非基于法律行为的不动产物权变动

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摘 要 法律行为之外的原因所引起的物权变动在诸多方面均不同于法律行为所引起的物权变动.我国《物权法》比较全面地构建了非基于法律行为导致不动产物权变动的规则体系,但其中仍有部分规定不够明确,本文从法理和实践出发,试图阐释相关规定的内涵,以期较为准确的理解和适用这一制度.

关 键 词 非法律行为 不动产物权变动 遗产分割

作者简介：董汉,民族大学法学院民商法专业研究生.

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)08-255-02

物权变动,就物权本身而言,是指物权的发生、变更与消灭的运动状态；就物权主体而言,物权变动意味着物权的取得、设定、内容变更与丧失.P我国物权法上称之为“物权的设立、变更、转让和消灭”.不动产物权的变动就是以土地和土地上的定着物等不动产为客体而取得、设定、内容变更与丧失.《物权法》首次将非基于法律行为引起的物权变动尤其是不动产物权的变动纳入法律规制的范畴,在第2章“物权的设立、变更、转让和消灭”中的第3节“其他规定”中作出了特别规定.

一、引起不动产物权变动的非法律行为的类型及其阐释

(一)人民法院及仲裁机构的法律文书

就判决书而言,法院的判决可以分为给付判决、确认判决和形成判决.形成判决是人民法院对当事人之间已经存在的民事实体法律关系作出变更的判决.形成判决确定时,不需要通过强制执行便可自动发生所追求的法律效果,可直接发生物权变动的效果.相比而言,给付判决需要对方的给付行为,物权不自动转移；确认判决是单纯确认当事人之间法律关系存在与否的判决,物权的归属始终是确定的,也不直接产生物权变动的效果.例如,法院依债权人请求作出撤销债务人实施的诈害其债权的不动产物权行为的判决、分割共有物的判决等属于形成判决,而判令被告履行不动产物权登记义务、确认不动产为当事人一方所有的判决等则不能直接产生物权变动的效力.Q判决支持的原告既没有占有也不是登记权利人的情况,实质上变更了当事人之间既存的民事法律关系,具有形成判决的效力,产生物权变动的效果.

民事裁定是指人民法院对民事诉讼或执行程序中的程序问题及个别实体问题所作出的权威性判定.在通常情况下不产生物权直接变动的效果,能够直接引起物权变动的裁定主要是执行裁定,结合最高人民法院的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中第29条与第30条的规定可以得知我国的该类裁定包括,人民法院对于拍卖成交的裁定以及以流拍财产抵债的裁定.

民事决定及法院的各种通知、命令等法律文书都不能直接引起物权变动.民事决定是人民法院针对诉讼中的某些特殊事项作出的权威性判定,其适用范围或对象是处理诉讼障碍、消除诉讼阻却事项,不涉及案件的实体问题和诉讼程序的变化.R而法院的各种通知、命令具有一定的行政色彩,其约束力仅针对特定的主体,不涉及物权变动,也不应作为导致物权变动的原因.

就调解书而言,达成调解依赖于当事人的合意,经双方当事人签收后具有法律效力.虽然调解书的制作主体是法院,而且是结束诉讼程序的一种方式,但由于法院不对案件进行实质审理,随意性较大,公信力不足,所以仍然需要当事人办理登记才产生不动产物权变动的效力.在司法实践中,也存在一方强迫另一方达成调解书或债务人通过故意制造诉讼,以达成调解书的形式转移财产的情况.所以应当对调解书引起物权变动的效力采取谨慎的态度.

仲裁机构常见的法律文书是仲裁裁决书和仲裁调解书.参照对法院法律文书的论述,仲裁调解书不能直接产生物权变动的效力；只有变更当事人之间已经存在的民事法律关系的仲裁裁决,才具有相应的对世效力和形成力,直接引起物权的变动.

(二)人民政府的征收决定及其他类型

《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产.”人民政府的征收决定的法律后果是国家取得被征收财产的所有权.同时应当明确的是,引起物权变动的人民政府决定不限于征收决定,如国有土地使用权的收回决定,《土地管理法》第16条规定的人民政府对土地所有权和使用权争议的处理等依法作出的行政决定或裁决应同样可以直接产生物权变动的效力.需要特别指出的是,从维护权利人利益的角度来说,人民政府的非终局性决定并不立即产生不动产物权变动效力,应允许当事人请求复议等救济措施穷尽后,才产生物权变动的效力.

(三)引起物权变动的事实行为

我国《物权法》第30条,明确了合法建造和拆除这两种事实行为作为物权变动的原因.合法建造的建筑物或构筑物的所有权人应为建造人,且并不要求其亲自实施建造行为,但对于不合法的建造能否取得物权没有规定.不合法的建造主要分为两类：一是违反《土地管理法》等未取得建设用地使用权而建造的工作物；二是违反《城乡规划法》等未获得规划许可或者违反规划许可,擅自在自己享有建设用地使用权的土地上建造的工作物.S若从公法的角度当然应对不合法的建造持否定态度,但若仅从私法角度上来讲,允许建造人取得受特殊义务约束的所有权更具有合理性.受特殊义务约束的所有权说,即建造人虽然建造行为不合法但其对于建造物仍取得所有权,只是其必须承受补正有关手续的义务,在不属于可以补正的范围时,建造人需承受建造物被拆除的义务.T建造人可以对建造物亲自为占有、使用和收益,但因该建造行为违法,所以建造人无法进行初始登记,从而无法对建造物进行处分,其所引起的是有限度的物权变动.

