房屋拆迁档案接收存在问题

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一、房屋拆迁档案接收的意义

拆迁档案的接收一般是指在实施房屋拆迁活动中,直接形成的具有保存价值的文字资料以及相配套的图表、声像等不同形式的记录及重要依据（包括纸质档案和电子档案）,这类档案在实际工作中,一般都由当地城建档案馆负责接收.本文所指房屋拆迁档案的接收,主要是为了完善房地产档案的管理,接收拆迁过程中涉及房屋登记结果的拆迁资料,如：房屋所有权证及与之配套产生的拆迁规划图、补偿协议等纸质资料.

拆迁档案是唯一可以准确和较完整地反映拆迁项目的档案材料,房屋拆迁档案更是拆迁档案中非常重要的组成部分.据不完全统计,无锡市在2011年一年中接收的房屋拆迁档案数就达5427份,涉及被拆迁的房屋达几十万平方米,庞大的数据背后隐藏着巨大的档案利用价值.它体现了一个城市房产建设发展和历史演变的过程,对建设现代化城市具有指导和参考性价值.同时,房屋拆迁档案对确保房屋登记簿信息完整、准确,体现房屋登记簿的权威性有重要意义.

及时注销已拆迁房屋的登记簿信息,可以有效保障新建房屋和拆迁户对安置房的正常申请,保证房屋登记簿有效信息与实际房屋状况相符.可以完善房屋登记簿信息的准确性,提供正确的房屋现状信息,为政府相关部门进行城市总体规划、制订各类相关民生的政策、措施提供有效的数据.

二、当前房屋拆迁档案接收存在的问题

1.拆迁土地性质不同,难以收集档案

国有土地上的房屋拆迁产权人一般比较明晰且与房屋登记簿信息基本相符,除一些公有住房存在无法确权的房屋,由当地的房管部门接管即可.集体土地上的房屋拆迁,由于土地的性质不同,单位房屋产权人多数为当地的街道和村委会,实地调查经常会发现房屋使用人和产权人、产权面积和实际面积不一致的情况,给被拆迁人的核实工作带来了一定的困难.

2.时间跨度大,难以收集齐全

以无锡市为例,拆迁资料接收的程序,是待新建房屋单位申请新建房屋时,开始接收该建设地块的拆迁资料.如果按一个正常建设项目,从取得土地、规划、拆迁、新建、申请,这一系列流程经历两三年是正常的,早期的拆迁档案甚至有多至十年之久都未曾交接的情况.时间跨度大,影响了拆迁档案的完整性.

3.接收程序不统一,资料流失严重

由于对拆迁项目的资料接收流程没有一个明确的条文规定,所以拆迁的程序会因时间、地区、土地性质或管理单位而改变,经常会有资料流失的情况发生.房屋拆迁资料分散收集,收集之后没有统一管理,往往也会造成资料流失.

4.房地产测绘图时效性较差,难以确定接收对象

拆迁档案的接收范围需要房地产测绘平面图的比对确定.目前可以提供的房地产测绘图像信息分纸质和电子两种.纸质为早前的段图形式,以手工绘制为主,时间跨度为1984-1994年市区范围实况,由于当时的技术等问题,图纸的范围比较局限.现在无锡市房屋产权监理处以电子CAD图形为主的房地产测绘信息分为两个时间段,1994-2003年和2003年至今.在部分时间段内房地产测绘图像信息有空缺的现象,还有部分图纸信息是由其他部门提供,会产生与房屋登记簿信息不符的现象,影响拆迁档案的范围调查.

5.收集档案人员素质有待提高

拆迁一般由拆迁公司进行,经办拆迁的收集档案人员大多对档案的管理和重要性缺乏认知.拆迁档案的接收通常会滞后拆迁项目开展很长时间,其间经办人员可能会更换了一茬又一茬,新来的人对之前事项多不清楚.另外,拆迁房屋存在抵押未及时注销或未收回他项权证损害到抵押权人利益的,甚至有拆迁公司为了急于办理新证而存在虚报瞒报拆迁真实情况的.

三、解决办法和对策

1.拆迁规划时,进行必要调查

要避免由于土地性质不同而产生的认定困难,可以在拆迁规划时主动介入调查,在规划定点图划定的范围内进行拆迁前的房屋早期调查,核实被拆迁人的房屋产权信息进行保存.在房屋拆迁实施后,根据之前保存的房屋信息范围及时把收集的房屋资料交于房产档案馆接收.

2.遇时间跨度较大的拆迁档案时,及时协调处理

时间跨度较大的拆迁项目如果要按现行的拆迁档案接收程序来办理,显然是很困难的.这就需要部门之间协调商议,比如在规定时间段或时限范围内的拆迁档案可以其他程序处理相关档案,并实地查看房屋是否已经灭失,再依法进行公告,以确保房产登记簿的准确性.

3.规范拆迁档案的接收程序

为规范拆迁房屋拆迁档案的收集,相关部门可以规定拆迁资料在新建房屋前或闲置土地拍卖转让前必须及时交接,明确收集的职责对象、收集资料的具体流程、限期和范围,以提高拆迁档案的完整性,保障新建房屋申请的顺利进行.

4.完善房地产测绘系统,建立GIS空间数据信息

在处理拆迁档案中,框定拆迁范围、确定档案数量,房地产测绘系统有着举足轻重的作用.在拆迁中,测绘的信息必须是实时的、准确的,强大的测绘系统可以提高房屋调查质量和速度.GIS的建成可以使我们足不出户就能了解到现阶段划定范围内房屋的详细信息,提高拆迁档案接收的效率和准确性.

5.加强对拆迁档案收集的知识宣传,提高收集人员素质

在拆迁人开始实施拆迁时,必须告知拆迁资料收集的相关程序和重要性,也可为档案收集人员开展讲座和培训,宣传《档案法》和房产档案的知识.特别是应介绍如何进行科学和安全的档案收集,如何在房屋权属方面有特殊情况时进行收集,尤其是被拆迁房屋有抵押、查封等情况时应如何处理和收集其他相关资料.

马志刚/责任编辑