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在电子商务的“田园牧歌”时代,“鼠标+水泥”是提升传统行业效能、扩大用户数量的不二法则.而时至今日,电商行业的白热化竞争令战火燃至产业链上下游的各个环节,“得物流者得天下”成为行业共识,鼠标愈加离不开水泥,电商的鏖战,为“物流地产”的跨越式发展带来了新的契机.
在风靡全球的《生活大爆炸》中,基于量子和光子传输物品的构想是天才物理学家们勇攀诺奖的主题目标；在《哈利波特》中,隔空传物的魔柜寄托着人们强烈的超能力渴望.
传输是人类发展过程中亘古不变的主题,尤其在网购盛行的电商时代,如果没有强大的仓储物流作为支撑,货物很可能会遭遇一场《霍比特人》的“意外之旅”.而当前电商扎堆仓储物流建设的举动,在很大程度上推动了我国工业物流地产的转型升级.
电子商务扎堆“抢库”
“这里最早是当当网租用的仓库,当当网变大后搬走了,然后京东商城来租用,京东商城变大后也搬走了,我们就搬进来了.现在,我们发展壮大了,也要换新仓库,不过我们搬走后,还有其他很多电子商务公司在抢这个仓库呢等”乐淘网物流总监徐梦周的这番感慨,让人们恍然感觉：如今的物流地产俨然成了市中心地段的高档二手房,同样的换手频频,同样的供不应求.
《2012年第3季度中国网上零售市场季度监测》数据显示,2012年第3季度中国网上零售市场交易规模达到3316亿元,环比增长18.7%,同比增长60%.其中B2C交易额突破千亿.易观国际预测,2013年中国B2C网上零售市场规模将达到6500亿元.在电子商务的爆发式增长下,国内消费快速增长、零售市场分散及网民数字的增加,让中国有望在2015年取代美国,成为全球最大的电子商务市场.
快速增长的电子商务业,为中国的物流仓库带来了巨大的市场需求,然而目前国内现代化物流仓库的供应严重不足,“仓储问题如何解决”成为电商企业面临的最大挑战.
仲量联行北京研究部主管覃晓梅指出：“在电子商务爆发式增长的前提下,工业物流地产的增长显得不相匹配.”以凡客诚品、京东商城、卓越亚马逊为代表的电商“大咖”们,纷纷迅速扩容仓库,而北京近年来交付使用的工业物流地产项目,仅有宝德物流园一个.
据不完全统计,中国的国际型标准仓库为1300万平方米,仅为美国芝加哥一个城市的仓储面积.京东商城CEO刘强东此前曾多次表示,将在全国一级城市建设自己的物流仓库,仓库面积都在几万平方米以上,并准备在北京、上海、广州等一线城市先行试点,业内人士预计,京东仅在物流地产上的投资,就将达到数十亿元.
数据显示,京东2012年营收超过600亿元,毛利率为5.5%,但配送费高达6.6%.当当网2011年第四季度营收12.32亿元,毛利1.289亿元,毛利率10.5%,但仓储和货运费达1.554亿元,占当季总营收的12.6%.高额的物流仓储费用,加之配送服务质量无法保障,成为电商企业发展的最大瓶颈,也正是电商不得不自建物流体系的关键原因.
物流地产前景看好
电子商务的爆发式增长,工业物流地产的供不应求,共同导致了物流地产租金的快速上扬,这无疑令物流地产开发商们窃喜――因为电子商务巨头们从投资者那里融来的资金,最终有很大一块将落入物流地产商的口袋.
越来越多的业内人士也发现,物流地产是个很有潜力的细分市场,刚刚进入“面向大海,春暖花开”的朝阳时节,并具有长远的发展前景.
根据全球商业房地产服务公司高力国际统计数据,2012年北京物流物行业需求似乎没有减退的迹象.来自第三方物流、电子商务、B2C和电子信息企业的庞大需求,使一些新项目相继进入市场,总净可出租面积将达289374平方米.
上海物流地产同样供不应求,高力国际表示,由于业主惜售,未来预计有进一步租金上涨及资本增值的空间.与此同时,中国的很多新兴城市,尤其是华北、华南、西部城市,依然处于优质设施供应匮乏的状态.
一线城市的土地价格,决定了工业地产必然将向更多的二三线城市下沉,而围绕一线城市的周边或二线城市的大型制造业中心,都有仓储物流地产巨头进入.同时,公路、内陆水道、铁路和航空的基础设施大投资,也为内陆城市发展物流地产提供了契机.
目前,中国工业地产的投资回报率并不高,但随着“国N条”相继出炉,住宅地产频频受到宏观政策调控,工业地产终于成为“地产界最后一块净土”,重新吸引了开发商、地方政府、投资客及银行的关注.
目前,不少品牌开发商正规划转向“工业地产”,万通控股集团是最为典型的例子.为了搭上工业地产“快车”,万通与TCL集团联手,目的正是整合TCL集团属下的众多工业用地及厂房,盘活不动产,从而降低运营成本.
与开发商相比,地方政府则显得更为敏感.从各地公布的“十二五”规划可以看出,2011年开始,各省区的产业园上马和扩建相当密集,这意味着未来五年中国将进入各类产业园区建设的高峰期.