引起不动产物权变动的非法律行为除了《物权法》规定的事实行为和某些公法行为外,还应当包括自然事件,如地震引起房屋的倒塌,宅基地的消灭等.

二、非法律行为引起物权变动的生效时间

根据物权法的规定,非法律行为引起的不动产物权变动不以登记为生效要件,因此,其具体的生效时间因原因的不同而有差异.首先,因自然事件引起的不动产物权变动,自事件发生时生效.

(一)人民法院、仲裁机构的法律文书引起的物权变动的生效时间

人民法院、仲裁机构的法律文书所致的物权变动的生效时间应当是法律文书生效之时.就法院判决而言,允许上诉的判决自上诉期届满之日起生效,最高人民法院作出的一审判决、中级以上人民法院作出的二审判决和地方各级人民法院作出的不准上诉的一审判决,一经送达即生效.就法院裁定书而言,由最高人民法院的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条可知,自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时标的物所有权转移.就仲裁机构的裁定书而言,《仲裁法》第57条第2款规定,裁决书自作出之日起发生法律效力,因此物权变动时间应为该仲裁裁决书作出之日.

(二)人民政府的征收决定及其他决定引起的物权变动的生效时间

物权法上规定自人民政府征收决定生效时发生不动产物权变动的效力,但并没有对政府征收决定的生效时间作出明确的规定.有学者认为,自征收决定送达被征收人或征收决定公告之日起,不动产物权发生变动,但这种观点剥夺了被征收人提出异议的权利,具有明显的不合理性.最新实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第14条明确规定,被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼.从而表明了政府的征收决定并非是终局性的,存在可变更的不确定性,不具备物权客体特定性的基本特征,因此征收决定的生效时间应区分为两种情况：一是在申请行政复议或提起行政诉讼的期间内未通过以上方式提出异议的,自期间终止之日起生效；二是提起行政复议或行政诉讼的,自行政复议或行政诉讼终结之日起生效.有关不动产物权的人民政府征收决定之外的其他决定一般均有允许权利人提出异议寻求救济的规定,其生效时间应当与征收决定的生效时间相同.

（三）因继承、受遗赠取得物权的时间

因继承、受遗赠取得物权的,自继承或受遗赠开始时发生效力.依《继承法》第2条规定,继承从被继承人死亡时开始.因此自被继承人死亡时,被继承人个人合法的不动产物权即发生变动.

(四)合法建造、拆除等事实行为引起的物权变动的生效时间

依《物权法》30条规定,事实行为引起的物权变动的生效时间应当是事实行为成就时.建造或拆除行为完成时,直接发生物权变动的效力,对于建造过程中的建筑物的物权也应属于建造人,而非仅享有建筑材料的所有权.因建造而未取得所有权的例外的情形有,《物权法》第53条规定,国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利.第54条规定,国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院有关规定收益、处分的权利.

三、非法律行为引起的不动产物权变动中的登记问题

我国《物权法》第31条规定的“处分”仅指法律上的处分.依照法律规定应办理登记而未登记的处分行为,仅不产生物权变动的效力,而非不产生任何法律效力,此时当事人之间的债权效力应予以肯定.

(一)遗产分割时产生的登记问题

继承人、受遗赠人在继承开始后遗产分割前共同取得遗产的物权.之后进行的遗产分割虽然属于处分遗产的行为,但此时若要求登记后才产生物权变动效力,则使得财产取得人需要在短时间内进行两次物权变动登记,从而影响交易效率,增加成本.而且在继承开始后继承人、受遗赠人应当能够及时收到通知,可以对遗产的处分进行监督,一般不会出现无权处分进而危害交易安全的情况.因此不需要登记后再进行遗产分割.

(二)非法律行为引起不动产物权消灭的注销登记问题

非基于法律行为导致不动产物权消灭的,对于已经登记的不动产物权,应当及时办理注销登记.但要求已经丧失不动产物权的人进行注销登记在实践中是很难实行的.我国《房屋登记办法》第41条也规定,经登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或人民政府的生效征收决定办理注销登记.根据以上立法例,建议就注销登记规定两种方法,第一,登记机关可以根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或人民政府的生效征收决定直接办理注销登记；第二,因拆除等事实行为或自然事件中导致不动产物权变动的,因为这些行为本身的公示性较强,不会产生危害交易安全的危险,所以可以不强制要求进行注销登记,仅规定之后的申请登记人在进行与其相关的不动产物权登记的同时进行注销登记即可.

注释：

①梁慧星,陈华彬．物权法．法律出版社．2010年版．第77页．

②③黄金桥．论非基于法律行为的不动产物权变动――以我国<物权法>为参考．唯实．2008（5）．

④周友军．违章建筑的物权法定位及其体系效应．法学论坛．2010（28）．第43页．

⑤屈茂辉．民事法律行为之外的原因所致物权变动规则//王利明主编．中国民法年刊2009．法律出版社．2010年版．第225页．

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