房地产电子商务

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【摘 要】由于传统房地产业的局限性以及国家调控政策的影响,房地产电子商务逐渐受到了人们的关注.将电子商务融入到传统的房地产模式中,弥补当前形势下房地产营销模式的不足,使我国的房地产业达到最优化状态.本文总结了房地产电子商务的优点和不足,利用成本收益理论,通过建立数学关系的方法分析了房地产电子商务所带来的前所未有的价值和收益,探索中国房地产电子商务未来的发展趋势.

【关 键 词】房地产；电子商务；成本收益理论

近20年来,房地产作为必不可少的支柱产业,对我国国民经济的发展起到了重要的推动作用.然而,在国家宏观调控政策的影响下,传统的房地产营销手段必然会被一种低成本,高效率的营销手段所代替.电子商务技术与房地产营销相结合,更好的解决当前房地产所面临的问题,成为了信息化发展的必然趋势,房地产电子商务也随之逐渐受到了人们的关注与青睐.

1.房地产电子商务的发展现状

早在1995年初,美国就有大约100个网站进行商品房销售,同年底就达到了4000多个.1996年底,从事商品房销售的网站达到8000多个,2000年时已经超过了1万个.显然,房地产电子商务的推广在短短的5年内颇有成效,销售平台广阔,有很大的发展空间.

我国的房地产电子商务起步较晚.2011年4月,易居中国首创了房地产电子商务模式――新浪乐居房地产电子商务频道正式上线,万科,保利,招商,华润,绿城,新地,碧桂园等多家房地产开发商也纷纷进军电子商务领域.有数据显示,国内房地产电子商务网站用户在2011年11月就已经达到了219万人,2012年3月达187万人的月度用户覆盖.从2011年11月至2012年6月,用户规模平均月环比增速达到23.3%,房地产电子商务呈现出迅猛发展的态势.

据易居购房企业公开数据显示,截至2013年8月8日,新浪乐居房地产电子商务共实现了8.1万套房源,900亿成交额,在线处理购房订单27万,月均活跃用户90万.房地产电子商务的消费规模逐渐扩大,在当今的商品销售中占据了举足轻重的地位.

2.房地产电子商务的优点

（1）网络交易的公平公开性.传统的房地产交易,具有较低的透明度.消费者通过营销人员的介绍来判断房产的优劣,这极大的抑制了房产本身的特性和消费者的主观意识.改变传统房地产的交易模式,采用消费者,开发商,材料供应商,政府以及银行等多领域的共同参与的新型模式,使消费者利用网上强大的信息联通优势对房产信息本身具有较为系统的认识,同时又可以进行不同角度的比较和评估,把房子的定价权彻底交给客户.用公开透明的信息建立健康的定价机制,避免了传统房地产的中间机构垄断信息牟取利益,实现传统交易无法比拟的公平公开性.

（2）丰富的推广手段和强大的广告宣传效应.网络购物已经成为了消费者青睐的购物方式,采用网络平台进行购物的消费群体日益增多.利用网络高效率的搜索引擎,网络广告,网站资源合作,E-mail营销等,可以不受时间和空间控制的对产品进行宣传.同时,VR360度旋转影像浏览技术,三维动画模拟,效果图展示等构成了网上楼盘的销售系统,为消费者营造身临其境的真实感觉.

（3）低成本高效率的个性化服务.房地产电子商务,带给消费者的不仅仅是更加丰富的交易机会,还是信息的综合服务平台.交易前启用自动调价系统和智慧议价系统,具有专人的现场视频讲解,咨询等服务；交易后提供网上装修顾问,物业管理顾问等服务,更适合多元化的市场需求.随着消费用户的增多,信息库的完善,为完成交易所消耗的成本逐渐降到最低.异地看房,购房等活动也变得轻松快捷.

3.房地产电子商务所面临主要问题

（1）监督机制不健全.目前,制约我国房地产电子商务发展的首要问题就是监督机制的不健全.据易居中国的问卷调查显示,53.8%的用户认为房地产电子商务应引入第三方机构监督交易全过程.房地产是一种特殊的商品,其单间价值巨大,交易环节复杂,使得消费者对产品交易的安全性十分关注.

（2）巨额资金的支付问题.虽然中国银行,工商银商等5家银行与房地产电子商务平台已达成了网络对接,消费者可以选择在网上支付或按揭支付.但由于房地产单件的交易额巨大,消费者无法完全接受和认可,线上支付的方式并不成熟.与传统房地产的支付方式相融合,线上交付定金,线下交易剩余金额的方式成为了房地产电子商务交易的主要方式.

（3）不完善的法律体系.据搜房网调查显示,16.7%的采访者认为有关法律不完善,实行条件尚不成熟,不足以全面实行房地产电子商务.消费者网上购房本就属于低频率交易,产品的安全性显得尤为重要.截止目前,我国还没有出台具体的有关网络犯罪的法律法规,这给房地产电子商务的运营带来了一定的诚信危机.

4.房地产电子商务的可行性分析

在信息网络平台的运营过程中,会产生各种各样的成本.包括：网络建设成本,信息传递成本和信息搜集,处理和制作成本.随着网络的长期使用,网络建设和信息传递的边际成本几乎为零,信息网络的平均成本则随着用户人数的增加而明显递减,但网络的收益却随着用户人数的增加而同比例增加.也就是说,网络的规模越大,总收益和边际收益也越大.

在房地产电子商务平台的运行过程中,总收益逐渐上升,随时用户人数的不断增多,信息的不断扩充和完善,每多卖出一套房产的边际收益逐渐增加,且用户人数越多,增加的程度越大.

实现房地产电子商务的正常运营虽然需要经历一定的时间,但只要优势出现并达到一定的程度,情况就会自行强化,出现强者更强的垄断局面.也就是说,当房地产电子商务平台建立完成并由各方共同维护,所有的信息和渠道都得以保障的时候,占领的市场份额就越大,各方获利也就会多.因此,房地产电子商务探索的道路虽然坎坷,但是未来是值得期待的.

5.房地产电子商务的前景展望

综上,电子商务在房地产领域的应用具备一定的技术支持,营销经验和消费群体.无论是房地产电子商务平台本身的价值还是通过房地产电子商务所获得的利润,都将会取得前所未有的成功.在互联网发展日新月异的今天,房地产业也不能墨守成规,亘古不变.改变传统的交易模式,实行全产业链布局的房地产电子商务,是一种历史性的创新,更是一种革命性的突破,符合科技发展的一般规律.