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［摘 要］随着房地产行业的高速发展,我国房地产企业中普遍存在着财务杠杆偏大的现象,企业财务管理风险问题也日益凸显,成为了制约房地产行业持续化和良性化发展的重要难题.本文结合工作实际,针对当前引发房地产企业财务管理风险的主要原因,提出了相应的防范措施.
［关 键 词 ］房地产企业；财务管理；风险；防范措施
［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）26-0083-02
1.房地产企业财务管理风险的引发原因
1.1 预算执行不力所导致的财务管理风险
在房地产开发项目的经营周期中,财务预算环节是其中的重中之重,它对企业经济效益的提升和投资项目的成败都起着决定性的作用.然而,在目前我国房地产企业的预算环节中仍存在着许多不完善的地方,如有的企业没有制定良好的预算管理制度；没有从资金运作、征地成本和投资回报率等方面进行细致的财务分析；没有切实的将项目实际情况与自身管理进行协调统一,而只是把预算工作做到表面、流于形式等情况,使得企业的预算职能没有得到有效发挥,进而导致了企业财务管理部门收集的信息资料有限,无法对企业资金支出的必要性以及合理性作出正确的评判,降低了企业预算执行的效果,也影响到企业自身的管理效率和管理水平.
1.2 资金管理低效所导致的财务管理风险
目前,国内大多数房地产企业都存在着资金管理低效的问题.一方面缺乏对资金方面的投资、融资、利润分配和资金回收等方面的管理,经营控制过程监督和控制不严；另一方面财务管理人员的普遍素质偏低,专业技能和管理知识方面也相对缺乏,不能够适应现代化高速发展的资金管理模式.同时,因为资金管理的低效,既无法为企业良好的筹集资金和开拓资金渠道,又加大了资金运行的成本,使企业债务比重增加,容易陷入财务危机当中.
1.3 资金结构问题所导致的财务管理风险
主要是指在房地产企业的资金总额中,借入资金和固有资金的比例不当而导致的资金结构问题,进而对企业的收益产生影响.房地产项目开发过程中,必须需要一定数量的资金储备,以用于土地购置、项目规划和项目建设等各个方面,因此,能否经济并及时地筹集到项目所需资金,直接影响到项目的顺利进行和企业的生存与发展.通常情况下,房地产企业会使用固有资金进行土地购置,并向银行借贷进行后续项目的运作,但是随着向银行借入资金的增多,自身负债率也相应提高,伴随而来的是更大的财务风险.
1.4 成本控制不力所导致的财务管理风险
房地产企业的成本管理是一个复杂而系统的工作过程,也是企业财务管理的核心与重点.房地产项目的成本主要包括了土地征用费用、拆迁补偿费用、工程费用、设施费用、材料费用、人工费用、安装费用和开发间接费用等.在实际成本管理过程中,往往存在着对成本控制不力的现象,既影响了以成本为定价基础的房地产价格,也对企业自身利益造成了影响.
2.房地产企业财务管理风险的防范措施
2.1 加强预算执行力度,实施全面性预算
房地产企业建立良好的预算机制,能够有效的避免企业损失.通过预算能够向下属部门指导其进行短期目标和计划作业的完成,能够合理的根据目标进行资金的合理分配.同时,预算还能够作为协调工具对未来项目潜在性问题进行解决,并将实际项目与预算进行差异比较,进而做出科学合理的调整,使房地产企业潜在的财务风险能够得到有效的避免和防范.
(1)加强预算的执行力度,首先应将企业的收入和支出、资金的投放和获益以及经营的统筹和分配都做出统一的部署,并且在项目的预算方面,对项目的各个环节进行了整体的预算,以达到降低投资决策的失误,进而提高决策的准确性的目的.
(2)资金是企业一切生产和活动的基础,为此房地产企业应将资金支付的时间和手段进行科学灵活的安排,并通过合理的分析预测,将筹集到的资金进行有效的组合.同时还应将月度、季度、年度的预算分析和考核进行协调安排,并在定期对其进行检查和考核,定量约束资金管理的经济行为,以充分发挥出财务预算的预警和监督作用.
(3)预算的实施和编制是一个静态的过程,也是对预期的财务经营状况的全面估计.但是在实际的经营过程中,常会出现各种情况的变动,所以需将原先的预算和实际状况进行对比,并分析出其中的不同,并对预算的执行情况进行监督.
(4)在预算执行过程中,如果遇到属于预算范围内的业务,可以将其按照常规的审批方式进行,如果不是预算范围内的业务,应将其上报至企业最高决策层进行审批,并附加理由说明.
