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通过收购淄博银座100％股权,公司将进入山东省内新的零售业务市场,进一步整合大股东所拥有的零售业务资源.看重其区域优势和长期增长能力,公司最终将成为大股东零售百货业务整体上市的平台.
今日投资个股安全诊断星级：★★★
事件：
银座股份6月2日发布非公开发行股票预案,其主要内容为：本次增发数量为不超过8000万股,发行价格不低于14.99元／股,具体有待竞价确定.
银座商城和世贸中心以其持有的淄博银座100％的股权作价人民币54272.77万元,认购部分本次非公开发行股份.
其余部分股份由其他投资者以认购,预计可募集65000万元,用以投资建设济南振兴街Shopping Mall项目.
评论：
定向增发预案为收购淄博银座
依据银座股份非公开发行股票预案,本次非公开发行股票的数量为不超过8000万股,主要用于两个项目：1)银座商城和世贸中心以其持有的淄博银座100％的股权作价人民币5.4亿元,认购部分本次非公开发行股份；2)本次非公开发行的其余部分股份由其他投资者以认购,预计可募集6.5亿元,用以投资建设济南振兴街Shopping Mall项目.
――发行价格：发行定价以2009年6月2日为定价基准日,发行价格为不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的90％,计算为14.99元／股,具体有待竞价确定,本次增发数量为不超过8000万股.
――淄博银座：收购标的淄博银座2008年12月31日总资产为3.94亿元,主要包括位于淄博市的总建筑面积为5.67万平方米的房屋建筑物和宗地面积为2.6万平方米的土地使用权,截至2009年5月,淄博银座在淄博地区已经开设六家门店,合计营业面积11.57万平方米.2008年营业收入达到10.20亿元,净利润达到4536.06万元.
――济南振兴街ShoppingMall项目：项目位于济南市槐荫区振兴街,项目总投资20.14亿元,回迁房部分的投资为4.16亿元,商业开发部分投资15.98亿元,其中购物中心部分需要投资7亿元.项目规划总建筑面积48.7万平方米,购物中心部分计划于2009年中期开工建设,2010年底试运营,2011年正式投入运营,商业开发部分预计2012年竣工.
资产价格合理,盈利能力较佳
定向增发完成后,公司总股本将达到31508万股,山东省商业集团实际控股比例为29.36％.股本结构如下：收购山东银座商城股份有限公司和山东世界贸易中心所持有的淄博银座商城有限责任公司100％的股权,作价人民币54272.77万元,公司预测2009年淄博银座的净利润为5442.18万元,仅相当于09年10倍PE,目前我们重点跟踪的A股零售公司09年平均为28倍,低于行业平均水平,收购价格合理.
从盈利能力上看,淄博银座08年ROE为36.92％,净利润率为4.43％,高于银座股份12.03％和3.34％的水平.
项目长期前景看好
公司另一个项目为募集建设济南振兴街Shopping Mall.济南振兴街Shopping Mall项目位于济南市槐荫区振兴街片区,拟建设购物中心及办公楼、商务公寓、回迁房等.目前已经进行开工准备,购物中心部分计划2009中期开工建设,2010年底试运营,2011年正式投入运营.商业开发部分预计2012年竣工.
根据公司公告,该土地合计9万平米,合计51452万元,每平方米5700元,价格比较适中.
考虑到购物中心2011年正式营业以及3年左右的培育期,因此,该项目短期不会有业绩贡献,由于建设期财务费用等均可以资本化,我们预计目前年新增摊销额约1500万元.
但同时,看好振兴街Mall项目的前景,主要因为：1)济南市的经济发展状况和当地消费水平好于全国平均水平,从而保证了居民需求总量稳定增长,是本项目良好的市场需求基础.2)从选址上看,本项目位于济南市槐荫区振兴街片区,是主城区和西部新城区的连接区域,周边交通便利,商业地理位置良好.同时,项目区域周边已建成众多大型中高档居住社区,未来人口密度将不断增加.
但短期流支出较大.项目建成运营后的折旧和摊销成本较高.
投资建议
假定公司在09年年内完成定向增发,总股本为31508万股,预计09／10年EPS分别为0.67元和0.80元,对应09／10年市盈率为25倍和21倍,同时考虑到定向增发后公司释放业绩动力较强,目前股价具备一定的吸引力,给予“推荐”评级.
风险提示：考虑到振兴街Mall项目体量较大,培育期可能较长,公司未来业绩具有一定的不确定性.