房地产企业土地增值税政策

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【摘 要】我国房地产企业要缴纳的课税种类繁多,包括了土地增值税和营业税等多个税种,房地产企业的整体税负占到了其营业总额的百分之二十左右,其中,土地增值税是我国房地产企业所缴课税中的重要税种,在我国房产企业营业总额中占有重要比重.在国家税务总局颁布并实施了《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后,土地增值税由“清算制”代替了先前的“预征制”,这样,可以通过对我国房地产企业的土地增值税进行纳税筹划来降低我国房地产企业的总体税负,可以明显地提高我国房地产企业的综合竞争能力,并有效地改善我国房地产企业的经营环境.

【关键字】房地产企业；土地增值税；政策

一、土地增值税的含义

土地增值税是我们国家对借助对国有土地的使用权及该土地之上的建筑物与附着物的转让而获得收入的单位或是个人所征收的一个税种.我国的房地产企业需要交纳的税种繁多,整体税负占到了其营业总额的百分之二十左右,包括营业税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和土地增值税等；其中,房产企业所缴纳的土地增值税是对其整体收益影响最为重要的一个税种,占到了我国房产企业营业总额的百分之三左右.因为实际操作当中,房地产企业的开发周期比较漫长,土地增值税的计算过程比较繁杂,加之累进税率在运用中也存在问题,所以,我们国家对土地增值税的征收成本相对较高,所以,国家规定当房地产企业不能确定成本或是由于其他原因导致不能计算土地增值税的,这些企业可以采取预征增值税的方式缴纳土地增值税.直到2007年,国家税务总局颁布并实施了《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定土地增值税由“清算制”代替了先前的“预征制”,正式地向我国各个房地产企业征收土地增值税.在可以正式征收土地增值税后,就能够通过对我国房地产企业的土地增值税进行纳税筹划来降低我国房地产企业的总体税负,这样可以明显地提高我国房地产企业的综合竞争能力,并有效地改善我国房地产企业的经营环境.

二、土地增值税的相关规定

1.土地增值税的纳税义务人

由我国土地增值税的定义容易知道,如果单位或者个人存在以转让国有土地使用权、该土地地上建筑物以及其附着物等而获取收入的业务,则该单位或个人就是土地增值税的纳税义务人.其中,单位主要是指社会团体、行政事业单位、各类企业以及其他企业等,个人主要是指个体经营者.

2.土地增值税的征税范围

我国土地增值税的征税范围主要是指转让我国国有土地使用权、出售我国国有土地使用权和地上建筑物及其附着物、买卖存量房地产等三个方面.第一,我国的国有土地是归属于国家所有的土地,转让国有土地的土地使用权就是说土地的当前使用者在缴纳土地出让金后转让国有土地的使用权,不过,该使用者并未在该块土地上进行房地产的开发活动,这就是转让国有土地使用权；第二,地上建筑物是该块国有土地上的地上与地下的所有的建筑设施,其附着物是指附着于该建筑物所在地上、已经移动就会造成损坏的各类物品,出售土地使用权和该土地上的建筑物及附属物时也要缴纳土地增值税；第三,存量房产是已经建好并且已经投入使用的房地产,如果房产所有者将该房产所有权及该房产所在土地的使用权一并出售给购买该房产的单位或是个人,这就形成了买卖存量房地产的活动.

3.土地增值税在“预征制”和“清算制”下的不同征收政策

由于土地增值税计算过程繁杂、房地产企业开发周期偏长等多种原因,在2007年之前,我国的土地增值税采用“预征制”进行征收.也就是说,在实际操作中,房地产企业所开发的项目在没有达到土地增值税的清算标准时如果已经取得预售许可证,则可以对该企业的土地增值税先进行预征,到清算时采用多退少补的方式来结算税款.因各个地区、各个时期的经济发展情况存在差异,不同地区所采用的预征率存在差异,同一地区在不同时期的预征率也存在差异.

