商品房建设用地权期限届满后法律后果探析

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摘 要：我国城镇居民住宅形式以商品房为主,其所依托的住宅建设用地使用权的期限问题,依据相关法律规定,可以自动续期.但是法律却没有对续期的具体事项做出一个详尽的规定.但依据相关的立法规则,对于住宅建设用地的续期次数,应当以一次为限；续期所获得的期限,应遵从上一次权利人对该土地所获得的期限；而且续期之后,应该以免于缴纳国有土地使用权出让金为宜.

关 键 词 ：住宅建设用地；物权法；期限届满；自动续期

中图分类号：D920.4 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）04-0141-02

一、商品房建设用地使用权的有关立法规定

从法律的角度上来看,商品房是指按法律法规以及有关规定,可以在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋.而建设用地使用权,依据我国《物权法》第135条的规定,其指的是：“建设用地使用权人依法对国家所用的土地享有占有、使用和受益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施.”在我国大陆地区,个人是无法取得一块土地的所有权的,而对于权利人所取得的土地的使用权亦有一个期限的规定,根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,各类土地使用权出让最高年限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年,因为商品房的最主要功能是供人居住,所以,对商品房建设用地的定义的认识,是可以参照居住用地的相关规定的,也就是说其使用权最高年限为七十年.

而对于最高年限的七十年届满后,居住用地使用权的权属将如何,我国《物权法》第149条对此做出了规定：“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期.”在此条中,法条所采用的是“住宅建设用地”这个概念,而不再是前述法律的条文中所采用的“居住用地”,不过,这两词的含义及其外延并无不同,在此,便不再多述.话说回头,我国是在20世纪80年始兴起的商品房开发,而包含对土地使用权期限届满后的法律后果的规定的《物权法》是在2007年才得以通过和实施的,其之出现,对于填补我国法律在这方面的空白有着举足轻重的意义.但是该条规定虽然确立了住宅建设用地使用权期限届满后自动续期,但却对于如何续期的具体程序方面没有做出任何规定[1].

二、商品房建设用地使用权续期的相关问题

上述部分也已经提到,对于商品房建设用地使用权的论述,是可以参照住宅建设用地的相关规定的.而对于住宅建设用地的续期问题,则主要被规定于《物权法》第149条之中.《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期限届满则自动续期,此无疑是给社会上广大购房者吃了一颗救心丸,但这颗救心丸,却是“治标不治本”的.期满后自动续期,但是如何自动续期?土地使用权人是否还需要交纳相关费用?若是交纳费用,那么这经费的名称又该怎么定义?对这些,现行立法都未做出完善的规定.

《物权法》第149条纵使给了广大购房者一颗救心丸,但是疗效却不完整.查找《物权法》的立法背景,这一条第一款的立法原意是：“如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务,目前还缺少科学依据,应当慎重研究,物权法以不做规定为宜.而且物权法不做规定,也不影响国务院根据实际情况做出相关的规定.”[2]有学者对此的评价是认为这是实用主义的体现[3].的确,这样是很符合我国国情的,同时也是立法者谨慎小心的体现.

不过,在我国,虽然大背景是全国的商品房的建设用地使用权期限都还基本没到期,但是其中还是存在着个别尖锐的个例.其中一个便是青岛的阿里山小区.其事件的背景便是因为在1989年时,没有相关政策可依,青岛在国有土地使用权出让时对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权规定了20到30年不等的年限.而到了2009年,便已经开始有业主的土地使用权期限届满了.对于此事,当地国土局最初提出按照基准地价补交土地使用出让金,来为业主的住宅所在土地续期,折合价款约为600元每平方米.但是国土局的这个方案并未被广大业主认可[4].据了解,截至目前,已经有部分阿里山小区的业主缴纳了价款,但仍有大部分业主还在等一个最终的说法.不过,值得庆幸的是在阿里山小区的住宅建设用地使用权到达其期限之前,我国的《物权法》已经得以颁布实施,因此,目前小区里的业主的房屋产权和土地使用权问题是已经得以解决的,只是在关键的有偿还是无偿的问题上,还是悬而未决.

《物权法》的颁布实施,至今已经过去了六年,相信立法机关在此期间是在不断地探讨怎样去完善诸如《物权法》第149条这样的条文的.在下文中,本文将继续展开论述,以给出一个自己的观点,供于参考.

三、对商品房建设用地使用权期限届满后的相关问题的建议

虽然就我国现今房地产市场的大环境来看,绝大多数的商品房的建设用地使用权都还没有到期.但是,根据立法的科学原则中的一个要求,即立法要做到总结借鉴和科学预见相结合[5].以及由于我国法律对此领域的相关规定本身就不完善.因此有必要在此提出相关的建议以供参考.

(一)续期的期限应如何规定

自然人对于属于自己的物,在理论上都是享有永久的所有权的,但实际上,因为人的寿命以及物的使用寿命的制约,所以在事实上每个人对于属于自己的物所享有的所有权都是有限的.

