房地产企业财务管理中的问题与

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［提要］　随着我国房地产企业的迅速发展,房地产企业的生产经营活动变得越来越广泛和复杂,从而使得房地产企业间的竞争也变得日益激烈.而且自2005年开始,国家陆续出炉的“国八条”、“国六条”等相关房地产政策,对房地产企业的财务管理也产生了举足轻重的影响.因此,如何确立合理的财务管理目标,建立科学的财务管理体系,合理地进行筹资、投资和用资,加强企业的核心管理,即财务管理是房地产企业提高核心竞争力,扩大市场份额的有效手段.

关 键 词 ：房地产企业；资金；财务管理

中图分类号：F27　文献标识码：A

收录日期：2012年3月20日

房地产行业具有资金使用量大、回报率高、风险大、产业关联性强、建设周期长、受国家政策干预和市场供求关系变化的影响大等特点；其销售价格和投资收益也会受到其所在地理位置、国家政治、法律及社会环境等因素的影响；其开发成本会受到当下通货膨胀、贷款利率、土地价格和地方费用等因素的影响.由此可以看出,房地产企业的收益具有很大的不确定性,因此建立一个科学合理的财务管理体系对房地产企业的发展非常重要.

一、房地产企业财务管理概述

房地产企业财务管理的内容就是对财务活动进行管理,它是基于房地产企业经营过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的,是利用价值形式对企业开发经营房地产的过程进行的管理,是企业组织财务活动、处理与各方面财务关系的一项综合性管理工作.我国房地产企业财务管理的内容主要包括运作资金的取得、使用资金的过程以及收入、利润和分配管理,即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配.房地产企业财务管理主要包含：房地产企业自身的资金筹集管理、房地产企业投资运用的管理、企业对房地产项目开发成本及费用的管理,还包括企业税务筹划及企业利润分配的管理.

二、房地产企业财务管理存在的问题

（一）忽视全面成本及费用管理.成本及费用管理是指对房地产企业在开发经营过程中各项费用的发生及开发产品成本的形成所进行的预算、计划、控制、分析和评价等一系列科学管理工作,其目的是挖掘企业内部潜力,厉行节约,不断降低开发产品的成本和其他耗费,提高企业竞争力.房地产开发企业的成本、费用管理是房地产开发企业财务管理的重要内容,全面成本管理要求房地产公司实行全员、全过程和全方位成本管理,涉及房地产开发企业的开发、生产、经营活动的全过程和各个方面.

（二）资金管理存在间歇及风险.由于房地产企业在发展过程中资金渠道狭窄,制约了房地产企业投资规模的扩大；同时,由于房地产企业的经营目标更倾向于追逐高额的投资回报,往往将投资集中于居民收入水平较高的中心城市.而随着行业内竞争日益激烈,资金投资风险就会更加大.间歇性的资金使用与同行业的竞争激烈使得房地产企业对财务管理的加强显得更加重要.

（三）房地产企业投资回收期长,资金占用成本高.在市场经济条件下,企业不能无偿使用资金,必须向资金提供者支付一定数量的费用作为补偿,房地产企业项目的建设周期就是资金的占用过程,就必须要有一定的利息支出,由于房地产企业资金投入量大,单纯依靠自有资金无法满足需要,还需要从外部筹入大量的资金,这样就需要房地产企业按期支付高额的利息费用,且项目建设周期越长,资金占用的时间也就越久,利息支出也就相应的会增多,这样就会增加房地产企业产品的实际成本,而且还会使房地产公司面临较大的按期偿债风险,利率波动风险等.

（四）融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款.资金是房地产企业进行生产经营活动的必要条件,筹集资金是房地产企业资金运动的起点,也是决定资金运动规模和生产经营发展程度的重要环节.由于房地产企业项目的投资大、周期长、风险高等特点,因此房地产企业具有很大的融资压力,房地产开发企业的资金渠道主要包括内部筹资和外部筹资两部分,但是仅依靠内部筹资不能满足房地产企业所需的全部资金,还需要借入大量的外部资金.随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策,银行融资监管趋紧,信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高,而且有相当多的房地产企业由于自身的原因,达不到银行贷款的标准,从而导致取得贷款相对困难,导致资金不足,影响企业的发展.

三、加强房地产企业财务管理的措施

（一）实行全面的成本及费用管理.成本、费用管理贯穿房地产商品寿命周期的全过程,房地产开发企业成本管理工作主要包括成本、费用的预测、计划、控制、核算、检查和分析,要把房地产企业的成本、费用管理搞好就必须加强各项成本费用的管理工作,还必须充分发挥本企业各方面的积极性,广泛动员职工参与成本、费用管理工作,要求人人、事事、处处讲求经济效益,做到严格执行国家规定的房地产开发企业成本、费用开支范围和标准；努力提高房地产开发企业开发、生产、经营活动的经济效益；实行全面的成本、费用管理.

（二）加强资金管理,提高资金使用效益.资金管理是财务管理的中心环节,房地产公司应加强内部资金融通,充分利用间歇性闲散资金,财务部门对内部存款和借款设置专项账户并进行核算管理,需用的资金要上报资金使用计划然后做统一调剂融通,通过合理的调度,充分发挥货币的时间价值,降低资金成本,提高资金的使用价值.

（三）优化企业资金结构,加强项目建设中的成本控制.房地产企业建设周期长,资金投入量大,资金成本相对就会高于其他行业,不同的资金结构会给企业带来不同的风险和成本费用,确定最佳的资金结构来降低资金成本对房地产企业来说是非常重要的.资金成本也是房地产企业在评价投资项目的可行性、选择投资方案时要重点考虑的,要对项目进行动态的评价和决策,然后确定企业最优的资金结构,从而最大的降低资金的使用成本.

（四）构建多元化的筹资渠道.我国的房地产企业需要巨额资金的投入,向银行借款又有种种条件规定和限制,所以经常会面临筹资难的问题,因此构建多元化的渠道会有利于房地产企业更快更好地融资,缓解资金困难,增强企业的竞争实力,因此房地产企业要积极发展银行借款之外的其他的融资方式,例如银行承兑汇票、信用证、商业汇票等结算方式,利用发行股票、债券等融资方式来寻找进入资本市场的最佳途径,可以充分利用非银行金融机构资金,其他企业单位资金、民间资金、企业内部形成的资金等,还可以通过并购和重组等方式逐步扩大市场份额,增强企业的实力和竞争力,还要注意强化资金的管理.

四、总结

综上所述,房地产企业财务管理是房地产企业的一个重要方面,其对房地产经营和管理有着重要的意义,房地产企业的发展离不开一个科学合理的财务管理体系,科学合理的财务管理体系可以使房地产企业更好地进行筹资、投资、用资等过程,因此房地产企业要积极地建立一个科学合理的财务管理来体系.

主要参考文献：

[1]赵玉霞.房地产财务管理[M].人民交通出版社,2007.

[2]约翰·P·威德默.房地产投资[M].中信出版社,2005.

[3]方芳.房地产开发企业财务管理[M].上海财经大学出版社,2006.