同时,越来越多的资本也开始进入物流地产领域.联想的弘毅投资已经战略性入股香港豪德集团.在集团层面,豪德集团已更名为毅德控股并计划在香港联交所上市；在具体操作层面,弘毅投资和豪德集团还共同出资成立了深圳毅德投资管理有限公司.据毅德投资表示,公司目前在全国开发建设大商贸物流中心和城市综合体,包括会展、酒店、商业连锁运营、招商、品牌策划、商业地产、物流、物业、电子商务等.
共赢式生长
抓住一个正在快速成长的市场,与其绑定,从而实现共同发展――这无疑是理想的双赢模式,物流地产商普洛斯的经营之道正是如此.
2012年2月,普洛斯宣布在天津向一家全球领先的电子商务零售商出租9.1万平方米的运营中心,该项目所在地普洛斯武清物流园区位于北京和天津的交界地带.该客户还与普洛斯签订了其他两项租赁协议,涉及普洛斯集发沈西物流园和普洛斯苏州物流园区,租赁面积共计2.1万平方米.三项租赁,令其在中国租用普洛斯设施的面积增长了近一倍.不难猜出,这家全球领先的电子商务零售商正是“大咖”亚马逊. 其实,不仅是大型电商,中小型的电子商务运营商也纷纷进驻物流园,较典型的当属唯品会.早在2008年12月,唯品会成立时的仓库位于办公区,只有数十平方米,此后三年,唯品会的仓库经历5次搬迁,从数十平方米到800平方米,再升级为9000平方米的独立仓库；2010年10月,唯品会的仓库搬迁至广州南海普洛斯物流园,占地2万多平方米.
2011年,唯品会又与昆山淀山湖镇签署投资合作协议,在该镇的普洛斯物流园建立华东物流中心,仓库占地2万余平方米.2011年7月,唯品会华南物流中心南海普洛斯物流园扩容至3万平方米；9月,华东物流中心江苏昆山淀山湖物流中心投入使用；11月中,西南物流中心成都宝湾物流园投入使用；12月初,华北物流中心北京首发物流园投入使用.
公开资料显示,2011年,唯品会活跃用户数从2010年的30万增长至150万,总订单量从2010年的90万增长至720万.2012年3月23日,唯品会于美国上市.值得一提的是,唯品会在2010年10月及2011年5月获得红杉资本和DCM两轮合计7000万美元融资,其间都伴随着更大的仓库租赁动作.
目前,仓储物流开支已成为唯品会运营开支的大头,且随着营收规模扩大而增加,维持在20%左右.2008年～2011年三年间,唯品会的仓储物流费用分别为61万、580.9万、4547.8万美元,占总营收比例分别为21.8%、17.8%、20%.换言之,风投资金间接进入了物流地产商的口袋,而能够租借更大仓储地产的电商往往生意越做越大,电商与物流地产两者之间,似乎出现了一个巧妙的“双赢”模式.
电商物流催生新需求
热火朝天的电子商务在改变人们消费习惯的同时,也正在改变地产发展的思路.戴德梁行2012年11月29日发布的报告指出,如何高质量地把电子商务交易的货品送到中国2.2亿网购群体手上,成为了物流业租户当前最大的挑战.
由于基建设施尚未完善、缺乏货仓及储存空间、货品最后送递一环缺乏专才,二线城市及内陆地区的电子商务发展出现困难.面对物流物业供应缺乏、成本上涨及基建设施尚未完善等挑战,中国电子商务的主要销售商户正采用不同的物流模式进行应对,包括自行修建仓储设备、自行管理物流程序及自设快递部门等,但这些方法涉及较高的资本投入,且商户未必熟悉房地产方面的运作和策略.于是,高速增长的中国电子商务业和一直乏善可陈的物流仓储设施,为跨国物流供应商提供了历史性发展机遇.
中国目前现代物流仓库设施的供应严重缺乏,只占全国仓库面积总数的2%,且大部分属于中低端物流物业.部分由老工厂改建而成的物业,建筑质量粗糙,多有层高不够、缺乏装卸货物的设备、运货车辆往来不便等缺点,转型升级的需求较为迫切.
在一线城市,物流仓库短缺推高了相关物业的租金增长,部分电商企业选择把仓库设于租金较便宜的周边地区,间接为当地经济发展带来了利好.戴德梁行研究部指出,与其他房地产类型不同,中国的工业物业通常能在经济不明朗时期提供稳定的流,特别是在电子商务行业继续扩张的利好背景下,物业收入有助于抵消出口需求的下降,预期工业物业在未来仍将继续受惠.
值得注意的是,在中国电子商务市场领域,C2C模式曾一度占据70%以上的交易比率.而近年来,愈来愈多的买卖双方转移使用B2C模式,既推高了整体电商市场的增长,也让物流仓储在电子商贸中的角色更为凸出.这种电子商务模式的改变,带动了供应链管理方式的转变.戴德梁行指出,在传统商贸流程中,仓储物流一直扮演后勤角色,而电子商务把终端消费者带到供应链管理中,令仓库的角色变得比以往更重要,甚至影响到仓库物业的最佳使用方式及最佳选址,这为相关行业的创新和转型升级带来了新的契机.