(5)全面预算管理是以流预算作为核心,以筹资预算、项目预算和财务预算作为重点而建立的管理体系.企业应设置专业的人员和机构对全面预算执行的情况进行考核和监督,同时通过科学合理的考核方法,以提高员工的工作热情和积极性,并推动全面预算管理的良好实行.
2.2 财务管理能力的加强
(1)基本决策能力的加强.房地产企业的财务管理人员应对企业自身的财务管理工作进行负责,同时应增强自身对财务管理工作的使命感和责任感,通过不断学习和掌握先进的财务管理的技术与方法,以提高自身的决策能力.
财务管理人员应通过学习和培训掌握财务方面的报表,尤其是流量表、资产负债表和资产损益表必须牢牢掌握,并通过自身能力的增加和实际工作经验对决策进行科学合理的判断,以达到最大化的降低企业财务上风险的目的.
为满足市场经济不断发展和革新的需要,房地产企业应注重培养一支具有开拓精神、综合素质优秀和良好管理能力的财会队伍.可定期开设专业技能的培训课程,使现有财会人员能够接受和吸收先进的财会方面的知识,并积极为其寻求对外交流的平台,使企业的财会人员能够开拓自身视野,具有前瞻性的财会理念.
(2)财务战略能力加强.企业财会人员应加强自身财务的战略能力,通过科学的战略眼光设计管理内容,以增加企业的财务效益作为出发点,通过积极开拓筹资渠道,加强企业资金的管理,达到降低资金成本和财务风险的根本目的. 2.3 完善企业资金管理系统,优化资金结构
房地产企业只有通过不断完善自身资金管理,并优化资金结构,才能提高对资金的使用效率,并创造最大化的利润价值.
(1)加强的管理.房地产企业应制订科学合理的使用计划,并通过严格执行企业收款责任制度,延迟的流出,加快资金的回流,使企业能够保证收支的平衡.
(2)加强资金的风险管理.资金的风险主要表现在房地产企业投资方面的风险,为此,应加强在投资初期的预先控制,并通过科学化、专业化对项目投资进行调查论证,将资金投资的风险降到最低.
(3)科学评估自身发展战略,理性贷款.目前我国房地产企业财务风险的一个重要因素是自身负债率过高,为此,企业应调整自身的发展战略,理性贷款,优化自身资金结构.同时,还可做好资金流量预测、规范财务核算和取得银行授信额度等方式来化解资金的压力和财务的风险.
2.4 加强成本控制
成本管理是房地产企业财务管理的核心与重点.为此,企业应加强自身成本控制,通过科学的对项目各个阶段的成本进行管理与控制,以达到提高企业经济效益和竞争优势的目的.
(1)立项阶段成本控制.这一阶段的成本控制主要是项目经济性和风险性进行评价以及成本测算.房地产企业的财务管理应注重将项目成本进行有效结合,对以后总体成本的控制能够起到积极的影响.具体的成本控制应做到以下几个方面：由开发管理中心提供项目的基本情况及土地、配套费用测算数据；由营销中心提供开发周期、市场定位、售价等指标；作出房地产开发项目可行性估算；由设计中心提供拟建项目的规划指标值(总建筑面积、层数、道路及绿化面积)等.
(2)施工阶段成本控制.这一阶段成本控制的要点主要为签证、变更和支付方面的管理.具体成本控制应做到以下几个方面：做好现场签证和设计变更的管理；使用信息化系统和台账月报对工程项目动态进行成本监控；做好材料以及设备的核价；做好工程预结算方面的管理；良好处理工程纠纷、索赔和反索赔；阶段性总结近期的成本管理工作；成本管理人员应定期进入现场检查监督,及时做好记录；合理使用外部造价咨询单位；建立完善的资料管理.
(3)项目竣工阶段成本控制.这一阶段的成本控制的要点是索赔和结算处理.具体的成本控制包括：对项目的成本控制进行经验和教训的总结(与设计阶段、施工阶段所定目标成本进行对比分析,找出实际成本与目标成本的偏差并分析原因)；负责工程项目的结算审查；对资金进行有效的索赔处理等.
3.结 论
房地产行业属于资本周期型和密集型的行业,具有独特的行业发展和自身财务方面的特点.随着房地产业的发展,我国目前已经有超过4万多家的房地产开发企业,但伴随而来的却是高风险、高负债的企业财务管理现状.基于此,房地产企业应重视自身财务管理所存在的问题,从预算执行、财务管理能力加强、资金管理系统完善以及成本控制等各个方面出发,以切实提高自身财务的控制能力,降低企业财务管理的风险和隐患,进而提高企业的核心竞争力,为企业能够更好的生存和发展打下良好的基础.