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【摘 要】本文分析了我国房地产经济波动的根本原因、直接原因和内在原因,并以此为根据,提出了抑制房地产不良因素形成的对策和建议.
【关键字】房地产；经济波动；原因
房地产也是国民经济的重要产业部门,随着近几年的迅速发展,在我国国民经济中的地位日益凸显.但是,房地产业运行的经济现实同样暴露出房地产也存在不良因素,抑制其健康发展.如房价居高不下、房地产空置率高、房地产也投资过热等系列问题涌现.房地产的不良因素主要表现为房地产业经济波动,若能正确了解房地产的波动规律,将有利于处理好房地产业的供需矛盾,引导市场合理投资,私人合理消费,保障居民住房需求得到满足,推动房地产业稳定向好发展.
1. 房地产经济波动的形成原因
1.1国民经济波动
国民经济的波动是房地产波动的基本原因.房地产业是国民经济的一个组成部分,房地产业的发展无法脱离国民经济整体而独立发展,必然受到国民经济整体发展的制约和影响.当房地产也发展过快,需要大批资金投入,除了直接融资手段,就需要从银行进行贷款以获得资金支持,而银行的贷款行为不仅仅是根据市场做出决策的利益最大化的结果,还深受国家银行贷款政策的制约影响.国家制定相关融资政策是根据国民经济运行的现实情况,进行宏观调控的结果.所以,房地产业与整个国民经济各部门息息相关,相互影响.房地产业的经济波动,既是国民经济波动一个表现,也是经济波动的结果.国民经济波动也就成为房地产业经济波动的基本动因.
1.2供需矛盾
房地产业的供需矛盾是房地产波动的内在原因,房地产总供给和总需求的波动和相互作用可能导致房地产业周期性的经济波动.房地产总供给主要受到资金、劳动、全要素生产率即技术水平三个方面的影响,同时也会受到国家财政政策、货币政策和税收政策等外生因素的影响.房地产需求由国民收入、家庭可支配收入、消费税等等各种因素影响.我国房地产供给变化比需求变化来得剧烈,常常处于供求不均衡的状态.例如,利率上升,房地产业贷款成本上升,抑制房地产资本投入,供给减少,但是市场存在刚性需求,需求居高不下,超过供给,推动价格攀升,制造房地产泡沫,从而将引起房地产也经济波动,不利于房地产业健康发展.
1.3投资波动和政策变化
房地产业的投资行为具有很强的预期性,预期是根据经济主体目前能得到的所有信息做出的对未来的预测,具有不稳定性.当经济主体对房地产业的未来发展充满信心,就倾向于增加投资,当预期下降,则会减少投资,从而导致房地产也投资会出现骤减骤增的情况.预期既可能是房地产开发商做出的,也可能是个人投资者做出的,因而投资预期既影响房地产的供给也影响房地产的需求.政策方面,国家宏观调控政策是针对国民经济整体制定的,财政政策、货币政策、税收政策等等从整体上影响总供给和总需求.综上,投资波动和政策波动会直接引起房地产经济的周期波动.
2.房地产经济波动的控制对策
2.1调整房地产投资政策
房地产投资政策要注意投资主体结构的变化,房地产投资规模的变化和政府投资的影响.投资主体方面,当期国企存在权责不明,缺乏风险规避机制等问题.投资规模方面,要注意与宏观经济规模适应,设定合理的投资比重,否则容易制造房地产泡沫.投资结构上,开发商要理性判断市场情况,重视市场调研和目标市场选择,以市场为导向,防止盲目投资造成产能过剩.政府投资方面,当政府增加投资,可能会造成对私人需求和投资的挤出效应,所以政府投资应当注重安居工程等保障型房地产的开发,将政府调控控制在合理范围,适当开发,对全社会的房地产投资行为间接调控.
2.2调整宏观经济政策
宏观经济政策应当明确调控目标,合理预见政策效果,包括最终想要实现的政策结果和实施过程中可能出现的短期结果.对于正确的宏观经济政策,既是短期内可能带来房地产业的经济发展水平的暂时下滑,但是应该坚持,而非舍本逐末.不正当的宏观经济政策,一旦市场出现反馈,要及时纠正或制止.同时,宏观经济政策要在不同的地区实行,需要当地结合本地经济运行的实际,从实际出发,进行有针对性的调控.如财政政策和货币政策,两者在政策效力上有所区别,财政政策更为直接,短期效力显著,但是存在对经济过度调节,反而适得其反的风险,货币政策是间接调控,需要在长期中显现效力,所以在制定宏观经济政策时要有的放矢,防止盲目.同时,国家对房地产市场的宏观政策应注意保持稳定性,连续性,降低决策成本,避免重大经济决策的突然变化以便于房地产企业制订长期发展战略.
2.3调整房地产供需关系
房地产市场的供需常常是不均衡的,均衡反而是暂时的.宏观调控的目标并非让市场时时保持出清,这既是不可能的,也是成本极高的,而是尽量降低房地产也的波动幅度,防止出现供求极度不均衡的情况出现.对供求关系调整,要从源头分析,针对不同性质的供求矛盾,市场传导机制,寻求理性的政策方案.
3.结论
综上,对房地产业的宏观调控首先建立在对房地产不良因素形成的分析的基础上,遵循经济运行的客观规律, 预测异常波动,推动房地产健康发展.