房产管理中的楼盘管理探究

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摘 要 ：在房产管理过程中,应用楼盘管理系统不仅是管理房产产权产籍的有效手段,还是杜绝传统管理模式上出现漏洞的重要方式.本文就房产管理中的楼盘管理进行初探,旨在与同行交流,不断提高房产管理的有效性.

关 键 词 ：房产管理 楼盘管理 建议

随着时代的进步,我国房地产事业得到了较快的发展.但在房产管理工作中,经常会出现这样那样的问题,作为管理人员,不仅要做好楼盘的基本管理工作,还应注重建立楼盘管理系统,并应用在房产管理工作中,确保房产管理工作的有效性.基于此,笔者做出以下几点探讨.

1.概述

随着房地产市场日趋活跃和繁荣,房地产管理在整个社会经济发展和体制改革进程中正起着越来越重要的作用.与此同时．房地产管理部门面临的工作也日益繁重,房管数据的海量性质和快速变化同传统的手工办理、物理档案管理模式之间的矛盾已经越来越突出.如何有效地管理庞大复杂的房地产信息资源,科学地规范房地产的管理工作,已经成为房地产管理部门提高自身管理以及服务水平的关键所在.房地产综合管理业务涉及类别较多,各类房产管理的核心管理对象是房屋,若各业务部门都能在统一的楼盘数据基础上进行业务管理,从而提高房产管理部门的整体协同管理能力,实现房产管理业务流程优化再造.因此,通过研究房产管理中的楼盘管理模式,构建统一的楼盘表,对各类房产管理业务过程进行流程再造,进而建立楼盘管理系统显得十分重要和迫切.

2.楼盘管理模式的相关概念及其特点

所谓楼层管理模式,就是通过图形的形式,以楼层为单位,将房屋的各种属性信息进行综合的一种分级的楼层管理模式.楼层管理模式具有直观、方便、综合、准确、经济、高效的特点.借助楼层管理系统,能非常方便地查询每套房屋的历史记录和各种数据.当前我国一些实力较强的房管部门已经开始研究和建立房地产GIS信息管理系统.由于它是一个较为复杂的信息管理系统,需要耗费大量的人力,物力和财力,当前许多房管部门还没有建立真正意义上的房地产GIS信息管理系统,因而建立楼盘管理系统则相对较为经济,具有十分重要的管理意义.

3.建立楼盘管理系统的一般思路

3.1 软件编程.建立楼盘管理系统,可采用大当前较为先进技术成熟的面向对象的可视化的编程软件,编写楼盘管理系统的前端程序,应用ORACLE数据库作为楼盘管理系统的后台数据库,并结合房产管理特点,采用先进的软件编程技术,并多种数据信息建立一个较为完善的楼盘管理系统.

3.2 建立健全编码体系.房屋属性通常包括房屋产权人、房屋面积、房屋的结构、坐落、用途等方面.为便于计算机管理,就必须利用房屋的唯一属性.就理论来说,通常房屋的坐落就是房屋的唯一属性,当前我们在记录房屋位置的信息时主要是房屋坐落,而房屋坐落通常因为更名或历史原因,出现的重号和东西排号等一系列的问题而造成不稳定的因素,导致缺乏唯一性.因而单靠房屋坐落的管理方式难以对同一房产权属部门相对应,容易造成同一交易与登记对象出现重复的交易与登记的情况,出现一系列的法律纠纷,因而不能借助房屋坐落这一唯一属性进行房屋计算机管理.这就必须建立一套健全的编码体系,成为房屋编号的标准,也就是产籍号的编写,并确保产籍号能准确反映房产位置,即房屋位置代码化.由此可见,这并不随着房屋坐落的变化而发生变化,就像我们使用的居民一样,直到房屋灭失.那么,作为编码系统核心内容的产籍号应该如何编制呢?首先,设置一张比例尺大的城市平面图；然后,在城市平面图上将街道为单位编制丘；最后,在丘里面按照楼房位置进行幢的编制,一旦幢确定之后,就形成了房屋的产籍号.编码体系通常包括丘号、幢号、层号和户室号,这样随便找出提套房屋就能知道其产籍号；同样,只要找到了产籍号就能确定该套房屋在城市中的位置.

4.房产管理中应用楼盘管理系统的意义

建立了楼盘管理系统,从而为管理房屋产权产籍打下了坚实的基础.以下笔者就房产管理中楼盘管理系统应用的意义作出以下几点分析.

4.1 在办理商品房预售备案登记时,能改变楼盘表的状态,并在楼盘上采用不同的标识区别房屋是否被预售,并与商品房远程预售备案相结合,及时在网上进行发布,才能让客户清楚的连接楼盘的各项数据,体现商品房买卖的公开化和透明化.

4.2 在进行房产转移登记时,就能根据楼盘表上就转让方的房屋是否合法、是否被查封、抵押等信息进行查询和确认,待确认没有之后就能进行房产转移登记,并借用楼盘表的数据,只需简单填写一些内容,从而完成房产转移登记.与此同时,楼盘系统中有关房屋的属性也会随着产生变化.

4.3 在进行抵押登记时,同样能根据楼盘表上就房屋的合法性以及是否被查封、抵押等信息进行查询和确认.在办理完房屋抵押登记后,采用规定的标识标志,使之一目了然.

4.4 在办理司法挂失和查封时,同样能采用不同的标识标志房屋,并考虑预查封和轮候查封.这样的话,假如查封时间一到楼盘管理系统就会自动提醒,假如有续查封则应继续处理,假如没有续查封楼盘管理系统则会自动注销,从而切换到下一个查封业务上,假如需要进行预查封,有楼盘表的话则直接查封,而没有的话则应将查封的房屋建立一套临时的楼盘表,查封制定的房屋,从而确保司法查封和挂失的有效性.

4.5 在查询测绘数据时及其方便,根据楼盘表就能直接与分层分户系统相连接,从而直接将房屋的分层分户图调出.

4.6 应用楼盘管理系统,能直接调出电子档案,并能对任何信息数据进行统计和分析.而应用楼盘管理系统主要是由于产籍号的存在,将产籍号融入权属登记系统、档案查询系统以及测绘系统,从而体现应用档案查询系统的重要意义.提升房产管理的有效性.

总之,房产管理中的楼盘管理是一项较为系统、复杂的工作.在楼盘管理工作中建立一套完善的楼盘管理系统,不仅能有助于房产产权产籍的管理,还能促进房产活动的公开化、透明化.从而提高楼盘管理工作的有效性.