房地产中介生死破局

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作为楼市最敏感的感应器,房地产中介行业曾随楼市兴盛而蓬勃、又随楼市乍冷而调整.龙年春天已然到来,但楼市尚未复苏,房地产中介行业的寒冬也远未结束.

由于去年年初的“限购令”等楼市调控政策,二手房成交量不断下跌,房地产中介行业中的大企业还能够撑住,而一些小中介公司却饱受市场寒冬煎熬,纷纷出现亏损、关闭、裁员等现象.链家地产发布的研究报告显示,2011年北京中介门店关店约1400家,其中超过7成为中小房地产中介.

21世纪不动产经过几轮融资后,终于在2010年登陆资本市场.然而,在上市元年,21世纪不动产却交出大幅亏损的答卷,其年报中披露上年普通股股东净亏损1.466亿元,无疑给风雨飘摇的房地产中介行业又添了一层迷雾.

全行业亏损

相比于往年的火热,房地产中介行业进入了寒冬.房产代理企业的收入受房产交易量和交易金额影响最直接,大幅下跌.

楼市火热时,诸多规模较大的房地产中介公司纷纷登陆资本市场,给行业注入强心剂.2010年11月,北京思源兴业房地产经纪有限公司在纽交所上市,成为紧随易居(中国)之后第二家在纽交所挂牌的中国房地产策划代理公司,而业内老牌代理企业世联早在2009年于深圳A股上市,最早上市的合富辉煌则在2004年就已在港交所IPO.

然而,“限购令”出台后,21世纪不动产在2011年即面临亏损.北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,在目前的形势下,不会有1家中介盈利,只是亏多亏少的问题.一些连锁中介采取关店等措施,实际上是在止损.

雪球财经分析师吴桑茂在报告中指出,2011年前9个月,全国房产交易面积和金额在宏观调控的背景下依然保持增长；但多数代理商的佣金率却大幅下降至1%左右；而前两年房地产火爆时期,代理商的佣金率一度高达2-3%.

日前甚至有深圳中介业内人士预计,2012年将成深圳历年来最差的1年.在市场寒冬期,稍有实力的大企业开始寻找融资,以期度过难关.深圳中联房产企业发展有限公司总裁杜欣表示：“以前每个公司都说不缺钱,不用去募集基金,经历市场振荡、政策影响的时候,很多公司都出现了资金问题,其实房地产中介行业的运营成本还是挺高的,如果想做大做强,资金的保障就更加重要.有了资金的保障,公司的抗风险能力和占有市场的决心和信心也不同,我相信这是最关键的一点.”但此时私募基金投资中介行业,无异于“火中取栗”.私募基金会受到不断深入的楼市调控对中介公司上市的不利影响,被投资公司的上市市盈率也会受到市场环境的冲击.

扩张图变

尽管行业不景气,但却出现了一些规模较大的房地产中介企业逆势扩张的现象.

源于美国的21世纪不动产自2000年进入中国市场后,就开始了全国性扩展,通过直营和特许经营加盟的方式在全国范围内布网,并在2010年顺利登陆纽交所,融资1.6亿美元.然而,21世纪不动产的扩张并不是一帆风顺,自2006年起,21世纪不动产大幅扩张开店,几乎次次都与亏损结伴,其招股说明书显示,该公司在2006年、2007年、2008年连续亏损,亏损额分别为1955.4万元、7277.4万元、1.3亿元.直到2009年前9个月,该公司才首次扭亏,实现8833.3万元盈利,而其亏损的原因则是大幅扩张造成成本增长.

尽管如此,因为背靠美国高盛集团、美国艾威基金,21世纪不动产的扩张步伐没有丝毫犹疑.2009年年底21世纪不动产在全国共有650家直营店,2010年,直营店数量更上升到1500家,增长势头迅猛；深圳是21世纪不动产去年强势进入的地区,直营店也从20家上升到90家.

被市场寒流击中的中小房地产中介纷纷开始给诸如21世纪不动产这样的大公司负责人打,透露转让店面的想法.21世纪不动产则开始开店与收购并进的扩张.然而,一些房地产分析师表示21世纪不动产的盈利前景并不明朗,因为与新收购店铺需要一定的磨合期,难以迅速实现盈利.同时,市场调控仍在继续,前景并不算明朗.

虽然21世纪不动产的扩展带来了亏损,但这种亏损或是一种战略性亏损.相对于顺式扩张的较高成本,逆势扩张在成本上占绝对优势,而且逆势开店速度更快.显然,21世纪不动产逆市扩张是在为未来发展铺路,在寒冬期迅速占据市场份额,使未来竞争具备一定规模优势.

21世纪不动产中国区域副董事长卢航表示公司对于亏损早有预计,2011年采取了谨慎扩张的方式,并在新房、商业地产代理及金融服务上平衡利润收入.

转型之困

持续的宏观调控正在改变房地产市场的运行规则,房地产中介行业也已经到了必须转型的时候.目前这种市场环境下,房地产中介公司过度依赖传统的二手房交易和租赁,风险很高.房地产中介行业借助一二手联动、涉足商业地产代理等途径寻求转型,正逐渐成为行业的共识.

“传统的经营范围是一片红海,现在急需探寻的则是一片蓝海”,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示.很多房地产中介企业如同我爱我家一样,不再单纯依靠二手房业务,而选择同时兼顾一手房分销、商业地产销售租赁、按揭贷款等业务.房地产中介行业谋求转型,业界人士的共识是转卖

商业地产.21世纪不动产收购了北京上古地产,北京上古地产是一家从事商业地产、写字楼营销策划代理公司,通过并购该公司,21世纪不动产将增加商业地产、写字楼销售代理业务,21世纪不动产此举意在填补公司商业地产销售代理业务的空白,这种互补性也成为住宅调控下公司新的利润增长点,也可以弥补门店扩张带来的亏损,支撑现有的门店规模.

从2010年开始,21世纪不动产开始注重二手房销售以外的业务扩展,开拓新盘代理、商业地产租赁等新业务,形成了二手房业务、新房代理、商业地产租赁、商业地产代理、金融消费服务等围绕房子而形成的完整的产业架构,形成了丰富的产业链,拓宽了营收来源.

与此同时,在销售营销手段上,房地产中介更倾向于选择成本较低的电销.房地产中介将门店开在网络上,用户在网络门店中可以直接使用地图搜索相关地区的房屋户型分布、交通状况、社区规划等详细信息.在网上开设房产门面,降低了房源展示和沟通的成本,同时在信息展示量和获取人群数量上都具有实体门面无法比拟的优势.

在楼市调控影响之下,中介行业也在严峻的市场形势中寻求破局生存,打破常规,挖掘新的商业模式,谋求多元化业务经营,来度过这个凛冽的寒冬.