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中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2011)10-000-01
摘 要 在我国现行税制体系中,房地产税收占重要的比例,并在调节经济和组织财政收入发挥积极作用.房地产税制体系包括土地取得、房地产开发、销售、持有、使用、转让等征税环节.随着市场经济的发展,房地产税制也逐渐暴露出一定问题,本文就我国现行房地产税制体系存在的问题提出探讨,并提出相应解决对策,为房地产税制改革提出参考建议.
关 键 词 地产税收政策 税制改革
一、我国现行房地产税制体系
我国现行房地产税制渗透到房地产行业的各个环节,包括：房产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税和教育费附加.
这11项税收可分为以下五类：其中房产税、城镇土地使用税,属于房地产财产税类；土地增值税、房地产企业所得税属于房地产收益税类；耕地占用税、城市维护建设税是房地产资源税类；营业税属于房地产流通环节税类；契税、房地产印花税属于房地产行为目的税类.
税收政策原则重房地产转让,轻房地产保有,随着市场经济的发展,房地产税制逐渐暴露出一些问题,还需要不断完善改进.
二、现行房地产税制体系存在的问题
1.现有税率不合理
现行土地增值税实行30%,40%,50%和60%的四级超额累进税率,远远高于其他国家和地区,过高的税率提高了纳税人缴税的机会成本,增加了税收的征管成本,不但加剧逃税现象,更扭曲了决策者本来的调节意图.
城镇土地使用税和耕地占用税税率偏低,难以起到合理用地和保护耕地的作用.随着经济的不断发展,地价必将持续上涨,而从量计征方式,使纳税人税负过轻,因此很难起到抑制土地投机的作用.
2.存在重复征税
以自用和出租房产为例,出租房屋的税负明显偏高.出租房屋,除了按租金的1.2%征收房产税以外,还要征收5%的营业税及城市维护建设税和教育费附加,名义税率最高可能达到37.6%,税负重并且存在重复征税,相当不合理.
3.税制配置不完善
由“我国房地产税主要税种一览表”可见,房地产开发流通环节税费多,变相增加了新建商品房的成本,进而抬高了房价；保有环节税负较轻,导致土地闲置浪费、商品房空置率过高,尤其对个人住宅房地产的保有环节事实上没有征税,因此只要个人不转让交易不出租,就可以零税收成本占有房地产.这样的税收制度是有利于房地产投机需求,而不是抑制房地产投机需求.
4.计税依据不科学
我国现行的房产税的计税依据分为从价计征,从租计征、从量计征（以土地面积为依据）,多种方式并用.然而,房产的市场价值一般是随着时间的推移而不断上升的,作为房产税计征价值的房产原值与实际的市场价格之间的偏差逐渐变大,而房产税无法随着房产的增值而增加,因此不能有效的发挥调节财富分配差距的功能.
三、完善我国房地产税制体系的对策
基于上述问题,要完善我国的房地产税制体系,应该围绕房地产取得、房地产转让、房地产保有等征税环节进行思考,借鉴国际先进经验,不断改善房地产税制体系.
1.调整房地产取得环节的税收
建议房地产取得环节设置耕地占用税和契税,取消印花税.结合地理位置、肥沃程度、单位面积常年收入、使用年限、生产潜力等因素,合理确定计税依据、税率,建立统一的耕地占用税,形成节约用地的机制；扩大契税征税范围、取消印花税.针对特定房地产行为,大幅度提高契税税率水平,取消对房地产产权交易征收印花税的规定,避免契税和印花税对房地产产权取得行为的重复课税.
2.调整房地产交易环节的税收
房地产交易环节设置企业所得税、个人所得税、营业税、城乡维护建设税、教育税五个税种,取消房产税和城镇土地使用税、代之以物业税.因为房产税与城镇土地使用税针对房和地而重复设置.取消土地增值税.因为土地增值税和所得税存在重复征收的现象,且税率较高,与国际上普遍对资本利得税适用较低税率背道而驰.
3.调整房地产保有环节的税收
房地产保有环节设置物业税.将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房地产保有阶段统一收取物业税,将目前由房地产开发商一次性缴纳的土地出让金改为由消费者在购房后分次缴清,加大保有环节税负.
四、结束语
不合理的房地产税收体制阻碍了房地产行业的发展,只有加快完善我国现行房地产税制体系建设,把惠及人民群众的政策做好,才能更好的带动经济发展,更好的保障和改善民生.