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摘 要：随着经济的发展,商业建筑也越来越多,商业综合体的开发量也越来越大,商业综合体开发成功与否,选址是关键因素,本文结合已有设计项目的设计及运营经验,对商业综合体的业态和选址做了分析和论述,以供同行参考.
关 键 词：商业建筑选址
商业建筑是指供商品交换和商品流通的建筑.随着商品种类和交换的不断发展,目前商品建筑类别日益繁多.近几年,经济社会快速发展,城市的商业经营业态越来越集中化,逐渐形成城市商业中心.
城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物,按其相互作用的规模和范围的层次来分,可分为宏观的社会经济影响,中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次.
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资,直接关系到商业企业经营的战略决策,是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现,是影响企业效益的一个决定性因素,同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据.
城市商业活动是以追求最高利润为目的的,这是商业设计选址与布局的经济原则.同时,顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分,因此,建筑之布局与城市人口分布形态密切相关.
商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求.
1.客流规律
客流规划是选择店址的最重要的因素,商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个城市消费市场的要求,争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲,要争取最大的聚集效益,要求最大限度地利用城市的各种基础设施.所以,城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素.相同客流规模的不同地区,因客流的目的、速度、时间不同,对选址条件有不同差别.
在商业集中的繁华地区,客流目的一般是以购买商品为主流,或是与购买商品有联系的观光浏览,为以后购买作准备,这类地区的客流特点一般是速度缓慢,停留时间较长,流动时间相对分散.
有些时候,除了人口的密度因素之外,人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素,必须加以考虑.前者可以作为商业规模的主要参考指标,后者则除影响规模之外,还决定了商业的特色和内容.
首先,选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模,选择客流较多的街道一侧.其次,选择店址要分析街道特点与客流规模的关系,街道交叉路口客流最多,是选址的最好位置.
2.交通状况
对于大型的购物中心和商业街,除了被动适应客流规律之外,还可以在原有路网基础上加以改善开发,选择有开发前景的区域,开辟新的道路交通系统,主动地引导客流,制造客流,进而创造新的商业环境.另外,交通状况城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体.因此,它是制约商业聚集的又一个重要因素.商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围,保证尽可能多的顾客方便地到达商店.因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点.在商业的追求最大货物销售范围的原则下,选址应使交通费用达到最小.所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小.
3.商业环境
商业环境选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量,如果在同一地区内已有过多的同行业商店,势必影响商店的经营效果,此为趋异性.但是另一方面,由于顾客希望就近广泛地比较选择商品,以及希望一次购足所需的商品,有些商店又有集中趋势,相邻而庙,此为趋同性.
一般来说,比较专一的商品,顾客希望有广泛的比较和选择余地,希望有集中的专门店.这种顾客以购买一类商品为目的,对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求,把注意力全部集中在商品,并比较其质量、价格等因素.
另外一此顾客,购物的范围比较杂,也比较随意,或完全以休闲为主要目的,当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区,而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场.一般大商场就是以此为目标而设置的,尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求.
还有一种特性就是共生性,即指商店依赖于为其他原因而来的顾客,如商业中心区的小型商店设于大型商店附近,主要经营小商品,以品种齐全而取得优势.或开办大商场不能提供的小型服务业,有的经营连带消费商品的商店相互邻拦,互为补充,便利顾客.
4.地形特点
选择店址还要分析地形特点,主要选择能见度高的地点,如选择在两面临街的地点能见度就最高,并且可以扩充橱窗面积,增辟出入口以减缓拥挤,这是最好的设址地点.位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点.有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差.
5.城市规划的要求
城市总体规划和详细规划,都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定,商业建筑的选址应该符合城市规划的要求,服从城市总体发展的需要.
在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查,搜集资料,具体分析研究,了解建店的有利和不利条件,不仅要考虑现状,还要了解未来的发展变化,尤其要了解城市建设的长期规划,如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划,有的地点从当前分析是优越条件,而随着城市的改造将会出现新的变化,而不适合设店.反之,从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途.