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近期上海楼市交易量回升,新盘价格略有上涨,而二手房价格仍“原地踏步”,原本普遍存在的一、二手房价格倒挂现象大面积减少.买二手房是否更划算呢
不知不觉家,一、二手房价格倒挂现象开始大面积减少.当房价处于上涨阶段,二手房卖家信心爆棚,致使普遍出现一、二手房价格“倒挂”现象,二手房价格被严重高估.不过近期新房市场交易回暖,加之价格的小幅回升,导致二手房价普通低于新房,价格关系出现新的变化.专家表示,楼市调控仍将持续,如果新房出现大面积降价促销现象,不排除出现因为新房价格下降而产生新的“倒挂”现象.
就目前而言,二手房报价普遍低于新房,这是否意味着购买二手房更为合算呢专家表示.这需要综合考虑各种购房成本的情况下,才能找到答案.
房价倒挂现象减少
在观望了近半年之后,小陈决定买房.小陈是上海人,也是刚性需求中的坚定分子.与女友相恋三年之后,准备明年结婚.目前他跟父母居住在位于徐家汇附近的一套两居室内,三口之家尚且应付得过去,但如果结婚之后再添丁增加人口,现在的住房显然无法满足,买房成为必然选择.
小陈跟父母商量过,打算卖掉老房子,再加一些钱在中环线附近购买一套三房.在他的印象里,二手房价格往往要高于新房价格,因此他决定从新房下手,但通过近半个月来的考察,却发现市场行情并非如此.
古美社区的新盘万源城是他考察的第一个项目,售楼人员告诉他目前均价达到31000 元/平方米,但路过附近的中介门店时,却发现周边有部分品质不错的二手房,如望族新城、望族新苑、蔚蓝城市花园等,报价主要集中在23000～25000元,平方米不等,每平方米要比新房便宜了近6000～8000元.即使是靠近南方商城旁的同档位楼盘南方城,其二手房报价为26000～29000元,平方米,为板块内最高,但跟万源城新房相比,还是有些差距.
记者同时了解到,新房高于二手房价格的现象比比皆是.比如近期开盘的金地格林风范城,均价达到18200 元/平方米,该项目为总建筑面积超过百万平方米的超级大盘,其前期售出的公寓房中有大量房源流人二手房市场,报价从16000～180110 元/平方米不等,据中介经纪人黄先生介绍,仅有极个别房源报价高于新房的售价水平.
按照正常的价格秩序,新房价格会因为土地成本、建筑材料、人工等费用的上涨,高于板块内房型相同、品质相似的二手房.但如果二手房价格普遍高估、新盘降价促销,会导致倒挂现象产生.
新盘价格出现反弹
新开楼盘价格出现反弹,并小幅上涨,这是新房价格超过二手房的主要原因.早在两个月前,赵先生就开始关注位于金地格林风范城,但当他在开盘当天得知均价为18500元砰方米时,还是吃了一惊,因为最初工作人员给出的报价只有17500元,平方米,相比之前的报价,提高了1000 元/平方米.
不仅仅是在售的楼盘价格出现上涨情形,那些连续推出房源的大盘,也小幅调高售价.如位于宝山南部靠近中环线的某超级大盘,在8月份推出的一批房源,成交均价为19334元,平方米,而其9月底即将再次推出一批房源,均价为21000元／平方米.
新盘价格的回升,这跟需求释放有着密切的关系.根据汉字市场研究部最新一手房数据显示,9月份上半月,全市商品住宅成交量达到54,93万平米,与8月份同期相比.增长近七成.按此推算,如继续保持当前的活跃势头,9月份,全市商品住宅成交量有望创出年内单月新高,轻松超越百万平方米.
美联物业近期特别针对200位近期前来门店的年龄在25-65岁的客户进行心态调查,发现买方市场逐渐活跃起来.此次调查显示,有9％的客户对未来购房的计划安排在一两个月内,基本愿意在“金九银十”内出手,而选择在半年内购房的则占了总数的19％,计划在一年至三年内购房的则占总数的26％.虽然还有将近46％的受访者表示还会继续观望,但调查结果显示,与先前两个月相比,考虑购房的人数比例已经有了很大的提高.
多做比较再作选择
二手房价比新房的价格低,那是不是买二手房就划算呢
其实,决定房价的因素很多,单纯的价位高低,无法反映出房价的真实水平.比如有些二手房报价确实要比同类型新房低一些,但房价中还包含其他成本,如税费等,这样反而比新房高.所以专家表示,不管是选择哪种类型的房子,一定要综合考虑到各种因素,从而计算出最终的“买家到手价”,这样才能做出合理判断.
为了增加各楼盘之间的可比性.应尽量选择品质相同的楼盘进行比较.决定楼盘品质的因素有很多种.比较常见的如所处地段、周边配套、人文环境、建筑质量等,甚至包括物业管理等,都会影响到其品质.
税费成本综合考虑
买新房与买二手房,其税费成本各不相同.这种情形主要是针对同一个楼盘而言.有些开发面积较大的超级大盘,虽然其开发年限较长,但各个时期开发的住宅品质基本能够保持一致.
从表面上看.不管是买新房还是二手房,买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费.但在二手房买卖过程中,卖家会将包括二手房个税、营业税,甚至包括中介佣金等费用全部计入房价中.因此买家除了自己所应承担的契税、交易手续费、中介佣金等费用外,还要承担卖家转嫁过来的成本,最终的结果是导致购房成本大增.
所以专家建议,在选择房源时,得到对方报价之后,综合计算各项开支,新房主要包括契税等,计算出买方的“到手价”.而二手房计算过程则稍微复杂一些,这还要根据对方的报价形式,如果对方报出的是“到手价”,那么要考虑对方的税费如个税、营业税、中介佣金等,以及自身需要承担的契税及交易费用等.
当然,具体计算过程中还会涉及到不同的报价方式.目前比较常见的是卖家“净到手价”,即卖家具体收到的房款,税费等由买家承担,这需要根据上述方式来估算购房总成本.但如果卖方报的成交价,税费自理,则其计算过程跟新房类似,只需考虑自身的所应承担的税费以及中介佣金等.
土地使用年限勿忽视
针对不同楼盘之间比较.除了税费因紊之外,还需考虑土地使用成本.
这是目前购房者最为容易忽视的一个成本.通过综合成本的计算,如果二手房仍然实惠一些,则可初步选定二手房.不过专家提醒说,土地使用成本也是购房者必须考虑的一个重要考察因素.
土地成本包含在房价中,而且是一次性付清,加之购房者对土地使用期限并不是很敏感,所以很多人不大在意这方面的因紊.一般情况下,一手房的土地使用权期限通常为70年,如果开发及时,除去开发年限,基本上有67年左右的使用时间.但目前市场上二手房的剩余土地使用权期限平均在60年左右,甚至更少.
虽然在短期内二手房土地使用年限较短的弱点表现得并不是很明显,但在若干年后影响就不一样了.当然,在这里需要提醒的是,对于分多期开发的超级大盘,其土地使用年限完全相同,因此购房者只需比较其包括税费在内的综合成本.