法律知识关于对商品房销售面积差异纠纷处理

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【摘 要】本文先介绍了商品房面积误差纠纷的处理原则,并对有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题作了分析,后提出了解决商品房销售面积差异纠纷的建议,供广大房地产公司参考与借鉴.

【关 键 词】面积差异；纠纷处理；商品房销售

在最近的几年里,房地产行业发展很快,交易也越来越多,但是面积是高品房交易的基础,也是房屋使用的基础.近几年,房地产业交易因面积问题发生了很多的纠纷,而且,纠纷事件年年在不断的增多,所以,只有正确认识商品房面积误差问题,才能更好的处理这类的纠纷.所以,应当明确其相关的法律责任,这样才能更有利于公正的判决,从而来达到保护双方的合法权益.一、对房地产销售中面积误差纠纷的处理原则分析

根据我国买卖合同的相关法律规定,有合同或者是约定的,应按照事先约定的处理,如果合同中约定不明确的,或者是没有约定的,就依据以下的几点原则进行处理：

（一）在商品房的销售过程当中,如果销售的商品房的面积,因误差比的绝对值高于百分之三,那么,买方可以请求解除合同,同时可以让卖方退回价款,还可以要求卖方返还利息费用等.如果买方仍想交易,那么,那么,买方就应按原来销售价格补足或退回相应的价款,如果商品房的合同面积小于实际的房屋面积,而且,只在百分之三以内,那么这部分由卖方自己承担,如果商品房的合同面积大于实际的房屋面积,而且只在百分之三以内（含3%）部分的房价款及利息由卖方人返还买方人.

（二）如果销售的商品房面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,那么就应该根据合同的约定,买方人的解除合同得不到支持.二、在商品房销售面积差异处理的规定存在的问题（一）在商品房的销售约定当中,是有许多的不足之处的

国家为了保证房地产业能健康、有序、稳定的发展,相关部门联合印发了《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）.根据文本的颁布,对于房地产业确实起了很大的作用.《示范文本》颁布后,不仅减少了商品房买卖合同纠纷,还在一定的程度上维护了当事人的合法权益,并且促进了住房消费的发展.但是,现在的《示范文本》并不是很完善,也学是有一些不足之处,让那些房产商有机可趁.（二）有些面积的名称并不一致

在商品房面积测绘是一项专业性极强的工作,在进行相关的测绘的同时,那些面积的名称必须一致.也就是要有统一的名称.但是,在目前的相关法律条文中并没有规定这些概念,当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓.

（三）多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂在目前的立法现状下,不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的影响

因为不同的计价方式,会对当事人的选择权有一定的影响,这样会让商品房因面积差异问题而引起的纠纷处理变的复杂的多.同一种面积差异情形,因为计价方式的不同,处理的原则和结果也往往不同.不良的开发商则将引导变成误导,千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法.三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议（一）明确相关的法律后果

国家在立法上应该在保护弱势群体的合法权利这块上更加注重,要切实保护这一群体的利益,那么就要在立法上给予一定的规定与限制.像《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》.”这条法律条文目的就是保护消费者的知情权避,减少房地产商背地里损害消费者权益.但是,这条条并没有规定如果那违反规定会有什么后果,对于后果,该立法并没有做过多的解释,所以,该条款只是一种形式,没有实际的效力,对那些房地产商也没有约束力,所以,国家在制定相关的规章时,应明确其违反的相关法律责任.（二）统一规范商品房销售专业用语

在商品房的销售上,在专业性用语上,使用需要规范,名称也需要一致,但是,在我国商品房当中,并没有相关的规定,也没有统一的名称来统一.因此,我国在以后的规范商品房条文当中,需要改变这一情况,这样可以减少这类事情的发生,争取在每一个的专业用语当中,有一个很明确的定义.这样就可以避免用语错误而造成纠纷,让消费者能清清楚楚、明明白白地购房.

(三)取消多种计价方式并行的商品房计价制度,原则上适用单一的计价方式

在那些计价方法中,各有各优点,同时各有各的劣势,设置那些不同的计价方法,主要是为了当事人根据自己的实际情况,选择适合自己的计价方法.但是,到最后各种的计价方法计算出来的结果应该是一样的.因为商品房的价值计算不是由计价方法来决定的,计价方式的不同并不能影响房屋价值.所以,得需要改变这些制度.四、小结

总而言之,可以通过明确法律责任,莫让法定义务变成空谈、规范和统一专业用语,避免歧义和矛盾、取消多种计价方式并行的商品房计价制度,原则上适用单一的计价方式等方法来解决商品房销售面积差异纠纷问题.在目前,明确决商品房销售面积差异纠纷的解决方法是首要任务,只有国家在这方面做了相应的法律规定,那么,在今后的房地产业中,这类的纠纷就会减少发生.这样,才能房地产业才能得到更好的发展,人们的权益也才能够得到更好的保证.