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【摘 要】项目工程管理是房地产开发流程中重要而关键的一环,囊括了项目工程中的规划设计、报批报建、现场施工管理等层层环节,决定了整体建筑的质量和经济效益.本文通过分析当前房地产开发公司普遍的工程管理现状和存在问题,探讨如何建立科学的工程管理体系,从而提高企业的运营管理水平和经济效益.
【关 键 词】房地产开发；项目工程；管理体系
引言：近几年来,随着国民经济的发展和人们消费观念的转变,房地产行业顺理成章的变得炙手可热,商品房、住宅、和公建设施的开发建设遍地开花.项目工程管理是房地产开发中非常重要的部分,代表了地产公司的建设管理水平和项目运营能力,需要受到各方的重视.
1.房地产开发工程管理概述
房地产开发工程管理体系并不仅仅指的是建筑物的施工和建设,对于现代房地产市场而言,工程管理体系包括了项目的前期规划设计、施工建设和后期的工程管理等,涵盖了技术、资金、人力资源和项目工程的管控,关系到了地产公司的实力和项目的经济效益和质量.
1.1房地产项目工程管理主要内容
房地长项目的工程管理主要包括以下三部分：
（1）项目前期运营管理
地产项目的前期管理主要包括项目的评估测绘、可行性分析、计划和法定图则的编制、建筑主体规划设计、协助报批报建等,工作量较大.由于涉及到的内容较多,且专业化程度较高,时效性强,因而多数地产企业会将此类项目外包给测绘评估公司、设计院等合作单位完成,部分较大的地产企业甚至会培养自己的专门人才和机构.
尽管如此,项目前期运营管理关系到项目的顺利开展和可行性,需要地产公司委派较有经验的总工程师进行监管完成.
（2）项目施工管理
地产项目施工管理是最为人们所熟知的,包括施工现场管理、资金调配、采购、安装造价预算、人力资源等方面的管理.项目施工现场较为混乱,不可预测的情况较多,需要管理人员控制好施工进度和把握好整体项目进展.
（3）后期管理
项目后期管理包括项目的收尾、对销售等部门的配合工作以及工程不足之处的修补等.后期项目管理较为简单,以配合工作为主.
1.2房地产项目工程管理的意义
建立房地产项目工程管理体系,其目的在于对房地产的施工建设管理规范化和程式化,从而满足市场和企业自身发展的要求,提高企业的运营管理水平和经济效益,保证项目按时按质完成,从而达到效益最大化.
1.3房地产项目工程管理的现状
由于房地产行业的特殊性,虽然房地产市场如此繁荣,但整体的房地产管理仍是粗放型为主,管理较为混乱和随意,缺乏对专业人才和规范化操作的重视.随着社会分工的逐渐细化和行业的成熟化,房地产开发管理也必然面对着升级和改造,以满足市场发展的要求.
2.房地产项目工程管理存在问题
房地产项目管理体系并非新鲜话题,但一直以来都未曾真正受到企业和有关部门的重视,许多地产企业从未曾正视该问题,而一味追求效益最大化,最终为房地产公司的管理和项目的质量都埋下隐患.
2.1管理体系缺陷
当前的房地产公司普遍缺乏对管理架构的重视,项目管理人员中缺少经验丰富的总工程师和职业经理人,也没有一批专业和财务、安装造价、人力资源和法律等人员作为后盾,导致管理混乱而被动,人力物力不能得到最大效果的发挥.
同时,由于对项目工程管理的不重视,导致项目问题频发,导致诸如项目本身潜在问题未能及时发现和解决、设计和施工有缺陷、未能如期完成任务等.
2.2资金管控问题
事实上,房地产的开发阶段需要高额而连续的资金投入,如何调配和利用有限的资金便成了大部分民营地产公司面对的最主要的困难.资金是房地产项目的命脉,资金短缺乃至断裂对地产项目的影响是致命的.