不过在现今社会中,人们的寿命在不断延长,房屋建筑技术也在不断提高；而且房屋这种特殊的物,在条件允许的情况下,一般都是为一个大家庭的连续的几代所使用的.如此看来,七十年的最高使用期限已难以满足人们的要求,因而《物权法》第149条规定了住宅建设用地期限届满自动续期.不过,若是在期限届满时,地上的房屋已经不存在了,那也就失去了续期的必要.因此,笔者认为,自动续期当以地上的房屋仍然存在并能在今后的一段时间内继续存在为前提.不过,这就会涉及对房屋进行鉴定以确认其结构的稳定性的问题. 当然,在可预见的时间范围内,即使未来的科学技术能有一个很大的发展,但是想通过对房屋进行鉴定便能准确预料到其还能存续几年,还是不太可能做到.因为房屋的存续,不光受其结构是否稳定的影响,还受到诸多外来因素,比如是否发生了地震、海啸、战争等的影响.因而,对于此,笔者认为,在住宅建设用地使用权期限行将届满之时,若是土地上的房屋仍然存在的话,则根据法律自动续期,续期的期限为上一次住宅建设用地使用权人所取得的期限,而且,不需要对房屋进行任何的结构稳定性相关的鉴定.因为住宅建设用地使用权人取得的是在这一块地之上建设住宅的权利,其有权利对其地上的房屋进行实质性的改良,如推倒重建.其通过对土地享有使用权而确定其地上房屋的所有权的稳定性,而其对地上的房屋的所有权若是丧失,也不应该影响其对土地享有的使用权.当然,这其中应把房屋所有权转让这种所有权丧失的情况排除在外.

(二)续期的次数应如何规定

对于续期的次数,我们认为有必要做出相应的限制.因为我国现行的土地制度为国家所有制和集体所有制,而且商品房这种类型的住宅之下的土地一般都是国家所有的,土地使用权人获得的仅仅是土地使用权,所有权依然还是在国家手里.对于续期的次数,若不做限制,则会让我国的土地制度沦为一纸空文,让我国成为实质上的土地私有制国家,而这,是与我国的《宪法》相违背的,因而是不可取的.

而若对于续期的次数,不将其限定为一次,而是两次、三次,或是随地上房屋的灭失而自行灭失,这也是不可取的.因为在上文中我们提出了续期的期限应以上一次住宅建设用地使用权人取得的期限为准,且不考虑房屋结构的稳定性.若是将来的立法以此为规定的话,那就的确真有必要对续期的次数做出只能续期一次的限制.因为若是规定了可以续期一次以上,或者随房屋的灭失而土地使用权自然灭失,那便会存在有期限过长的问题.而且,就算是在不考虑上面的假设的情况下,从经济效益上考虑,对续期的次数,不限定为一次,也易造成对土地利用的滞后,不利于土地的流通,从长远上看,不利于整体经济效益的发展.

《物权法》规定住宅建设用地使用权期限届满则自动续期,为的是能最大限度地保护公民的房产.但是利益之间,也需要权衡,而笔者认为,续期次数限定为一次,是最能平衡好公民的私人利益与国家利益亦即社会公共利益之间的关系的.不过,笔者也认为对续期次数限定为一次,也不应该是绝对的,因为在当下的商品房市场中,还是存在有住宅建设用地使用权期限过短的房产,比如前文所述的青岛阿里山小区,该小区的业主们对于土地只有20年的使用权期限.这样的期限无疑是太短了,即使一次续期期限届满了,也难以说其已经算是适当地满足了权利人的利益要求.因而,综上我们认为,对于续期的次数,原则上应以一次为限,但若在续期期限届满时,地上的房屋仍存续的,且有证据证明其并非是在续期所得的期限中推倒重盖的,则应当放宽其续期期限,对其进行适当的延长,直至房屋自然灭失或确不可居住为止.

(三)续期后,是否应需缴纳国有土地使用权出让金

依我国相关法律规定,土地使用权人在初始取得住宅建设用地使用权时,是需要缴纳国有土地使用权出让金,以来取得一定年限内的国有土地使用权的.而对于住宅建设用地期限届满自动续期后,《物权法》却未有对土地使用权人是否还需缴纳国有土地使用权出让金做出明确规定.因此,对于此问题,人们各执己见.

有不少学者对于住宅建设用地使用权自动续期后需缴纳国有土地使用权出让金持肯定的观点,总结起来,其理由在于：（1）国有土地使用权出让金具有对价的性质,上一笔出让金对应的是上一个已经届满的期间,而要开始一段新的期间,理应支付相应的对价.（2）我国《宪法》规定我国的土地制度为国有及集体所有制,人们对于住宅建设用地,只享有使用权.若是规定自动续期后不需要支付相应的出让金,则会让用益物权性质的土地使用权与所有权没有了实质上的区别,这明显不符合法律逻辑和学理,且会导致国家土地使用权制度名存实亡[6].

而对于住宅建设用地使用权自动续期后,笔者的观点是,国家不应再向使用权人收取国有土地使用权出让金.因为首先从住宅建设用地使用权的性质上看,就算将其与商品房建设用地使用权混淆着看,其虽是具有一定的商业性质,但是究其根本,其仍然是具有一定的福利性的.当然其与农村的宅基地取得制度这样的纯为福利性的制度不一样的是在于其有期限的限制,其初始取得,需要缴纳出让金.但是,同作为目的是在土地之上建造房屋以供人们居住的土地制度,我们就有理由认为,其与宅基地制度一样,是具有福利性的.以此,就可以将自动续期看成是之前所获得的期限的延长,而不是重新开始了一段期限.国家让利的是在期限上做出了让利,而为之前的期限之获得所缴纳的出让金的效力则当然地及于自动续期后所得的期限.其次,从对人民的负担上看,规定自动续期后免于缴纳国有土地使用权出让金,其当然地具有不会加重人们生活负担的作用.而这,亦是很有利于社会的和谐与稳定的.