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伴随改革开放进程而逐步建立和形成的“土地出让金”的收取和分配政策,至今已为各级政府筹集了超过7万亿元的资金,为增加地方财源,为推动国家工业化、城市化进程,支持经济社会的加快发展发挥了重要作用.但是,随着“土地出让金”用途逐渐扩大,日益成为地方财政重要财源,土地收益的短期化行为越来越严重,以致滥批滥用土地.
近年来部分地区的住房价格不断攀升,远远超过居民正常收入的支付能力,引起各界质疑.政府高度重视,对遏制过高房价的态度也积极鲜明.从许多地方的情况看,现行的“土地出让金”的收取和分配政策,对房价攀升有直接的影响.
地价房价急剧攀升,加剧了居民收入分配差距的非正常扩大,提高了国民的生活成本和创业成本,削弱了经济社会可持续发展基础.土地收益的短期化行为不符合科学发展的要求,应早日作出调整.调整“土地出让金”政策,要贯彻科学发展观的要求,要从增强经济社会可持续发展能力的角度来考虑,从宏观上保持较长时间的“低房价、低租金”的发展环境,形成鼓励依靠创业和创新的财富分配政策,合理分配“土地出让收入”,开拓保障地方政府正常需要的稳定财源.为此建议：
第一,调整改革税收税种,形成鼓励创业和创新的财政税收政策,开征“住房交易增值税”,遏制房价的过快上涨.房价地价上涨,开发商、地方政府、投机者都能得益,只有真正需要房屋的购买者吃亏.遏制过高的房价地价,是三方反对、一方赞同,难度很大.因此,首先要遏制“投机炒房”,减少住房投机的预期收入.要研究制定和实施鼓励创新、鼓励消费、鼓励发展第三产业的财政税收政策,研究制定和实施限制资产食利的财政税收政策,通过开征“住房交易增值税”,把投机资金的“炒房”收入的绝大部分收归国家,使之图利可限.同时要指导房屋中介机构改变“房屋中介收费方式”,房屋中介收费由按“房屋价格”收取改为按“房屋面积”收取,中介费用与房价高低不挂钩.
第二,改变“土地出让金”的收取方式,增强“失地”农民的生活保障能力,促进农村社会和谐稳定.根据有关数据分析,近30年来,通过低价征地从农民手中转移的收入约15万亿元,其中,农民获得的补偿不到5％.一些地方农民不能全面分享城市化、市场化带来的土地增值收益,土地征用问题威胁农村社会稳定.要进一步立法保护农用土地的使用权,改变“土地出让金”的收取方式,将“土地出让金”由“年期制”（30年或50年的土地出让金一次支付）改为“年金制”（每年支付一次）,改变一次性预收和一次性预支未来若干年的土地收益的状况,改变现任政府透支未来政府收入的状况,改变当代人透支后代人的土地收益的状况,促进“代际平衡”,利于各届政府实现收益共享,减弱对“卖地收入”的利益冲动和依赖,集中精力推动经济社会的又好又快发展.
第三,研究“复合利用土地资源”,提高土地利用效率.土地资源总是有限的,经济和社会事业的发展客观上需要占用土地.我国耕地只占世界的7％,人口占世界的22％.在全国2800多个县级行政区划单位中,人均耕地面积低于联合国粮农组织所确定的0．8亩警戒线的占23．7％；人均耕地面积低于0．5亩的有463个,占16．5％.近两年,一些城市的蔬菜价格上涨,其中一个重要原因就是城市郊区的菜地生产面积急剧减少.要探索建立土地的地上、地下空间的综合有偿开发使用制度,对土地的地下空间的权属、功能、使用标准等方面建立相应的制度,发挥土地的“复合效应”,提高土地利用效率.
综上所述,在过去的20多年中,我国的土地储备制度和土地出让制度都发生了巨大的改变,对土地市场的供需结构和地价产生机制都有着重要影响.随着土地储备制度的实施,我国政府对土地供给的控制能力不断增加,基本掌握了土地的供给渠道、供给数量、供给速度以及供给时间,土地市场由多渠道供给逐渐转化为政府单一渠道供给,土地供给的垄断性不断增强.而另一方面,“招拍挂”制度的实施增加了土地市场的透明程度,降低了房地产行业的进入门槛,鼓励了一大批中外企业进入土地市场,极大地增加了市场对土地的需求.这两种制度的实施完全改变了我国地价的产生机制,由协议转让阶段的“半市场定价”逐渐转化为“市场定价”,使当前平均地价更能反映市场的真实需求状况.