2.3工程进度控制不当
工程进度控制不当表面原因是受到客观因素影响,而更深层的原因往往是该项目的管理节点控制不当,项目计划编排不符合实际情况、管理人员未能及早对各种潜在问题进行发现和控制而引起的.
2.4现场管理混乱
不少地产公司都放任施工现场的混乱管理,无形中为自己造成了不小的损失.混乱的施工现场管理增加了施工材料和资源的浪费、施工设备的损坏率和施工工作效率及质量,不但造成资金的不必要浪费,也会影响工程的质量,甚至因此而发生事故意外,造成工期延误.
2.5人员流动性大
人员流动相大对地产项目的影响是潜在而危险的.由于地产开发建设周期较长,非常需要对项目本身了如指掌的员工,若地产公司工程管理当中人员流动性很大,不但会影响到其余员工的工作积极性,也迫使企业不得不花费更高的成本培训新员工,为企业增加了负担和沉没成本.
3.完善工程管理体系的手段和措施
通过对房地产开发公司项目工程管理的现状分析,我们可以得出结论,目前房地产行业的工程管理体系并不成熟,还有很多地方需要完善和修正,笔者将就如何建立和完善房地产开发工程管理体系提出几点看法和建议.
3.1人才管理
工程项目管理不同于其他职能部门,从其自身的专业性角度来看,必须要有资深的总工程师带头管理,在技术问题上把关,以保证项目编制和实施的可行性和正确性.房地产开发流程复杂,需要许多的专业人士配合,尤其是对于工程师的吸纳和管理,对项目本身非常重要.
由于项目开发时间并不短,少则一年半载,多则甚至时间跨度长达十多年,因而,健全完善的项目工程管理体系离不开稳定而高质量的工程师队伍.地产工程师类型很多,包括建筑师、规划师、安装造价工程师、预算工程师、结构工程师、给排水工程师等,正规的地产公司必须配备齐这类专业人员,由他们对项目的进度和质量进行操作和把关.
3.2外包项目管理
房地产项目开发中涉及到许多的技术外包,如测绘评估、规划设计、法定图则编制、建筑施工单位等,虽然是外包项目,但每一步环节都对项目的开发极其重要.
在选择合作单位上,应当综合考虑乙方的资质和经验、能力等.以设计院的选择为例,能力较强的设计院能够给予甲方很多的帮助,为甲方编制更有说服力的法定图则、争取更有利的容积率等.对合作单位的慎重选择,可以提高整体项目的水平和质量.
3.3施工现场管理
对于施工现场管理,我们可以通过划分工作区域,建立工作记录和仓储管理台账等方式,动态管理施工现场,使得不同部门能够同时进行各自的工作而不受干扰,也有效的管理了施工物料和器械.
3.4施工进度管理
在编制项目计划当中,管理层人员不能不顾实际情况胡编乱造,使得计划书空有其形而根本无法具体操作.把握好项目管理当中的每一个节点,如报批报建、环评等,根据实际进度不断调整,把握好施工当中的整体情况和操作环节,从而保证工程的进度和节奏.
3.5项目质量管理
为了提高项目的质量,越来越多的企业开始引进各类的质量管理系统和质量管理标准.地产企业应当根据国家和省市政府的相关规定,达到既定的质量标准要求,并协助做好工程验收工作.这样不但能够有利于地产项目的最后通过,也能够保证项目工程的质量.
3.6规范化、制度化管理
大多数地产公司未能实现规范化和制度化管理,建议地产公司的项目管理部引入规范的操作系统,程序化操作各个步骤,保证操作手段的规范和正确,从而提高工程的效率和质量.
4.小结
房地产行业中的工程管理体系复杂而作用重大,不但体现着所在企业的工程力量和水平,也直接关系到项目工程的质量安全和经济效益.身为管理人员,我们应当对工程管理体系提重视程度,通过人才培养和体制建立等方式完善和规范工程管理体系,最终提高企业自身的经济效益和社会声誉.