在2007年,在国家税务总局颁布并实施了《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后,土地增值税由“清算制”代替了先前的“预征制”,借助优惠政策筹划法、纳税递延法和分劈技术法等多种税务筹划方法对我国房地产企业的土地增值税进行纳税筹划,明显地降低我国房地产企业的总体税负,提高我国房地产企业的综合竞争能力、有效地改善我国房地产企业的经营环境.各个税务筹划方法的具体内容分别如下所述：

第一,优惠政策筹划法主要是指各相关税务主体及时地关注我国税务优惠政策,并及时地进行税务主体的事前税务筹划,从而达到企业节税的目的.比如,我国土地增值税法规定居民住宅的增值额在低于20%的情况下,就可以免交土地增值税.

第二,纳税递延法主要是指在合乎法律规定的情况下,借助税务筹划来使得相关纳税人延期缴纳相应税款,以此达到节税并获取货币价值的目的.比如,我国土地增值税预征政策,房产企业就能够借助此方法进行税务筹划法.

第三,分劈技术法主要是在合乎法律法规的情况下,使企业所获财产在两个或是更多个纳税主体间进行分劈,以此达到节税目的的税务筹划方法.比如,我国房产企业通过建立房产企业的相关产业链公司达到节税的作用.

三、土地增值税的应税收入

我国房地产企业的应税收入主要包括转让房地产的全部价款及相关经济利益,其表现形式主要有货币收入、实物收入和其他相关收入等.其中,货币收入包含、银行存款、汇票等有价证券,这类收入相对较为容易确定；实物收入包含房屋、土地等多种固定资产,这类收入相对不易评估,需要对其进行专业的估价；其他收入主要包含无形资产和有财产价值的各种权利,比如土地使用权、商标权等,这类收入相对较少且不易评估,也需要对其进行专业的估价.

四、土地增值税的扣除项目

我国土地增值税相关法律法规对土地增值税有关的扣除项目的规定内容如下所示：

第一,获得土地使用权所需要支付的全部价款,主要是指获得土地使用权所支付的价款和过户手续费等相关费用；第二,房产开发所发生的所有实际成本就是房产开发成本,主要包含土地征用费、拆迁补偿费、房产工程费、基础建造费和间接开发费用等；第三,房产开发过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用等多种房产开发费用；第四,出售房产时所发生的营业税、印花税、城市维护建设费等各种税金,印花税应当计入管理费用,而教育费附加等应当视作税金并同税金一起扣除；第五,房产企业对于第一种和第二种情况中的金额之和需要加计百分之二十进行扣除.五、土地增值税纳税筹划的案例

假如某房产企业有一栋住宅楼房要出售,该栋楼房售价是600万,该栋楼房所用土地在取得土地使用权时支出价格为225万,发成的开发成本是138万,其他扣除金额是94万,适用的营业税率是5%、教育费附加的征收率为3%、城市维护建设税的税率为5%.那么该房地产的土地增值税的计算如下所示：

出售房地产的收入等于600万

该房产的成本总额等于225+138+94等于457万

出售房产相关的税金等于600×5%×（1+5%+3%）等于32.4万

该房产允许扣除的金额等于457+32.4等于489.4万

该房产的增值额等于600-489.4等于110.6万

该房产增值额和扣除项目金额总额的比率等于110.6/489.4等于22.6%

所以,该房产应纳土地增值税额等于110.6×30%等于33.18万

其会计分录为：

借：主营业务税金及附加33.18

贷：应交税费――应交土地增值税33.18

借：应交税费――应交土地增值税33.18

贷：银行存款33.18

在本案例中,该港产公司的增值额超出了20%,必须按全部增值额缴纳增值税.根据我国相关规定,普通标准的住宅在出售时,如果增值率在20%以内,就可以免征土地增值税,因此,该房产公司应该做好筹划方案,降低该房的销售价格销售,以获取更多的利润.

综上所述,在我国土地增值税实行“清算制”政策的环境下,我国房产企业企业管理者就必须密切关注宏观政策、明确本企业税务筹划的终极目标,借助各种相关政策进行税务筹划以达到本企业节税的目的和增强本企业市场竞争力的目的.