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摘 要：我国现在实行的房地产税收制度在税制有很多的问题,怎样使得房地产税收可以更好的适应房产市场的发展,只要我们加大力度推进房地产税收制度改革,提高房地产税收行政效率,保证我购买者的利益,实现房地产合理发展.
关 键 词：国家实行现行房地产税收制度改革思考
一、我国房地产业税收制度的发展历程
住房问题是各国都要面临的问题,怎样良好的解决住房问题给与人们理想的居住环境,满足人们赖以生存的空间和日常生活基础,都是与我国房地产有直接的关系.自1979年我国深入进行城镇住房制度改革以来,城镇居民住房都由货币为准,住房大多数单位提供的,很少是由个人购买的,但是全市加快了住宅建设,发展十分迅速.从1999年开始我国开始对房地产税收也开始进行了各种节税,2000年暂停征收固定资产投资方向调节税.进入新世纪以来,国家房改政策的出台,居民购买房地产的能力增强,房地产业发展迅速,成为国民经济中的一个新的增长点,我国房地产业税收由发展开始走向了成熟.
二、现行房地产税收制度存在的问题
(一)税收项目多,程序复杂
在现行房地产税收制度中,税收的种类十分多样,有房产税、营业税、个人所得税、土地增值税、营业税等各种税等.现行的房地产交易的法律法规都是在20实际初年制定的,那时的税收设计相对税负较轻,以转让出租以主.而在过去的十多年里,房地产业发生了较大的变化,房产业房产成倍增长,价格比与当初涨了很多倍.房改的居住和私有度都有了大幅度提升,而出租仿佛已成为城镇居民的投资渠道了.而房地产交易税收制度的发展大大落于房地产的发展,亦逐渐被不符合我国地产业的发展.在房地产买卖中,卖方要要缴纳的税十分繁多,不仅给房地产的买卖带来巨大的不便,也使纳税人的负担也比较高,不利于房地产的发展.
(二)税率较高,税收负沉重
在商品房和二手放买卖中,购房需要缴3%纳契税,5%固定资产投资调节税等.在买卖二手房的同时,单位售房或个人售出高档住宅要有6%附加税.出租房产率有18%以上而非住宅出租税率最高可达30%,税收率非常的高.过重的税负使得许多房地产交易行为为暗地里操作,从而逃避了管理,导致了税收的流失.对于房地产双方的转让,卖方征收了营业税,买方征收契税,两者交易时的都征收了税.另外,买方除了征收契税,还要缴纳印花税,而卖方还要增收增值税,这么多的税收,不仅重复又复重.
(三)征税范围过窄
现行房地产的部分税种的征税范围比较狭隘,市场公平性较小,导致了税收的流失.房产税征收范围都包括城市、县城等,没有包含农村地区部分.而城市发展水平日益扩大,并且占用了我国大量的耕地面积,导致土地的日益减少.房产税的范围不断在城市扩大,个人所有非营业用的房产都属于免税范围.
三、对我国现行房地产交易税收制度改革的几点建议
简化税收的流通环节,提升工作效率由于我国的税种繁多,办理房地产手续复杂,要凭借很多税单才能办理工作,工作手续十分复杂,工作效率低.所以要改变这种现状,要对税种进行减少,除房地产开发经营企业外,其他单位和个人的房产转让行为再征营业税,对个人收固定资产投资方向调节税进行减少,并将所得税和增值税合并.这样简化后的税不仅使得流通交易环节得到了简化,也使得纳税人的交税得到了减少.
减少流通环节税率减少流通环节的税负,不仅可以活跃市场资金流通,也达到了房地产行业快速发展的目的.住宅与非住宅转让的税率基本相同.按照改革后的税率征收,印花税为0.05%,税率基础为转让、出租的金额.而转让出租税为5%等,大大的降低了税收率,固定资产投资方向调节税也逐步减少,社会经济结构的发展也稳定了.
全面开征房地产税国家为了控制市场资源优化配置,加大房地产税源的收入,使得证房地产税收的总额不因调节税率而下降,方便税收管理和房产管理的原则,应全面征收房产税.住宅或非住宅,出租或自用都要征收房产税.许多居民在购买房改房和商品房的同时都像银行贷款,其中拥有住宅的都是中低收入者,所以住宅房应该不是马上调高,采取比例在0.5%左右即可,然后逐步调高与非住宅相同.
(四)增加房地产交易环节涉的各个税种管理
由于纳税人的要素各不相同,但是税收征收的的基本都是一样的.所以对于个人资料的信息统计和实施房地产交易税收的环节都要真是和全面.房地产交易环节有着不固定税收特点,所以难度大,因此,房管和土管部门的配合是十分必要的,将征收环节设置在土地上,等到房屋归属权发生变化后,办理吐地使用权证和房屋所有权证就能能进行很好的管理了.契税征管模式的改变,由房管局代征亲自征收并负责契税征的管理工作,统一的征收机构,实施一体化都是保证现行房地房地产交易税的良好保障.
(五)建立完善的征管机制
建立配套的财产管理制度,建立相应的财产法规制度,为了保证现行的房地产税交易税收制度可以得到法律的保障,推行财产实名制是十分必要.对于个人财产进行产产进行评估,积极健全相应的法律法规,加强对评估市场的监管,培养具有良好业务素质管理人员.建立有素质的经纪人队伍,是他们发挥行业领域里的最大优势,提升居民的房地产知识,加快房地产的交易.制定完整的房地产投资法案,坚持合理交易,透明的工作原则,增加社会的公信度.
(六)对土地税法和法律文件进行改革
参考过国外对于房地产行业的管理办法,对我国现行的土地税法和法律文件进行改革,遵循地产市场的运行规律,以市场经济为导向,结合我国实际的情况,制定合理的房地产税交易税收制度,并注重与其他土地法律法规实施的相配套环节,没有重复和矛盾的现象出现.
四、结束语
我国的房地产业不断发展,所以现行房地产交易税收制度得改革也要与时俱进不断发展,提高可事实性.只要在我国的不断管理和发展之下,我国的房地产税交易税收制度会与时俱进,得到所有人的拥护和执行.