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摘 要：改革开放以来,随着社会主义市场经济的不断发展,房地产企业如雨后春笋般出现,为了调节土地使用带来的压力,我国政府开始征收土地增值税.土地增值税作为一种新兴的税种,目的是调节房地产销售收入,但是对纳税人同一笔收入有重复计税现象,违反了税收的基本原则.本文建议取消土地增值税,进行土地增值税改革.
关 键 词：土地增值税改革设想
作为世界上最大的发展中国家,在激烈的国际竞争中,要想保持经济平稳较快发展,迫切要求加大改革力度,进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍,切实推动科学发展.土地增值税的实施,影响了我国经济发展进程,具体表现为：1、在征收方面按照预征率预征,具体最低预征率由当地税务进行确定.这个预征率首先是有问题的,一个项目最终能盈利多少,税务是没办法进行核定的.相对高利润的项目,地产公司大多愿意按预征率缴纳.而许多项目并没土地增值税或低于预征率,对于房地产公司来说,是不愿意交的.现实中,交纳税收入库很容易,但一旦税款交进国库,想退款是很困难的,基本上难操作,谁也不愿意承担责任.往往房地产公司是以项目成立的公司,这样造成前期交纳的税款无法退回,所以房地产公司只能采用违背税务的做法,在预征环节少交,以免后期多交而无法退库.便出现了央视炮轰万科等房企少交土地增值税的现象.2、土地增值税计算过程过于复杂,首先每个房地产项目从土地、设计、建设到融资等,没有很多可比性,还有核算方面的差异.土地增值税有同企业所得税的内容,并没成为房地产房价调节的工具.所以本文建议取消土地增值税.
一、我国土地增值税现状
1.违反税收立法原则
我国税种较多,土地增值税只是一种,无论是什么时候,税种的税收制度要根据税收的立法原则来进行制定,我国税收具有强制性、无偿性、固定性,而实行的土地增值税的立法原则是有效抑制炒买炒卖国有土地的投机行为,维护国家利益增加财政收入,规范以及维护房地产市场秩序.对于企业运营来说,利益才是最终目的,企业通过一些投机手段来获得收益,这是市场运作的结果,而市场本身就有一定的投机性质,在运作过程中,不需要政府通过税收来影响市场的运行,所以土地增值税的开征违反了税收的调节作用.再比如,一些政府官员通过一些国家政策来调节土地价格从中获利,开征土地增值税只能规范经济行为,却很难规范政府行为.
2.征税方式不当
土地增值税容易造成重复征税,从而造成不当的征税方式.土地增值税是对土地增值额部分进行计税,对于房地产项目来说营业税对营业收入全部进行计税,而房地产商通过不正当手段和投机方式获得的利益的土地增值额部分也已计入营业收入计征了营业税和城建税；房地产商的房地产收入总额扣除成本、费用、税金、损失后的余额即土地增值额和四级超额累进税率计算缴纳土地增值税中.这些都是土地增值税的征税方式,他违反了我国税收的立法原则,对同一纳税人的同一笔收入进行重复征税,给人们造成损失.
二、改革措施
1.提高买房人交易印花税
房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋.由于土地增值税没有很好的调节房地产的房价,所以为调节楼市,提高买房人印花税税率,这样一来不仅可以抑制投资人,还能增加财政收入；在税收征收上,土地增值税是平时预征,项目结束或达到清算条件时进行清算,而印花税是一次性征收,对证书范围内的进行征收,不在范围内不征收,这样就避免了纳税人重复缴税的难题.只要一签合同,必须交纳,哪怕毁约,也不退款,还能减轻企业税收负担.税率可根据不同区域不同商品房进行设定,不定期随房市进行税率调整.这样一来不仅可以使房地产市场逐步规范,也可以让房地产投资商的投资回报趋于正常.
2.修改房产税
改革开放以来,我国经济社会形势发生了较大变化,住房制度改革不断深化,房地产市场日趋活跃,居民收入水平有了较大提高,房地产也成为个人财富的重要组成部分.根据关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求,有必要研究推进房产税改革.比如定期申报居住情况,申报交纳房产税.根据个人房屋所有情况来交纳税收,家庭一套房在一定面积下自住免征,在一定套数上或一定面积上,按一定税额也交纳,可参照房屋成交价或市场价.可以防止炒楼,增加炒楼成本,掌握公民不动产情况、居住情况,同时便于治安管理等.鼓励房屋出租,有房屋出租,减免房产税,解决无房人住房问题,同时降低住房租金（因有税收减免）,自住房屋,有出租的,减免征收房产税,同时减免出租房屋给个人居住环节中除个人所得税以外的所有税收.如租客有房同时租房居住,所租房屋视同自有房屋,计算房产税时,需要计算在内,防止互租换取减免.通过改革不仅能够增加税收还能够节约土地资源,对于居民来说有多套房就要多交税,防止个人持有物业过多.这有利于引导居民合理住房消费,促进节约集约用地.我国人多地少,需要对居民住房消费进行正确引导.在保障居民基本住房需求的前提下,对个人住房征收房产税,通过增加居民住房持有成本,可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房,从而促进土地的节约集约利用.
三、结语
土地增值税虽然违反了我国税收的立法原则,但是侧面反映了我国房地产商为了获取暴利采用不正当的投机倒把行为,违反了市场交易原则,也使得人们为住房价格担忧.政府应该适当的制定法律条款,约束房地产开发商蓄意抬高房价的行为,为人们的住房提供一定保障,使人们有房可住,有房可买,加大执法力度,严厉打击投机倒把行为,加强宏观调控,使社会主义市场经济能够正常运行.