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摘 要 ：随着我国经济建设以及城市化水平的进一步提高,对房地产方面的需求持续增长,这极大的推动了房地产产业的发展,房地产开发已经成为国民经济中的重要组成部分,在国民生产总值中占据重要地位.在当前国家加强房地产市场监管的情况下,房地产项目开发虽然有着巨大的利益,但是伴随而来的风险也是不容忽视的.为了保证房地产开发行业的健康发展,维护经济安全,加强这方面的风险管理非常必要.
关 键 词 ：风险管理；房地产；项目建设；运用
在房地产的开发过程中,存在着许多的风险,引起这些风险的原因以及对整个项目的影响程度都有一定的差异.只有运用系统的风险管理方法,对项目进行科学的分析,才能对项目风险进行有效的控制,达到预期的目标.目前各大企业都将风险管理放在战略地位,因为它关系到项目的成败,也是现代企业管理水平的重要体现.
一、风险管理概述
风险管理起源于美国,在美国得到发展完善之后很快的在世界范围内引起专家学者的研究热潮.随着上世纪金融风暴的出现,对于投资领域中风险的分析以及解决方案的研究不断加深,在一些高等学府率先开设了风险管理课程.全国性或者区域性的风险管理组织如雨后春笋般不断出现.伴随着社会经济的发展,风险管理的管理领域以及应用范围不断扩大,引起了各行各业的关注.不过,由于风险管理是一个新兴的学科,有待进一步的研究、发展以及完善.
二、房地产项目的风险分析
(一)存在的客观风险
房地产开发项目过程主要涉及到土地审批、建筑规划设计审批、签署有关合同、建筑施工、楼盘销售和物业管理这几个方面.风险贯穿于房地产项目开发的始终.房地产开发具有投入大、资金周转期长的特点.由于市场总是多变的,影响房地产项目的风险因素自然较多.房地产具有较低的流动性,出手困难,一旦投资不当,造成房产滞销,短期内无法收回投资,就会对企业的资金链产生严重的不良影响.严重的会出现资金链断裂,负债累累,资不抵债,导致企业破产.当前房价普遍上涨,其主要原因是土地费、广告策划、材料、劳动力等成本持续上升造成的,这也是房地产项目开发过程中风险形成的客观原因.另外,自然力的不可控制性以及不确定性也是造成房地产开发损失的因素之一.例如地震、洪水.海啸等自然灾害,虽然出现几率小,但是对工程造成的损失却是致命的.
(二)风险的不确定性
1.供需关系的不确定性
市场经济下的供需关系存在着动性以及不确定性,这会直接影响到经营者的收益,房地产市场也不例外,而且需要承担的风险较其他行业要大.由于房产商品的价格受供求关系影响严重,所以洞悉房地产市场供求变化规律,对市场需求进行科学的判断和预测是规避风险的客观要求.
2.竞争风险的不确定性
在房地产市场,同类楼盘间的竞争十分激烈,谁拥有强大的竞争力,谁就能够得到更多的客户,实现更多的销售收益.反之,竞争力薄弱的一方就会承担商品滞销的风险.
3.广告效果的不确定性
当前广告费用在房地产开发方面占有较大的比重,成为房地产开发过程中引发风险的重要因素之一.由于房产广告投入大,但是广告的效果存在着一定的不确定性,一旦广告无法达到预期的效果,对项目开发的成本而言,是一个沉重的负担.
4.通货膨胀以及购买力方面的不确定性
通货膨胀会严重影响房地产开发企业的利益.在先期投入完成之后,尽管房价处于一个较为的态势,但是由于当期通货膨胀,货币购买力下降,人们会降低自己对于房产商品的需求,房产商品的价值也会存在一定程度的损失,影响了房地产企业的经济收益.
5.流动方面的不确定性
房产属于固定资产,存在着流动性差,变现能力弱的特点.房产商品价值大,占用资金多,交易流程长.一旦企业在资金短缺的情况下无法快速的将房产商品变现,就会影响到企业的正常运转.即使能够快速脱手,在价格方面肯定会受到影响,从而减少收益,造成经济损失.
(三)企业自身风险产生的主要原因
由于房产商品的价格过高,居民一般无法在当期完成所有的交易,按揭买房成为当前的解决方式之一.但是,购房者可能会存在无法按时按量支付房款的现象.这对企业而言,具有一定的风险.同时,现代企业普遍采用负债经营方式,经过专业化的财务分析,向银行申请大量的贷款,这虽然解决了企业的融资问题,但是在投资方面不确定的存在会影响到预期收益,导致入不敷出的现象.特别是国八条颁布后,部分房地产企业经营性流出现大幅下降.
(四)政策风险
目前房产销售业绩普遍下滑,楼市库存不断上升,购房者观望现象以及焦虑情绪严重.市场的萧条造成开发商忧心忡忡,他们不愿意执行国家相关政策,采取“上有政策,下有对策”的方式,采取种种措施拖延有关政策的执行.这也是当前我国有关政策执行不力所造成的.针对这一情况,政府应采取有力措施,保障相关政策落到实处,打破目前的僵持局势,使房价合理回归.
三、规避风险的措施
(一)全面详细的市场调研
在项目开发进行之前,应对楼市的走势以及需求做一个全面有效的调查.分析当前的经济环境和市场环境.对于消费者的收入水平、投资方式、投资心理都要有一定程度上的了解.不可盲目跟风,片面的追求楼市目前的巨额回报,而忽视了房产市场中实际存在的问题.对于各种历史资料,要进行整理归档,不可随意放置,更不可在项目完成之后销毁.因为完善的历史资料可以为当前的市场决策提供依据,有利于市场调研工作的展开.
(二)加强与政府有关部门间的沟通以及宏观局势的掌握
为了平衡地域差异,推动城市化建设步伐,国家投入了大量的资金进行老城区改造以及城中村建设.这对房地产开发企业而言是一个巨大的商机.加强与有关部门间的沟通以及国家宏观政策的掌握,可以在激烈的行业竞争中获取第一手信息,从而抢占先机,走在他人的前列,有的放矢,实现投资的具体化和目标化,从而降低风险,实现经济效益.
(三)加强内部管理,尤其是风险方面的管理
负债经营虽然是现代企业融资的一种较为普遍的方式,但是它存在着一定的风险.不合理的财务计划、过度的依赖负债以及受国际经济形势的影响都会对企业的健康发展以及正常运行产生不利影响.
(四)响应国家相关政策,推动市场健康有序发展
尽管当前国家的有关政策会在一个相当的时期内影响到房产开发企业的利益,但是这个影响是暂时的.房产企业有责任也有义务的做出部分让利措施,解决当前房价虚高、贫富悬殊、部分居民生活条件得不到改善的社会问题.响应国家的有关政策,让政策落到实处,可以改变我国楼市发展畸形的现状,使我国房产市场规范化、秩序化、健康化.这在长远上也有益人民,有益于房产企业,有益于社会稳定发展.
结束语
规避房地产开发项目风险,采取有效的风险管理措施,不但能够有效的保证企业预期利益的实现,而且在优化资源配制,解决贫富悬殊,维护社会安定,保障我国经济健康发展方面具有重要的意义.