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从物业管理服务行业的现状来看,目前国内物业管理服务市场经济秩序已初步建立,但配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康发展,而物业管理服务行业利润相对较低,风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营,不利于整个行业的不断向前发展,这就使得如何规避物业服务经营风险,提高市场运作能力,成为当前物业管理服务行业目前的当务之急.
物业管理服务中的主要风险
物业管理服务涉及小区住户和居民生活的方方面面,有事就找物业管理服务企业,解决不了或解决得不满意,就抱怨物业单位不好,有时甚至开口就以不交物业服务费相威胁.不出事故则罢,出了事故就向物业单位索赔,这是物业单位所面临的严峻问题,也就是物业管理服务风险.我们要防范各种物业服务风险,就先得从分析这些风险来自哪些方面,有何种防范措施来规避物业管理服务风险.从华北油田矿区服务系统的实际来看,物业管理服务风险主要包括：治安风险、消防事故及隐患风险等.
物业管理服务中主要风险的防范措施
一、治安风险及防范.所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为,给物业管理服务范围内的业主或物业使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险,导致了物业管理服务风险.如何防范治安风险呢,可从如下几方面考虑：
首先,应明确物业服务企业的法律地位和职责.每一个物业都是社会的组成单元,都面临社会治安问题.物业服务企业的义务是协助机关维护物业项目的公共秩序.物业服务企业的工作人员,包括巡逻人员都不具有超出普通公民的任何特权.因此,物业服务企业的治安防范义务是在一定限度内的、有限的义务.
其次,物业服务企业在明白自身法律地位职责的基础上,应在自己一定限度内、有限协助机关维护辖区物业的公共秩序,防范治安风险.防范治安风险,针对不同管理服务区域的具体不同情况,制定相对完善和实用的制度,组建和设置相应的机构和人员,实施和执行制度规定.
二、车辆管理风险及防范.所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业辖区内的停车场经营车辆停放服务过程中,车辆发生车身受损、车辆灭失等情况.针对这些车辆管理的风险,如何进行防范.
首先,从停车场硬件建设及维护来防范风险.停车场经营管理需要向当地机关依法取得许可证,向当地物价部门取得收费许可证建设符合法律规定的条件,同时须负责做好相关停车场设施的维护和维修保养；将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌,安置在停车场显著位置,明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等,停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时,应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知,并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦和隔离,明确禁止车辆停放在上述区域.
其次,从车辆停放管理软件上防范风险.在停车场硬件完善并符合要求后,还应制定车辆停放管理制度,对车辆的出入严格管理.此风险防范的过程,目的在于确保停放车辆车身不被损害,确保停放车辆完好.
三、消防风险防范.消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都有可能导致重大人身和巨大财产损失,物业服务企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任,而且直接责任人和单位主要负责人还可能因此将承担刑事法律责任.
物业服务企业首先在接手物业时,尤其是针对新建的物业,应查验是否已通过消防部门的验收,取得消防验收合格证.业主入住后,在二次装修过程中,物业管理单位审查业主申请装修项目,是否影响结构安全,使用的材料是否符合消防要求.消防设施的维修和养护事项已委托给专业消防公司的,对消防设施需要中修、大修等以及根据消防部门检查的整改意见需整改的,应依法律规定的程序,经业主大会同意,从维修基金中开支.
物业服务风险自始自终贯穿于整个物业服务当中,每一家物业服务企业如何在口碑中赢得效益,赢得企业的不断发展壮大,可以说是每一家物业服务企业的奋斗目标,要达到这个目标,规避物业服务风险就显得极为重要.如果确实由于我们工作的不到位或不作为,导致一些物业恶性事件的发生,物业服务企业将要付出沉痛的代价.因此,每一家物业服务企业对风险如何规避都应引起足够的重视,防范于未然,每一位物业从业人员责任重大.
物业管理服务中风险无时不在、无处不有,只有我们深刻了解和掌握了其中的风险及防范措施,才能更好地服务居民和物业使用人,使企业在市场经济中乘风破浪,安全前行.
（作者单位：河北省任丘市华北油田公司华达服务处）