律责任,使消费者蒙受损失.把施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；政府颁布新法规或修改原法规而影响楼宇按期交付；市政配套的批准与安装的延误等等客观理由视作“不可抗力”.我国《民法通则》第153条对“不可抗力”作出明确规定,即不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,必须同时具备这“三个不能”,如地震、火灾、战争等不可抗力造成延迟交付,可适用免责；如是人为因素为表现形式,或自然现象属于的惯常气候现象引起的延迟交付,抗辩理由都不成立.房地产开发过程环节多、周期长,确定交房期限时必须综合各种因素作出决策,客观上反映出开发商对履约状态的一种责任承担,才能保证合同的顺利履行.一些开发商其自身专业程度不够,又受到调控政策影响,延迟交房期间一旦出现资金链断裂,企业破产或重组、转让和收购等情况,给购房者带来违约责任承担等诸多方面的困难和问题.

四、买卖合同缔结过程中的欺诈行为问题.近期杭州某个楼盘,预售时说800米内有地铁在建,但事实上,地铁规划已经取消,最近的地铁距离楼盘约4公里；“住宅科技体系”在宣传册上一时有一时取消,30多位业主纷纷要求退房.事实上,即便地铁属于开发商红线之外,也不能无中生有,如符合欺诈的构成要件,出卖人应承担责任；“住宅科技体系”为产品带来附加值,一旦是要约就要具体确定.商品房大多通过广告形式向社会公开出售,出卖人为了获得高额利润,就会在宣传广告上夸大渲染,而在交房时往往又无法兑现,上述问题涉及到商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定.对于开发商为促销提出的很多承诺,不仅要以书面方式确认下来,而且要保证这些促销措施具有可操作性,并对商品房周围环境质量作出具有明确的公建指标的说明的广告内容直接写进购房合同,以具有法律约束力.

五、小区车库的归属问题.近年来房地产开发公司、物业管理公司和业主之间,由于小区车库、停车位的买卖、租赁、使用、收费产生的纠纷已成为物业管理纠纷中的主要问题.《物权法》第七十四条对此做出了明确规定,这就为解决小区车库、停车位的归属问题提供了明确的法律依据.《物权法》还规定,对外出租小区车库、停车位产生的收益属于全体业主共有,至于如何分配这种收益,有约定的从约定,没有约定的根据各业主房屋所占比例进行分配.实际上小区停车难的问题非常突出,目前,住宅小区规划内建造的地下车库,归属于业主还是开发商仍存在重大争议.车库归属问题不仅仅是私法主体之间的利益博弈,而是涉及到了对业主利益的强制性保护.因为业主由于其信息和经济弱势,无法与开发商在车库的归属甚或价格方面平等地进行协商,所以应当通过强行性规范对其利益进行倾斜和保护.《物权法》第七十四条的规定,是一个原则性规定,还需具体明确来保证其施行.基于上述法律规定,房屋买受人在签订商品房买卖合同时,应当在合同中明确约定小区车库、停车位的归属和取得方式,并约定小区建筑区划内的共有收益的分配方式.

综上,针对商品房买卖中出现的问题,2003年6月1日开始施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,是人民法院正确及时处理商品房买卖合同纠纷案件,公平保护当事人合法权益的法律支撑和依据.但是,有些解释条款与行政法规还相抵触,有些在审判实践中需要解释的又未涉及.针对以上问题,结合实际提出几点思考：

（1）、为了避免上述纠纷发生,切实保护弱者的利益,并根据举证的难易程度,解决由谁来承担“举证责任”的问题刻不容缓.参照我国行政诉讼法对举证责任的要求,强化房产公司的举证责任.因为对于个人而言,房产公司具有更优越、更现实、更充分的举证条件,而公民个人本身就处在需要救济的弱者地位,取证难诉讼成本高.如果司法者加重他们的举证负担,无异于拒绝对他们实施法律保护.显然,利用举证责任这个诉讼中调节双方当事人权益的杠杆,才能避免看上去公平,但实际上不公平的现象发生.

（2）、惩罚性赔偿责任的适用.惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能,已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳,并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展.可根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条和《合同法》第一百一十三条所确立的惩罚性赔偿原则精神,对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为有条件地适用惩罚性赔偿.出卖人有主观恶意,完全摒弃了诚实信用原则,严重损害了市场经济的交易安全秩序,对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为.惩罚性赔偿理论上有依据,实践中具有良好的社会基础,商品房买卖数额巨大,依法有效维护买受人的合法权益,是符合国际立法趋势和我国当前社会发展需要的.

（3）、政府加强房地产开发过程监督机制.市场是追求效益的,房地产商为了所谓的经济效益,往往不顾住户的利益,表现在：不按城市规划规范,楼群密度过大；有的面积“短斤缺两”,从中盘剥消费者；“粗制滥造”,安全隐患四伏；消防、水、电等设施达不到原有承诺的要求,质量低劣；随意扩大公摊面积,变相抬高房价；履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施.诸如此类不规范或欺诈行为,视乎与监督制约机关毫无关系,更没有责任可追究.因此,政府这只看得见的手应发挥着重保证社会公平交易上,利用行政许可与行政强制维护市场秩序保护消费者权益,加大行政执法监督力度,严厉打击违法违规行为,采取处罚、等手段依法淘汰一批信誉差、销售不规范的企业,提高企业的自律意识,发挥政府的监督职能,如预售监管、质量保障、规划审批、面积测绘监管、权证监管等等,最大程度化解期房预售制度带来的后遗症.

（4）、不断完善《商品房买卖合同格式文本》.随着房地产市场发展所带来的新的法律问题,在目前《商品房买卖合同》中很难全面地体现出来,而仅仅依靠补充协议,其“亡羊补牢”作用毕竟有限.因此,结合一些新的相关法律法规,进一步修改、完善和补充《商品房买卖合同格式文本》非常有必要.如：开发商义务与责任捆绑约定,提高违约的成本；购买精装修的房屋,买卖双方要对装修材料、装修质量、装修标准等内容在补充协议里进行约定等等.总之,对于合同中开发商的很多义务应该相应地约定好明确、具体的违约责任；对购房过程中消费者利益相对容易损害的地方,合同中应增加规范市场、限制开发商和加重开发商责任的条款,保护购房者的利益.

（5）、落实商品房质量保证金的具体措施.根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》要求,各省市相应出台了实施细则,开发商预留商品房质量保证金交由金融机构托管,以解决因房地产开发企业破产、解散、离开本地等原因怠于或无法履行保修责任时的商品房维修问题.这一质量保证机制在实施过程中若能发挥正真的作用,无疑对开发企业、施工单位提高工程质量起到制约作用,更使广大业主的切身利益得到保障.

随着房地产调控的不断深入,如何确保购房者作出安全的选择?商品房动辄价值几十万,对于每个购房人来讲,都是一笔不小的数目,要学会保护自己,在买房前做好功课,减少后期的诸多风险.由于我国法律制度需要有一个完善和发展的过程,在商品房买卖中还存在着许多问题,买房人要在上述几个问题上加强认识,提高自己的法律素养,搞清合同中的细节问题或由专业律师陪同购房,防患于未然；而作为立法部门和有关机构,只有进一步完善我国的房地产法律制度,尽量使用准确的语言,确立精确的数字标准,房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护.