国外房产税法律制度的借鉴

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【摘 要】我国房产税法律制度在市场经济背景下显得比较滞后,主要存在计税依据不科学、征税范围狭窄、重交易税而轻持有税等不足,且社会上存在我国是否应该开征房产税的争议.建议我国学习借鉴国外房产税法律制度中的优点,加快房产税试点工作,并尽快完善房产税法律制度,使房产税法律制度发挥调节房地产市场的作用,实现社会公平.

【关 键 词】房产税；课税依据；税率；制度完善

当前我国主要通过行政干预如限购措施实现对房地产市场的调控,但是行政干预措施可能会对房地产市场的运行产生不良影响,如我国政府试图控制房价,但是对房地产市场的历次干预导致房价越调越高的后果.相反,国际上通行的做法并不是由政府对房地产市场进行行政干预,而是采取税收法律制度实现对市场的调控.我国当前也已经开始了房产税试点,但是由于土地所有权制度、税收法律制度等方面的原因,房产税制度的构建还面临很多争议和困难,有必要在理论上展开进一步分析和论证.本文主要探讨我国当前房产税法律制度的运行现状,并对房产税法律制度的完善提出一些建议.

一、国外房产税法律制度的特点

从其他国家和地区房产税制度来看,国外房产税法律制度的特点主要归纳如下：

(一)以房屋市场价值为计税依据

其他国家和地区的房产税制度均以房屋的市场价值为计税依据,之所以采用这样的方式,是因为房屋的市场价值一直处于变动中,如果以固定值为计税依据,则无法使房产税起到应有的调节作用,如果以租金收入为计税依据,则会出现重复征税的问题,且房屋所有人的房屋不一定出租,难以对租金收入进行评估.以市场价值为计税依据则显得较为简便,不但易于操作,且能够很好地起到对房地产市场的调节作用.

(二)房产税的覆盖面广

其他国家和地区的房产税还表现为覆盖面广,而我国房产税的覆盖面比较狭窄,如农村房屋还不在征税范围之内,其原因是农村房地产市场还没有形成,且限于农村集体土地所有制,短期内难以形成房地产市场,也难以对农村房屋的市场价值进行评估.国外房产税也不存在对居民第一套房免征税的做法,相反,只要持有房屋,就应缴税,以美国为例,“不管房子面积多大,也不管居住人员多少,更不管有几处房子,只要有房产,就必须按规定税率纳税.”可见,国外房产税的覆盖面远远比我国广.广覆盖的房产税能够更好地起到税收的调节作用,如果房产税覆盖面过于狭窄,则只能起到象征作用,或者仅仅限制他人持有高档房屋（如独栋别墅）或多套房屋,而无法有效对房地产市场起到调节作用.

(三)持有税为主而交易税为次

其他国家和地区的房产税制度还表现为持有税是房产税中的主要部分.之所以将持有税作为房产税的主要部分,是因为只有征收持有税才能增加所有权人的持有人本,如果将房产税的重心放在交易税部分,则会对房地产市场的交易造成限制,违反了市场经济的鼓励交易原则.持有税为主而交易税为次的房产税制度并不妨碍人们积极交易房产,使人们能够在市场上找到符合自身需求的房产.而我国当前过于注重交易环节的征税,导致对一些改善性需求造成误伤,甚至采用限购之类的行政措施阻止房地产交易,这种限购方式不但低效,且对人们的房产交易活动产生了很大的负面作用.

二、我国房产税法律制度存在的不足

从我国现有的房产税法律制度来看,我国当前房产税法律制度主要存在的不足有如下几个方面：

(一)计税依据不合理

《房产税暂行条例》中规定的计税依据是房产余值或房产租金收入.考虑到《房产税暂行条例》出台的时间比较早,当时我国还没有确立市场经济制度,住宅市场化也没有开始,因此《房产税暂行条例》过于注重静态化的计税依据是存在历史原因的.但是,《房产税暂行条例》显然已经无法适应当前市场经济的需要,在市场经济中,房屋的价值一直处于变动中,房产税的调控作用必须建立在房屋的市场价值基础上,否则静态意义上的房屋原值作为计税依据并不科学.此外,将房产租金收入作为计税依据也是不科学的,甚至会导致重复征税的问题,对房产所有权人并不公平.

(二)征税范围有限

目前房产税的征税范围比较有限,主要征税对象是城市、县城、建制镇和工矿的房屋产权人,农村房屋不在房产税征收之列,其目的是为了减轻农民负担.在房产税试点改革城市,房产税也只向独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征收房产税.普通住房并不在房产税征收范围内,虽然这可以看作对公众的一种优惠措施,但是与发达国家普遍征收房产税的做法存在较大差距.房产税征税范围过于狭窄所产生的负面后果是,房产税仅仅具有象征意义,而无法起到真正的调控作用.

(三)重交易税而轻持有税

目前我国房产税制度过于注重在交易环节征税,而忽略了在持有阶段征税,以2013年“国五条”中征收差价的20%个人所得税为例,该税收即在房产交易阶段产生的税收,而不是在房产持有阶段产生的税收.此类在交易阶段产生的税收种类比较多,且税率并不低,主要包括契税、印花税以及其他费用如维修基金费、评估费等.以契税为例,各地的契税征收税率不一,但普遍在房屋总价的1.5%-5%之间,在当前高房价的背景下,购房者需要缴纳的契税总额比较高.相反,目前除了试点城市以外,其他城市一般不征收持有税,从而导致重交易税而轻持有税的局面.重交易税而轻持有税所产生的后果是,房产税制度无法真正起到调控房地产的作用,商品房会集中在少数购房能力强的人手中,导致房价虚高,经济能力一般的群众购房较为困难,其根本原因是商品房的持有成本比较低,富人持有多套房产甚至豪华房产,但是无需缴纳房屋持有税,导致现有的房产税法律制度失去了应有的调节功能.

