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4号令面世后,房地产业界有关33号令到4号令的种种争论达到了白热化.一个流行的说法是――从33号令到4号令之间留下的缺口,是政府故意为一些大地产商预留出圈地时间和机会,以保持土地供应的“某种平衡”
“最近我们的工作几乎停滞了,”张金福,北京丰台区卢沟桥乡建委主任表示,“4号令一出台,签了协议的开发商不敢划款,眼看开春,原本要开工的商品房,农民回迁房和绿化隔离带基建项目都受到了影响.”
一个“预留”的口子?
张金福主管的北京市西南三环和四环之间占地33公顷的绿化隔离带项目,是受到新近出台的北京市4号令影响最大的区域之一.根据4号令,张所管辖的绿化隔离带项目用地,凡是没有规划立项的都将实行“招拍挂”形式出让,而在此之前,这片区域还是北京33号令所留下的少数几个可以进行协议转让的缺口之一.
就在张金福感叹政策易变的同时,业界内有关33号令到4号令的种种争论也达到了白热化.一个流行的说法则是――从33号令到4号令之间留下的缺口,是政府故意为一些大地产商预留出圈地时间,以保持土地供应的“某种平衡”.
“现在1亿多平米的土地都已经圈到了手,政策的口子当然要扎紧了.”一位业界人士评价说.
“这怎么可能?”听到这个推断,北京市土地储备中心收购储备部负责人李兆滋显得非常吃惊,“制定政策都有一个认识逐步加深的过程.在2002年7月时,政府认为留下这几个口子有充分的理由,比如可以支持危改、加快绿地建设、促进郊区农民的城市化进程等等.但是经过一年多的时间,这些想法有了改变.”
李兆滋的说法似乎在卢沟桥乡得到了印证.在北京卢沟桥乡,19个村的39000名农民和20000多居民要搬迁,同时还有33公顷的绿化隔离建设任务要完成.“建设从2000年已经开始,市政府没有太多投资,要完成就只能给政策.”张金福说.
优惠政策包括每个农民必须得到50平米的回迁房,而作为回报,出资方可以获得25平方米(每个农民)的商品房开发权.在此政策之下,卢沟桥乡几乎每个村都成立了自己的农工商联合公司,这些公司的主要任务就是将手中拥有的土地“卖给”有能力的开发商,这一切都是靠协议完成的.
而那些已经“掌控”了土地处置权的村级土地开发企业,也不愿轻易将土地交上去拍、投、挂.“国家要是把地征走了,拍卖的钱全都进了北京市财政局的账户,农民的利益怎么保障,乡政建设的钱从哪来?”一位村级企业的负责人质疑说.
从政策到政治
业界所流传的――4号令曲折出台折射出“大地主与资本家”利益之争的说法――也被李兆滋反驳,“政策的出台最终是政府自己的决策,开发商的声音只是参考,怎么会有决定作用呢?”
而北京房地产业内的专家更愿意将33号令到4号令的转变归结于“政治因素”.“‘招拍挂’的效果政府不可能不知道,一年时间也不会在本质认识上发生变化,促进这种变化的因素更多不是来自市场,而是来自政治.”这位不愿透露姓名的专家称.
他所说的“政治”是指2003年底,国土资源部会同其他部委对北京市土地市场进行的大检查.此次检查的结论不容人乐观――北京市大量土地未按国土资源部2002年11号令的规定实行招标、拍卖、挂牌；北京市政府33号文件为土地协议出让开的口子太大；存在较严重的土地违规现象,有些基层设立的开发区违规圈占土地；总体上土地供应量过大.
而在此之前,有关全国土地市场中的整顿消息也不断传来.大量违规、腐败现象被查处.“这一切显然会使有关部门感到压力.”这位专家评论说.
对于这种猜测,李兆滋不愿正面回应.
“这次检查的结果对4号令的出台确实有一定的促进作用,但更重要的是政府对政策认识水平在提高.”李最后强调说.