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案情：张某与李某于2009年12月１日签订了店铺租赁合同,约定张某承租李某位于某镇四层房屋的一楼店面,租期从2009年12月2日至2014年12月１日.合同签订后,张某按时支付了租金.2011年9月１7日,李某在未通知张某的情况下,将包括张某承租的店面在内的整栋房屋出售给王某,并办理了房屋过户手续.之后,李某告知张某整栋房屋已出售,但不终止租赁合同,2012年以后的租金由王某收取.张某认为李某侵犯了自己的优先购买权,向法院起诉,请求判令李某与王某签订的房屋买卖协议无效.
说法：在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时,承租人是否享有优先购买权,取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖,如果可以,又取决于出租人是分割出卖,还是整体出卖.
如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖,出租人是分割出卖房屋,则承租人只能就承租的房屋享有优先购买权.如果出租人出卖的房屋不是分割出卖,而是出卖租赁范围外的房屋,则没有法律义务让承租人行使优先购买权,否则,就侵犯了出租人的权利.
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条、《合同法》第二百三十条规定,出租人出卖出租房屋,应当在出卖前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利.
在该案中,具体表现为张某是否愿意接受李某的整体出卖条件,是否愿意以同等价格接受.出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖,承租人愿意接受整体出卖条件,承租人即享受优先购买权,不愿接受该条件,承租人则放弃了优先购买权,出租人可依法对外出卖.
但是本案不能因此简单地支持原告的诉讼请求.因为本案中房屋已经过户给了王某,根据物权的登记生效规定,王某此时系房屋的所有权人,而且如果在买受该房屋时,王某系善意的.为保护善意第三人的交易安全,承租人行使优先购买权的请求不应被法院支持.为保护承租人即张某的合法权益,承租人可以转而以出租人侵犯其优先购买权,要求给予损害赔偿则是合理的,应当可以得到法院的支持.（湖南梅贤明）