三、比较法视角下国外房产税法律制度的借鉴

(一)房产税的相关争议

我国社会对于是否将房产税从试点城市扩展到全国存在很多争议,主要有两种观点：1、肯定论

肯定论认为我国应加快开征房产税,使房产税制度真正能够得到落实,能够使房地产市场的调控从“限购”之类的行政调控措施转变为税收法律措施,提高调控的效果.如果将来能够开征房产税,那么诸如限购之类的措施应废除.

2、否定论

否定论认为我国不宜开征房产税,理由是我国是土地公有制国家,买房者在买房的时候,所缴纳的购房款中包含土地出让金,该费用在本质上就是买房者对国家缴纳的一种税,如果买房后还要缴纳房产税,则显得很不公平.由于基本国情和具体制度的不同,我国不宜学习、模仿其他国家征收房产税.

3、笔者的观点

笔者支持肯定论的观点,理由如下：第一,土地出让金并不是房产税,国外买房者在买房的时候,其实也会涉及一笔土地转让费用,只不过我国城市土地的所有权人是国家,因而表现为将土地出让金缴纳给国家,这是我国土地公有制的背景所决定的.第二,开征房产税能够有效地调节房地产市场,并放弃行政调控措施,有利于我国房地产市场调控机制的优化.当前我国政府调控房地产市场的目的是稳定房价,防止房产集中在少数人手中,但是所采用的限购等行政措施其实很难达到效果,反而会对普通购房者设置不合理的障碍.开征房产税后,能够增加房屋所有权人的持有成本,因而能够有效地抑制房产投机；第三,开征房产税能够改变我国土地财政的局面.所谓土地财政,是指地方财政过度依赖于房地产市场,主要通过土地出让金获得政府收入.土地财政是一种不正常的现象,开征房产税后,政府可以在房屋所有权人持有房屋的阶段获得税收收入,而不至于过度依赖土地出让金.更重要的是,一些地方政府积极卖地,导致下届政府无地可卖,只有开征房产税,才能有效改观；第四,为了不对普通工薪阶层的正常生活造成影响,避免房产税导致“劫贫济富”的效应,现阶段可以降低首套房的房产税税率,或者设置其他优惠措施,因而开征房产税会对普通百姓的生活构成压力的担心也是多余的.

(二)借鉴国外制度并完善我国房产税法律制度的对策

在我国房产税制度的具体完善中,建议在学习借鉴其他国家和地区房产税法律制度的基础上,主要从如下几个方面进一步完善我国房产税法律制度：

1、简化房产税

当前我国与房产有关的税种过多,其中难免会出现重复征税的问题,对于纳税人来说是不公平的,会影响纳税人的纳税积极性.建议简化房产税,将繁杂的房产税税种体系简化为交易税和持有税两大部分,同时以持有税的征收为主要部分,开征房产税的持有税以后,交易税不再是房产税税种中的重点内容.

2、拓展房产税征税范围

由于土地制度的限制,我国农村地区的房屋价值评估较为困难,其根本原因是农村房屋和土地的流转市场还没有真正建立,由于市场不存在,交易稀少,因而也就难以有效发现农村房屋的价格.此外,对农村房屋征收房产税,可能会对农民的收入造成负面影响.尽管目前农村房地产难以进入房产税的征税范围之内,但是城市、城镇的房产税征税范围应进一步扩大.建议将房产税的扩大到国有土地上的所有房产,即使家庭只有一套房的,也应征收房产税,当然对于满足家庭生活必需的房产,其税率可以降低,仅仅象征性收取,而二套房、多套房以及大面积住房、高档住宅等,则应提高税率.

3、重视房产持有税征收

为了降低房屋空置率,提高房产利用率,避免房产集中在少数人手中,我国应重视持有税的征收.当前重庆和上海的房产税试点改革正是以持有税为核心的,或者说所谓的房产税改革中的房产税,正是持有税,而非交易税,其目的是为了增加房屋所有权人的房屋保有成本.我国将来房产税制度的完善中,应将重庆和上海的试点改革经验进行推广,构建以房产持有税为主的房产税体系.

4、其他方面

房产税制度的完善还涉及到税率、税收优惠、免税范围等内容.在税率设定上,由于房产税属于地税,因此各地可以单独制定与本地区社会经济发展水平相吻合的税率,同时应采用差别税率,以体现房产税的公平性,如对于一定面积以下的首套住房,税率可以设定得比较低,如定为万分之一,仅仅起到象征意义,但是可以培育公民的纳税人意识；对于二套房、多套房或者高档住宅、别墅等,则应提高税率.在税收优惠措施方面,可以对贫困家庭、危房等减少房产税税收或者免收房产税；在免税范围设定上,建议沿用《房产税暂行条例》的规定,将国家机关、人民团体、军队、宗教场所等房产作为免征房产税的房产.

四、结语

总之,当前我国在房产税制度改革中应采取如下一系列措施：1、房产税试点改革应进一步推进,将房产税试点改革经验向全国推广；2、房产税应注重持有税的征收,而不应过于注重交易环节的税收；3、房

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