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摘 要 随着房地产交易市场的日益活跃,拍卖作为新兴的买卖方式,已开始成为房地产交易买卖的主要方式.但由于许多房屋在现实生活中是已被出租的,而法律为了保护承租人的利益,承租人对房屋有了优先购买权,当房屋所有权人将正在租赁期间的房屋进行拍卖,那么房屋竞买人的竞拍权与承租人的优先购买权在同等价格下便出现了不可调和的冲突,同时使拍卖原则和承租人优先购买权受损.在有关房屋拍卖的《拍卖法》以及其他法规中,承租人是否能够在拍卖过程中对房屋行使优先购买权,我国目前还未作出具体规定.因此,如何在使承租的房屋顺利进行拍卖,及保护竞拍人的竞买权,使房屋拍卖能够正常进行,又能保护承租人的优先购买权,使得作为社会弱势群体的承租人的利益受到保护,这是一个现实又值得探讨的问题.
关 键 词 房屋拍卖 承租人 法律价值冲突
作者简介：吴雪凤,华侨大学法学院2010级民商法硕士研究生,研究方向：民商法.
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)07-096-02
随着经济的迅猛发展和农村人口的不断向城市迁移,城市房屋的需求量日益增大,房地产交易十分活跃,房屋不再只是人们的日常居所,更是人们希望对财产进行保值、增值的首选对象.在房屋交易的过程中,为了获得更高的价格,许多房屋所有人选择了以拍卖的方式来出让房屋的所有权.然而,由于实际生活中很多房屋已被所有权人进行出租,如果进行拍卖的房屋还在租赁期间,竞买人在行使购买权的过程中则可能会遇到承租人要求行使优先购买权的问题,房屋进行拍卖后,由最高出价者取得所有权,但在相同价格的情况下,承租人要求行使优先购买权取得房屋所有权.一物一主,房屋只能由一方购得,到底拍卖的房屋归哪一方所有在此产生了激烈的碰撞.租赁期间的房屋以拍卖这种特殊的出卖方式进行所有权转让,房屋拍卖是否存在承租人优先购买权,如何解决房屋拍卖中竞买人的竞买权与承租人优先购买权之间的冲突,这在法学界引起了许多探讨.从理论上完善房屋拍卖制度,使竞买人和承租人的利益都能够得到有效的保障,让承租人优先购买权制度更具理论和现实意义.①
一、拍卖制度与优先购买权制度的冲突
(一)拍卖制度与优先购买权制度存在的冲突
拍卖合同作为一种特殊的买卖合同,是一种诺成性合同,槌落之事便表示合同成立.承租人对房屋享有优先购买权,这是法律所赋予的权利,是为了保护承租人的利益,是不可剥夺的,因此,在对房屋进行拍卖时,也必须保留对承租人的优先购买权.那么,在此条件下,当承租房屋进行拍卖时,便可能出现以下两种情况.第一种情况是拍卖师在宣布最高竞拍者竞拍后的最后价格之后,由于承租人对所拍卖的房屋有优先购买权,则必须再对承租人进行询问,看承租人是否愿意愿意以与最高竞价者在相同价格的条件买下房屋标的物来行使优先购买权.如果承租人愿意买下房屋,且最高竞价者没有再出更高的价格,则所拍卖的房屋归承租人所有.第二种情况是承租人愿意以相同价格购买拍卖的房屋时,最高竞价者仍想要房屋,则最高竞价者必须再次出更高的价格,而承租人不再跟价,拍卖的房屋将由最高竞价者拍得.在这两种情况下,拍卖师的槌落将没有任何意义,交易不断循环,拍卖就不成为拍卖,这样不仅破坏了拍卖程序的公正,完全颠覆了拍卖中“价高者得”的基础准则,使得两种制度之间产生严重的冲突,也使得参加房屋拍卖中其他竞买人的竞拍毫无意义,更是从实质上剥夺了房屋所有人的处分权.因此,如何处理对租赁房屋进行拍卖时承租人的优先购买权问题,使得承租人以及竞买者双方的权利都得到相应的保护,让房屋拍卖得以顺利利进行,更好得实现房屋所有人要求进行拍卖的初衷.也从法律的角度来分析这两种制度之间的冲突,通过法律价值的取舍,更好地实现法律维护社会秩序的意义.
(二)两种制度冲突的法律价值分析
《中华人民共和国拍卖法》第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示卖定的方式确认后,拍卖成交.”由此可以看出,拍卖法要保护的是房屋所有人以拍卖方式实现房屋的最高价值和保护拍卖程序.这条规定给予了房屋所有人以拍卖的方式选择适当的受让人,以实现房屋的最高利用价值.
承租人优先购买权作为一种物权优先权,其要维护的是房屋租赁关系的稳定性及保护承租人对租赁房屋的使用权,维护财产的交易安全.由于承租人对租赁的房屋既有一定的依赖性,又处于租赁关系中的弱者,法律是人民利益的维护者,当租赁房屋进行拍卖时,承租人的优先购买权与静脉这的竞买权产生冲突时,如何选择最有利于实现法律价值的观念来进行平衡,是一个很重要的问题.
第一,从权利义务方面来说,承租人自开始租赁房屋后,通过对房屋的使用,产生了一定的依赖性,且可能花费了很多的人力和物力对房屋进行了改造,以适应对房屋的使用,也可能通过各种方式取得一定的收益.有权利便有义务,在使用的同时也有一定的维护和修缮的义务.因此,基于承租人与房屋有着更密切的关系,在生活中也出于便利原则,当还在租赁期间的房屋由所有人以拍卖方式转让所有权时,承租人在此过程中仍享有优先购买权.
第二,从法律效力方面来说,承租人的优先购买权源自于立法者对承租人的保护,是一种特殊的物权.②而竞买者对拍卖的房屋享有的是债券,根据民法的基本原则,对物权的保护应当优先于对债权的保护.因此,为了保护承租人优先取得房屋的所有权,继续使用房屋,使房屋得以实现其功效,保护承租人对房屋所拥有的租赁关系,在房屋拍卖中坚持承租人优先购买权是有必要的.
第三,从立法目的方面来说,由于承租人在租赁关系中处于弱势,为了使承租人不因租赁房屋所有权的转移而影响承租人的生活,法律赋予了承租人对租赁方房屋的优先购买权,也就是所谓的“买卖不破除租赁”.者不仅有利于稳定承租人和房屋所有人得租赁关系,更有利于经济秩序的持续发展.我国《合同法》也有关于承租人对租赁的房屋有优先购买权的相关规定.虽然拍卖跟普通的销售方式有很大的区别,不以时间先后为序,而以价高者得为原则,但不管它如何变化,其本质上也只不过是一种销售方式,它不能抵消承租人的优先购买权.按照我国立法者的理发意图来看,承租人的优先购买权仍应在排奶中的到保护..